东莞楼市:这种房产买入即亏,总是有人不听劝

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提问：你好广叔，新人提问，我厚街南峰国际98两房，西平帝景中央联排别墅打算今年年底入住，较先是想买万象府的楼盘，销售都不理人的，9月份我家先生去南沙灵山岛他觉得湾区学校不错，听说广州的教育比东莞好一些，我们全款买了柳岸晓风140四房，明年广州户口可以好，我打算投资黄埔科技城，天河，南沙，东莞万象府，您觉得这几个地方哪些新楼盘投资更好一些？

回答：你好。南峰国际还可继续持有；帝景中央联排别墅不错的；万象府多人抢，需求大于供应，销售可能忙不过来。灵山岛算南沙比较有潜力的板块之一。柳岸晓风还可以。

提问：广叔，你好！东莞市户口东莞，7月卖了金域华府三房380；东莞市有两套，现在准备用260左右投资广州或东莞，我看了你的一些推荐，卖了三个月黄埔社保准备入万科新里程三房，有什么建议？谢谢！

回答：你好。万科新里程，科学城刚需盘，近金峰站，靠马路的那边可能有点吵，周围环境不错，综合看值得入手。

提问：广叔您好，我在东莞自住寮步万科城市高尔夫美墅，另在莞城东糖花园有房产。目前子弹300，感觉寮步未来规划几好，看了寮步近松湖的几个盘，想在寮步买一套做纯投资用，鼎峰松湖开盘3万，学区较好，但周边都是平房，不知道整改要多长时间。另看中万科传奇的二手房，感觉78方的1厅3房1卫的户型比较好，挂牌价高层在225万左右。想请问下广叔对寮步的看法，以及是否有盘介绍。谢谢！

回答：你好。万科城市高尔夫美墅环境还不错的，就是旁边有家医院；东糖花园离东城站近，配套生活便捷，有一定楼龄，目前看还可以持有个几年。鼎峰松湖周围民房多，环境一般。万科传奇离华为的基地近，有一定的外溢效应。寮步属于环湖片区，有松山湖的辐射和带动，近些年房价的涨幅也印证了松山湖对其价值提升的影响。寮步价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，黄埔鹭山府目前单价4.3~4.9万，2022年6月交楼。请问广叔这个值得投资吗？

回答：你好，不建议买 1、这个盘体量很小，规模太小，是小众楼盘 2、第二这个盘周边的环境确实过于一般，地铁站距离不远不近，商业配套太过一般，而且茅岗路、茅岗立交乱哄哄乱糟糟 3、五矿这个开发商做豪宅做高端有水平，这个盘开盘必贵，贵到死，买入就是亏的 等变成了二手，一定会被金碧世纪、保利学府里甩在身后。 如果自住，那也没问题，反正那三种户型挺好的，尤其是100多平的那个横厅，满舒服

提问：广叔你好，纯投资，至少5年不住，想听一下您的意见

1，有武汉房票，想在武汉光谷东（限购区域）投资，目前均价17000左右，2，想考虑买广州新塘品秀星图新房（广州不限购 均价26000左右带装修 地铁200米左右）3，想考虑买广州黄埔区新盘（半年社保 均价未知）想听听您专业意见，谢谢。

回答：你好，广州是沿海城市，周围香港，深圳，澳门，珠海，这样的地理优越性不是武汉能比的。从升值空间来看，广州基数大，增量可能也会更大，5万的房子涨10%就是5000，2.5万的房子要涨20%才5000，除非武汉的房价涨幅比广州高一倍，否则升值空间大概率是比不过广州的。

首先要明白广州大的发展方向是向南向东，而不是向北向西。抓住这个大方向，买房就不会有大的失误。一路向东。荔湾越秀——天河——黄埔——新塘。纵观广州城区的历史变迁可知，改革开放以来广州城市发展的主轴较先就是东进！

可以说，东进的脚步基本一直要快过其它方向。广州两千多年的城建史，原本主体一直蜷缩在越秀、荔湾等老城区狭小的“骑楼”内；近二、三十年，由于实施东进战略，广州城市的中心逐步移到了现在的天河北、珠江新城。天河成了今天“广州人的面子”，成了这个拥有两千多年历史的古城最为豪华的“会客厅”！而近几年黄埔的发展令人刮目相看。由于广州东进战略的推进，黄埔成为近年来不少购房者青睐的热门区域。而黄埔近些年的发展也是突飞猛进，大量产业进驻，城市面貌的更新，都赋予黄埔不小的投资价值。总得来说，黄埔内部也细分为几个板块，旧区府、萝岗、科学城、长岭居和知识城。投资价值较高的板块，具体详见内部分享。

提问：你好广叔，裕丰围地铁站旁的金逸雅居和悦涛雅苑，还有黄埔花园这几个地铁房能买吗，这几个盘有未来吗？因为我想买地铁附近，但又没有太多预算，求指教？

回答：你好，最近黄埔区的价格在往上涨，几个因素重叠： 1、疫情之后，小阳春的滞后带来的旺销局面 2、从2017年3月调控以来，挤压的刚需一股脑的释放 3、深圳涨、上海涨、杭州涨，收到整体大盘的影响，广州市场也热了 广叔对于老黄埔的选筹建议： 1、地铁因素必不可少 2、楼龄一定要保证，像黄埔雅苑1期，或者怡港花园某些组团，或者悦涛雅苑某些楼栋要谨慎 3、学位因素

提问：你好广叔，家庭年收入65万，一家三口 现有资金300，欠款730，1、润恒尚园130平米，自住，女儿名下（刚满18岁，读大学、我们担保贷款390万）二、光明玖龙台，103平米我名下，未交房，交房后有一点租金收入，现欠款340万。三、罗湖军产房50平米租金5000.四、玮鹏花园105平米，红本，老公名下，市值1100左右，没有贷款记录，月租金9000。想请教老师，玮鹏花园未来走势怎样？怎样优化物业？我的想法一 、是卖掉玮鹏分裂2套，用老公的名额买光明金融街和用父亲的名字买沙井海岸城用来投资，投资选多大的面积和户型性价比高.二、先卖掉玮鹏的，等待前海的电健和龙光地产的限价楼.三、继续持着玮鹏，听说深圳外国语有可能划入四、请教老师怎样优化我的物业比较妥当.我们48岁，上班不受居住点限制，现以投资为主。目前月供4万了，已经有压力了。

回答：你好，市区房产维稳，郊区房产博暴击 这几套房里最应该出手的是罗湖军产房。 时代的洪流不能一直给华强北高光，资本愿意去更新、更潮流的领域。所以华强北的衰落不可逆。但是玮鹏花园有学位优势，短期内能维持溢价，可以考虑抵押融资，继续加仓。 金融街和海岸城都值得买。

提问：您好广叔，目前想投资一套房产，有首套名额，总价如果350W压力则比较轻松，运用金融杠杆可以承受500W左右，可持有五年左右。目前只看了龙岗坪山的新房和二手，觉得投资潜力不大，升值太慢。现在不知道该买哪里合适，请问广叔指点迷津，谢谢。

回答：你好。龙岗坪山投资需要持有较长时间。如果五年左右，可考虑南山入套小户型学区房和西乡地铁沿线，具体参考内部分享。

提问：广叔您好，我在18年的时候买了蛇口海伴雅居的小三房，明年四月满三年，我现在纠结的是，是否要进行置换？置换一个小区次新，大三房。我自己蛮喜欢蛇口片区的，如果置换，不知道是还选择附近呢？比如南海玫瑰园？还是有什么更好的选择？预算首期400-500万左右。请老师指点。

回答：你好，你的问题让我蛮纠结的，如果是同片区置换，南海玫瑰园肯定优于海伴雅居，但1000万的总预算只能买到70多平两房，两房换两房改善意义不大。如果换同小区三房，海伴雅居这个盘升值又弱一点。1000万在蛇口没有太多选择，我觉得自住问本心吧，如果追求更大的居住空间就换同小区大三房，如果觉得两房够用了，就换南海玫瑰园。但无论选哪个，小的换大的，便宜的换贵的，加大杠杆和家庭负债率都是正确的选择。

提问：你好广叔，请教一下预算300万上下，70多平的两房，深圳首套，选龙华地铁口还是罗湖清水河草埔布心片区，两个区域二手房单价差不多，谢谢了！

回答：你好，300来万的70多平刚需两房，而且位置交通居然都不差，一个是龙华地铁口，一个是罗湖布心和草埔片区，难道是价值洼地被你发现了？ 当然不是，排名前列，这两个区域都是沉没板块，第二，再叠加八九十年代的老房源。 升值层面肯定不要有太大指望，但从自住的角度，我们要感谢被资本横扫过数轮的深圳，还有这样的洼地为刚需存在。 这两个区域，我会更推荐龙华地铁口，毕竟还有红山上塘的带动，加上老城区的旧改利好。

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