牵手两个高级新区,这个TOD洼地,快被填平了

东莞，已经快没有洼地了。

2020年这一把火，蔓延的范围是东莞全域，曾经爱理不理的区域，如今真的高攀不起。估计在2021年，1字头将会被彻底消灭。

这种遍地开花的现象，也彻底打乱了东莞的购房逻辑——核心区固然好，但挡不住星星之火在东莞全域四处发光，不再有什么偏远之地，对城市中心的理解，要重新定义。

大思路的改变，当然有底层逻辑的支撑。一个很明显的趋势，是东莞已不是孤立的东莞，上有惠州，下有深圳，隔壁是省府，隔壁的隔壁还有个被东莞奶了一年的肇庆。地域界限早已打破，新的城市联合方式开始形成。

| 我们的大湾区

看看，面积仅为肇庆六分之一的东莞，已在自身全域实现与大湾区各城的重点联合。这是东莞之所以能点燃全域，多处发光的深层次原因。

这在楼市向好的助推力下，体现得更为明显。高歌奋进的2020年，东莞将自身版图彻底融入了大湾区，完成了整个东莞在区位上的解构与建构。

这种解构，首先打破的，是唯东莞中心论。

/// 唯东莞中心论的打破 ///

而打破唯东莞中心论的最直接最有力的武器，是TOD。

按现在城市基建水平的发展，在地理区位恒定不变的情况下，能通过空间距离的改变，来重构区域定义的手段，只能是TOD。

如今在大湾区，密密麻麻的TOD跨过城市边界，以站点构成全新的网格，在这个网格上，价值高的区域，并不以城市固有的中心划分，而是以TOD的能量划分。

TOD的意义，远远不止交通。这是一个城市资源聚集点，能吸纳的城市资源越多，爆发的城市能量越惊人。

一个新的逻辑是：未来的城市中心，可能以TOD为核心，能量越大的TOD，将会是网格上越闪亮的星星，辐射的范围也越大。

在这套逻辑下，城市固有的中心论被打破，所有的区位价值都有可能重新改写。城市进入一轮新的价值比拼，拼的，正是区位所在的TOD够不够闪耀。

想挑未来的城市中心？最简单的方式，是挑一个能量足够的TOD。

再以TOD的逻辑去看东莞，就不会被传统的地域概念所束缚，细细分析各站点，会发现不少遗珠。

其中一个，是蛰伏已久的谢岗。

| 谢岗镇鸟瞰图（图源：活力银瓶）

这可能是东莞最后一个，即将快速崛起的区域，并且一来就来势汹汹：TOD+产业+基建+多盘齐发，2021年，谢岗将迎来属于自己的大年。

/// 连接两个高级新区，银瓶站TOD的使命 ///

谢岗的崛起，同样有TOD的一份功劳，而且这个TOD，一点都不简单。

2017年底，莞惠城轨正式开通，谢岗拥有了银瓶站TOD，谢岗的新格局，也由此埋下伏笔。

| 谢岗银瓶站TOD（图源：文化谢岗）

2018年，城轨开通不足一个月，《东莞粤海银瓶合作创新区发展总体规划》通过，发展基调获得肯定。

从此，谢岗有了自己的合作创新区。

在莞惠城轨上，可以看到，谢岗所在的银瓶站，是东莞少有一个，自身拥有新区，还在同一条轨道上同时链接两个高级高新区的站点。

这有多牛？

要知道，在2020年埋头大搞基建的滨海湾新区，才刚刚因为批复了一个省级高新区而张灯结彩。

而谢岗合作创新区，因为银瓶站的存在，得以与两大高级高新区连成一线。未来的人才、产业、以及城市资源，将在一条轨道上流通，谢岗不再是东莞的边陲，而是位于两大高级高新区的中心，承接双重辐射。

这也正是银瓶站的历史使命——发展新区，做好承接，盘活整个谢岗。

当然，要做好一个承接者，自身的底盘必须打好。而围绕着银瓶站TOD的所打造的底盘，就是银瓶合作创新区。

| 粤海产业园规划图

/// 粤海与银瓶山带来的机遇 ///

银瓶合作创新区范围极广，这个由东莞市政府与粤海集团共同担纲的超级项目，名为广东粤海装备技术产业园，覆盖谢岗全镇。

规划好银瓶合作创新区，既是对谢岗进行一次完整而彻底的全线升级，有了这一纸规划，谢岗有了中心支柱，不会如很多镇街早期一样，野蛮生长。

在这个超级巨无霸中，仅工业用地就占据7000余亩，预计总投资超过人民币600亿元，并将在未来数年内，带领谢岗奔向一个年产值达3000亿的未来。

| 粤海产业园规划图

范围缩小一点，回到银瓶站TOD范围内，还划出了约300亩土地用于建设粵港靑年创业基地，这是赋予银瓶站TOD的又一个使命，藉由TOD的轨道优势，这一创业基地将成为谢岗镇融入粵港澳大湾区建设的重要节点。

而再细细研究谢岗，会发现，谢岗还将自身较大的IP——东莞排名前列峰银瓶山，与TOD优势做了较大化的整合。

| 谢岗银瓶山（来源：活力银瓶）

海拔898米的银瓶山，是国家4A级景区，这一大片优质的旅游资源，距离银瓶站TOD直线距离仅约4.5公里。

同时，谢岗南山北水，森林覆盖率达50%，全镇有7万多亩原始森林。在银瓶山附近，一个广东省级的湿地公园即将在2021年2月8日开始动工。生态优质，还可以连片开发，谢岗手里，又多一张王牌。

| 广东银瓶湿地公园

2021年1月，谢岗镇政府发出一份招标文件，要求做好“谢岗从工贸型城镇到绿色高质量发展高地”的定位。

文件还指出，谢岗拥有深惠城际、莞惠城际、赣深高铁等多条轨道线，分布多个轨道站点，文旅小镇可借助轨道站点成为重要节点。

| 谢岗政府公布的文旅小镇招标文件

至此，围绕着银瓶站TOD的一切规划，已经极为清晰：以3000亿的粤海产业园发展作为底座，300亩核心创业基地紧紧包围，25平方公里的银瓶山就在旁侧，轨道+新区+文旅，一切都有了。

其实，谢岗具备城市争夺下一轮价值高地的基本资源：土地多，生态好，轨道站点密集，如同白纸一样极具塑造性。从牌面上看，谢岗不输。

宏观的一切，已铺陈以待，接下来，便是谢岗范围内的微观板块，逐个发力。而较先能发力的，一定是那个城市资源密集之地——银瓶站TOD。

| 谢岗银瓶站TOD（图源：文化谢岗）

/// 这里，汇集整个谢岗最优质的资源 ///

而又细细去分析银瓶站TOD周边，随着整体建设的推进，城市利好开始兑现，较先体受益的，会是谁？

历史经验已说明一切。所谓的区域价值提升，较先都会在区域内的楼盘上，尤其是新盘。

当然，并不是大区域内的所有新盘都能有幸瓜分利好。对于地产项目而言，只有那个资源在其周边分布得刚刚好的项目，才能雀屏中选。

这样的项目，自然不会多。

不愠不火的谢岗，也终于在2021年，才迎来这么一个所有资源都那么刚刚好分布在其周边的项目——招商保利·依城大观。

| 招商保利·依城大观区位图

来看招商保利·依城大观的区位图，你会发现，上述我们所说的有关谢岗的一切资源，都围绕着项目有序展开：

论交通，约400米外，便是银瓶站TOD；论商业，约450米外，是谢岗规模较大的大型商业综合体；论教育，约2公里范围内，有6所全年龄段公立学校，其中距离谢岗较大的公立小学——谢岗中心小学，约1.7公里。

当然，论生态，一条百里生态长廊与项目相邻，总规划长5.7km，总面积达104公顷，已基本完工。谢岗人们的幸福感，进一步提升。

| 谢岗百里碧道实景图

可能，在谢岗，你不会再找得到比这里城市资源更为密集的地方了。

况且，谢岗这扇东莞的东大门，本次派来的，是招商与保利双央企来镇守。

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一家是拥有纯正军工血统的千亿央企保利，在2020年，保利的6盘齐开，几乎叱咤东莞楼市风云一整年。

双龙头在此，谢岗很难不热闹。这也是谢岗目前在售的少有一个央企级别的品牌大盘，足够刷新市场热度。毕竟，此前谢岗楼市热度不足，与缺乏品牌房企坐镇不无关系。而如今，东大门的楼市话语权，将由招商与保利接棒。

| 招商保利·依城大观周边配套图

在整个谢岗的建设都在围绕TOD打造时，在TOD片区之上的招商保利·依城大观，享受的是整个谢岗发展的较佳利好，也是谢岗发展高新产业的居住保障。

而最最重要的一点，这极有可能是能1字头买到的最后一个，拥有密集的城市资源的品牌房企TOD项目了。

且看且珍惜吧。