东莞楼市:这个区域不能碰,刚需买入,五年不涨

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好，新人首提问，在东莞有一套房，想投资一套，看过增城的保利大国瑾，这个二套房可以做到3成。还有增城万科金色里程，增城万科城，也看了大岭山的松湖半岛，哪个有投资优势？或者房叔有没有别的楼盘推荐下，我是新手，烦请指教

回答：你好。保利大国璟位置偏，没有地铁，配套一般，总体一般。万科金色里程不要买，荒山野岭的什么都没有，买入就要站岗。大岭山松湖半岛可以考虑。优选考虑松湖半岛，增城看下新塘，如品秀星图，增城一定要买地铁口的房子。

提问：你好，东莞东城区温塘砖窑有一栋占地180平方的农民房 一楼是两个商铺，上面是六层房子，一个月大约收租就是16000~18000 ，想出手置换深圳的回迁房 想问老师五年之内那个产生的价值大，买深圳的回迁安全吗？还有手头有50万想考虑，东莞谢岗唐商翰林院值不值得投资3~5年后出手

回答：你好。温塘砖窑是工业区，价值不大。深圳没有名额是可以考虑回迁房的，也还要看是哪里的回迁房，论土地的价值当然是深圳的价值大。谢岗唐商翰林院价值也不大，周围工业厂房居多，也还很荒凉，没有什么配套。

提问：广叔您好，我是东莞本地的，预算只有60w，是二套房子，您觉得哪里投资比较合适呢？

回答：你好。二套房最少需要4成，能买个150w左右的房子，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：房叔好！追问一下，裕大知府（一手新房）和对面的怡丰映月明轩（二手），选择哪个盘？辛苦了！

回答：你好。我觉得怡丰映玥明轩要更好一些，虽然是二手房，但还很新，小区环境好，配套方面会更方便一些。

提问：你好广叔，坐标深圳，男友在皇御苑有一套小两居，总价约450w，贷款余额180w，按揭利率4.13，租金基本抵月供。我是SFSD，想在婚前买房，利用三成首付。我和男友工资稳定，工作地福田，二人年薪共70，子弹500，男友老家有闲置房可卖70。近期打算结婚生子，想在深圳买一套学位中上的房子自住，目前的想法是1）把皇御苑两居卖掉，在南山或福田买一套1300以内三居，首付300-400，月供4-5，卖房所得和剩余子弹够支持7-8年的月供；2）不卖皇御苑，在香蜜湖买一套900以内的两居学位房，父母以后来深圳住。请女神广叔建议如何配置房产和子弹，选择什么片区，兼顾学位、自住和投资，万分感谢！！

回答：你好，优先方案2，自住注重“质”，投资注重“量”，保留皇御苑，再入手一套总价1000+的优质资产长期持有，月供压力大可以考虑皇御苑加按揭融资，足够还月供。 1100-1600可以考虑的参考选筹： 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润城四期（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园

提问：您好，广叔，最近看中了黄埔的次新盘请悦时代花园，请问这个盘算烂尾吗？会按照到时开盘的沙盘规划继续建吗？听说近期准备开盘的万科城市之光就是悦时代二期，该盘可以共享城市之光的小区资源吗？还请广叔抽空解答，谢谢！

回答：你好，这个不算烂尾的。这个盘本来也是归万科来开发的，只是后来因为纠纷问题，万科就没有参与，所幸给了一个小开发商来开发 至于说是二期也好，什么也好，离万科一墙之隔也好，其实都是说辞而已，两个不同的开发商所开发的项目，两个不同的小区，只是中间有一道围墙而已。反正旁边是文冲旧改，城市之光的光肯定能沾的上

提问：你好广叔，我们一家三口目前自住景蜜村，少有住房，我和老公都在福田工作，小孩7岁，老人要帮忙带小孩有时会过来一起住。房子老，无电梯，只胜在户型方正实用率高。因另外一套小两房前两天刚出手，想买一套福外初中的学位房，首付570万左右。本来考虑自住，万科城市家园和天健花园大三房基本都要1300万左右。馨庭苑和幸福家园虽然单价低，因为物业问题实地看后又不太想入手。现在犹豫是只买了学位上车，剩下的投资以后再置换，还是将就买来学位加自住的。也曾经动过卖掉景蜜村的念头，又因为实际自住舒适下不了决心。周围翔名苑去年也划入福外，华盛领寓港式建筑有考虑，紫薇阁和赛格景苑又太老。恳请老师给予指导，万分感谢！

回答：你好，景蜜村这类老破大横盘3年终于盼来一轮涨幅，未来的趋势大概率也是易横难涨，当下最正确的做法是出手后置换。 1300万总价的物业一定要考虑你的房子为什么会涨到2300万涨到这个价格什么样的人来买这样的物业一定是置换的人群（他们对产品 学位 地段都会有要求） 总价1000以上，生活半径在福田，个人倾向在香蜜湖片区选择，圈层更存粹。属于福田人民的终极改善置业板块。 其次是学位，自住和投资分开的打法： 学位关注金茂礼都、群星广场这样的带一梯队中学学位的福田小区。 现代之窗、福源花园、紫薇阁这样带福田二梯队学位的小区。 投资关注南山和福田的次新盘。

提问：你好广叔，问个问题：2016年时候因为考虑学位及上班方便原因买了科技园南区珑御府180平米的房子，现在房价也有一定涨幅，因为小孩不考虑上旁边的南外学位，同时公司搬回了福田中心区，所以有考虑过换房，一直犹豫：科技南这不高大上但有小孩校车上下点接送方便，上班通勤到中心区也方便。但担心单从投资和房产升值的角度不知珑御府能否赶得上旁边后海或其他小区，毕竟周围都是十多年的老小区。去年这一波宝安南山上涨珑御府好像没怎么涨（存量倒是消化了大多）。这种情形有无必要换房，或换的话有好的区域和小区推荐吗，换肯定折腾，不换又担心涨幅跟不上大势。您给点意见和指导。

回答：你好，科技南片区还可以，学位不错，珑御府因为总价太高，没有小户型，只有2栋楼，大户型涨幅传导比较慢，但不会跑输！这么大房子不建议置换，深圳的置换成本也很高，一进一出，税费吃掉大部分利润。如果月供能力不错，建议加按揭后入手一套福田中心或者香蜜湖的自住盘。如果月供比较吃力，建议等珑御府补涨后再出手置换。

提问：广叔你好，我目前在花好园有套两房在老婆名下，买的早贷款也没多少了。我在武汉还有一套，明年才能套现。想要老师给点建议，我是把花好园卖了去坂田、龙中、南山改善一下呢？还是继续持有，等明年把老家得出了再来深圳买一套。因为我在外地还有一套在自住有贷款，我老婆深户我是非深户，满五年社保，像我这种情况能做三成首付吗？改善型房型预算总价在800-1000W这样的。

回答：你好，改善自住优选南山，但是适合总价1000万以上的刚豪人群 只要有深圳房票，都可以操作成3成首付。 全款抵押或者5改3的方式，部分中介有渠道。 接触的投资者多了，大家最终的置换目标都是南山。如果在能力范围之内，更建议一步到位。深圳的豪宅和刚需盘是完全不同的2个市场。 刚豪产品需要拿放大镜找，疫情期间有部分小老板破产甩卖，可以淘淘降价笋盘。 首付300万以上就可以拿下1000万左右的产品，如果月供能力不错，现在就可以开始关注了。

提问：您好广叔，龙华新区的仁山智水，没有地铁，高楼层的199平米，1000万值得入手吗？

回答：你好，5万的单价并不便宜，附近上班的话，可以对比下别墅。如果是纯投资，除非底仓很足，才会建议大面积产品。而这种超大户型在远郊属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。千金买房，到了万金，就要买圈了，基本的居住功能需求被满足以后，人们会追求一个身份的认同感。更多参考会员内部分享！

提问：你好广叔，请教一下：如果一个小区的双拼户型占比较多，会不会由于双拼户型卖不出好价格，而对面积小点的单证户型价格上涨造成压制？

回答：你好，不会的。同一个小区，单证房完全走市场价，品质高的小区，单证房还会因为稀缺获取溢价。双证房则对标单证房，以面积、品质、数量等纬度下调价格。更多参见内部分享！

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