东莞楼市:想在投资买房,但无从下手?那这篇一定要看

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：你好广叔，坐标东莞，目前可凑资金200，家庭年收入75。夫妻两人一个在万江工作，一个在道滘。现自住莞城一套还剩公积房贷25万，还有公寓一套，无欠款。现准备入手二套，投资加自住。请教广叔：

1.是买二手还是新房？

2.看了万江保利首铸天际，一房4.2万/平，117平要近500万，有无升值空间，自住如何？

3.公寓位置好，是近期卖还是等2年再说？

4.买2套是多付首付少贷好，还是相反好？贷款选固定利率还是浮动利率？

5.线上选房有何秘籍。

6.如选不到保利天际，附近有无值得投资或自住的楼盘推荐？

谢谢！

回答：1、建议二手次新为主

2、万江保利首铸天际临江，宜居，有潜力的。

3、公寓建议现在就挂牌

4、建议买一套好的，贷足30年，选择LPR

5、重点加多一些中介，发掘几个御用中介，笋盘多优先出现在他们的朋友圈，而不是网上

6、具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：我在东莞寮步有一套120平方的小四房自住，在东城上班，想买套舒适的房子改善自住，一直没看到合适的盘，计划先买一套投资，过两年再买新小区东莞改善自住，这套能兼自住较好，不能兼自住就纯投资，纯投资预算300-380，自住预算550，目前东莞有名额，但是感觉价格都不低，可以买长沙（朋友名额），昆山，苏州（亲戚名额），广州（限购区朋友名额），佛山，新塘，不知哪个板块比较好，请推荐比较有升值空间的区域和小区名字，谢谢！

回答：自住需要考虑通勤距离，工作地点3公里半径内找。长沙一直被政策压着，潜力不大；昆山苏州这种环沪也可考虑，但已经涨过一轮了。目前广州比较适合投资。纯投资的有广州名额的话首先考虑；关注知识星球内推荐的板块和楼盘。

提问：广叔谈房，我们在东莞，现在想投资一套新房，预算300万左右，看中了达鑫江滨新城128平的四房330万左右和万江的天健悦江来90多平，如果是纯投资的话哪个更好点呢？

回答：你好。达鑫江滨新城，景观是好，但是周围环境和配套较一般。天健阅江来地段价值更高，建议考虑后者。

提问：广叔你好，广州黄埔最近政策明确本科加半年社保可以买房，放宽之下房价是不是很快就会起来。现在才开始交社保，满半年还适合入场吗？

回答：你好，最近黄埔区的价格在往上涨，几个因素重叠： 1、疫情之后，小阳春的滞后带来的旺销局面 2、从2017年3月调控以来，挤压的刚需一股脑的释放 3、深圳涨、上海涨、杭州涨，收到整体大盘的影响，广州市场也热了 现在可以开始淘笋，如果有性价比高的，先付定金拿下，跟业主谈谈交易周期就好了。

提问：广叔好，我想请问-一个问题，以天河公园为例，有的盘10万，有的7到8万，假如这些盘涨，跟广州市区低价区5万， 6万比，1、会不会天河公园和珠江新城10万多房价的涨幅没有这么高呢?那会不会这些便宜点的地区会更加适合投资和收获更加好的涨幅呢？2、中海千灯1号跟滨江1号，千灯湖1号离南海实验小学近些，有什么不一样导致价格有差距呢?还是中海这个品牌有溢价呢？

回答：你好，1、按照往昔16年一波，包括珠江新城、天河公园的涨幅都完成了基本的翻倍行情。市区范围内基本如此，除了个别的楼盘还因为持续的利好而继续上涨之外，可以说不差了。其他便宜的地方，比如你说的5w6w ，我们当然会认为它的潜力还尚待开发的，你要看哪个涨幅厉害，必须要配合杠杆去考量，普通的三倍杠杆还是五倍杠杆，同样的涨幅上是有不同的收益。从这一点，很大部分珠江新城、天河公园的就因为杠杆不足的问题，会在同样涨幅的时候，让你有收益不足的误解。但实际上，我们更关心收益特别值的问题。因为涨幅一样的前提是大水泛滥，各区均等，而且投入的时间不长，高杠杆成本并没有给时间侵蚀。不能简单认为便宜的房会有更好的涨幅或者回报。

2、中海千灯湖一号是溢价极高的房子， 14年开盘的定位就已经冠绝佛山，豪宅定位，但基本只有1、2栋才能看到不错的千灯湖湖景，400平方的面积，按照过千万的总价，基本上在广州也能买到很不错的房子，这在佛山是完全独立的楼盘来的，不能和滨江1号之类刚需刚改楼盘相提并论，佛山投资性价比高的楼盘 详见内分享

提问：你好广叔，怎么看华师的房，未来10年左右居住需求在华师里，500万左右只能买的起很破旧的那些，在考虑要不要将母亲名下南沙全款两房卖掉，然后用老人票接力贷入华师。但是担心十年后房子会不会老旧得没人接盘？求建议该换还是继续租？

回答：您说华师里面的老房子吗？如果生活圈子在华师，从自住角度来看，没问题，看手上的钱多少，再来决定是否要把南沙的房子卖掉吧，不过从长远来看，南沙的房子应该卖 华师校园里面的房子，未来10年其实也是没问题的，可以大胆的买

提问：广叔好，目前龙岗区大芬地铁站一套67平楼梯房，放盘259万，欠款38万。 目前因家中夫妻+两位老人+两个小孩儿（两岁），想换套罗湖三房，总价较好控制在500万。您觉得地王及万象城片区怎么样？ 谢谢！

回答： 你好，思路大方向没错，关外换关内，小房换大房。蔡屋围片区现在正在旧改当中，4-5年后又是另一番新景象，加湖贝旧改应该会对老罗湖金三角带来新的新鲜血液。自住加稳定投资，可以。

提问：你好广叔，总价400以内两房，投资兼未来可能自住，请对比一下坂田的万科第五园一期和红山的日出印象一期。谢谢啦！

回答：你好，万科第五园： 1.大社区、高低配，动辄数十栋； 2.建成年份从2006-2010不等，绿化率高但人车不分流； 3.配套相对不够完善，缺乏医院、地铁、商业和好的学校。 4.周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。 我的看法是： 1. 未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用； 2. 大社区居住舒适，但绝不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势，类似社区还有桃源村、桃源居。 区位对比，红山胜

提问：你好广叔，我名下没有商品房，有一套固戍的小产权，年收入在30多万，宝宝一岁半。小产权自住还是挺好的，满足了我们一家五口的需求，我在纠结是博拆迁，等存钱过几年再买商品房，还是现在卖掉小产权，购买商品房，如果是置换商品房，我对学位没什么了解了，想听听您的建议，感谢~

回答：你好，建议出手置换成商品房。 小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值； 有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，但普通人玩不了。

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