东莞楼市:这种房子聪明人都不买,发展受限,上涨乏力

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提问：广叔，我想问一下，为什么同是东莞企石的楼盘，嘉宏锦城（二手均价1万3）会比对面的碧桂园（二手均价1万5）便宜那么多，另外企石新房华润公元九里都要1万7千多了，嘉宏锦城还有升值空间吗？

回答：你好。嘉宏锦城靠近高速，而且周围厂房多，环境不是很好，且没有啥配套；对面碧桂园人家是有点配套的。华润公元九里相对要好一些；嘉宏锦城被高速立交圈起来了，所在片区发展受限，上涨乏力啊！

提问：广叔你好，本人二套房子，只有60子弹，上次你推荐我买大朗的美好家园或者金莎雅苑，由于资金问题，美好家园只可以购买七十多平方，金莎雅苑更贵，只能购买五十多，你建议购买那个比较合适呢？

回答：你好。考虑自身情况，美好家园靠近路边可能有点噪音，两个盘很近，理论有相同比例的涨幅。住大一点面积更舒适，具体参见内部分享！

提问：广叔您好，东莞花城广场现有一套143平四房放出，（四房房源非常稀缺）价格550万，高于该小区三房两房的均价三千左右，考虑小孩读书都在附近，这里很方便，但是该房源价格是否过高？周边还有哪些次新楼盘的四房可以考虑？

回答：你好。花城广场是周围房价较高的楼盘，如果房源稀缺，是可适当挂高一些的，参考其他挂牌价。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，我上车黄埔缺点资金，有中介跟我说可以做GPGD，这个方法可靠吗？另外，我还不具有购买黄埔的资格，中介也说可以跟业主谈，等有资格的时候再去办理过户，这个做法对买家来说是否具有很大的风险？本来黄埔现在在涨了，如果一没资格二没足够资金，是否很容易被卖家恶意毁约？如果可以提前入手，文冲的丰逸尚居用来做短期投资3-5年是否具有投资价值？如果不建议这样上车的话，现在可以入手新塘的二手盘吗？（目前比较中意白江地铁站的新都盛世名门和东方名都，单价都在2.3\/2.5万左右）感谢！

回答：你好，gpgd怎么操作？ 1.直接拉高评估价，靠人工和评估渠道关系。 评估的拉高有限，目前大概10%内，溢价太高的楼盘本身评估只有8成，拉到9成就不现实。 2.真正的gpgd，来自选筹。 选择优质房源，低价房源，评估价和售价接近，甚至售价比评估价更低的房源，自然就达到了高贷的结果。 3.gpgd对贷款资质和流水有更高要求。 4.有风险 跟业主谈交易周期的事情，如果房票最后没有办妥，也需要把风险在合同上规避掉，把合同条款都修改成利好你方，万一没有达成三方无条件解约。 丰逸属于黄埔的后涨房，因为黄埔花园那几个好盘涨得快了，次级盘会陆陆续续跟上来，你买也无妨 新塘还是算了

提问：您好广叔，请问我这种状态是不是要卖掉狮山回来增城买？ 我的情况：广州限购区已经没有名额，有贷款在身；佛山狮山湖景湾有一套楼梯楼，价格大概150w左右，狮山目前的新楼盘很多，楼梯楼不受待见，也担心随着时间推移，这套房子跑输大市，所以犹豫要不要现在降价把这套卖掉，加点钱凑够200w左右（盘算了一下财务状况，只能承受这个总价），去千灯湖或者桂城，或者会广州增城买一个？ 请问现在的市场情况，适合卖掉楼梯楼，买一个电梯楼吗？ 适合的话，是去佛山买还是在增城买合适？ 谢谢！

回答：你好，选千灯湖，你人也在佛山吧，对佛山熟悉点是好事，增城坑多肉少，哪怕是新塘是很容易选到坑 前面一个回答我说过了，佛山本来经济就实力不错，买的到千灯湖自然以后涨幅不会差，人气也够 狮山你就卖掉楼梯楼吧，你降点价格出掉，然后去买千灯湖，你现在割的肉以后千灯湖行情来了，会加倍还给你。 该做决定的时候不要怂！分析好哪个方案盈利多就选哪个

提问：你好广叔，最近你回答了我很多问题，您的建议对我非常有帮助，万分感谢！昨天的问题又没问好，今天整理下再发一次啊。妹家有一套漾日湾畔140平，一套宝安中粮天悦壹号80多平小三房，有少量贷款，收入用于日常开支了，忽略不计。 最近也考虑优化下房子，想改善居住和增值，目前一个方案是卖掉现有两套，购入中介推荐的翡翠海岸南向170平，对翡翠海岸能否跑赢深圳湾，甚至能否跑过漾日湾畔有些担心，对两套换一套这种方案也拿不准，从增值角度一套大户型好呢，还是两套好呢？ 从增值角度考虑，现有的两套房是全部保留不置换好呢，还是卖一套置换，还是全部需要置换？ 谢谢广叔！

回答：你好，深圳湾有一万套出头的房源，再减掉一些中小面积和位置品质稍差的，还剩下七八千套，数量听起来不算太少，但是面对全深圳的高净值人群和全国各地的豪客来说，这个数量就明显不够分了。 深圳湾，价格还会持续坚挺，并继续蓄能，在下一个阶段迎来一次分化性爆发。 从居住兼顾保值能力上看，翡翠海岸是不错的选择。但是不建议出手漾日。 用中粮换翡翠海岸是更好的选择。

提问：老师好！我想买一套总价850-900范围的三房，目前木有小孩，我在福田上班，希望买一个居住舒适、同时兼顾升值。前海和华侨城片区您看好哪个楼盘呢？最近看了中熙君南山和首地容御，希望得到您的回复。

回答：你好，首地容御环境很好，户型很大，这个价位估计很难买到三房。而且没有学位价值支撑。在我看来这个地段，不算是刚需的首要选择，未来的涨幅有限。相对来说学位的溢价肯定会比优美的环境高很多。从自住角度来看，环境是首要选择因素，不过价值是很主观的，如何择优平衡个人选择不同。

提问：你好广叔，我上班在福田，每周深圳老家（潮汕）两地兼，年收入40-50万。最近因房事纠结焦虑，望您给予指点迷津：上月不经意卖掉福田一套老小旧小二房（南光捷佳大厦，持有3年半升值约90万），手头现金不足200万，现想在深圳重新换一套适合自住还有四年后小女儿读书，较好能跑赢大市的小户型，考虑到自己年龄已近50不想太超负荷，老家也有改善型房子 初步预算总价300万左右，因为是二套了，首付预算约150-180万，初步标的1.是龙岗大运板块的中海康城小两房，2.南山宝安等热门区域的一房学位房（目前还没有具体目标）3、8号线地铁口盐田万科东海岸、中海半山溪谷等兼带学区有适合养老的冷门标的，但不知道这两项目所带的学校如何？请广叔帮忙分析指点！

回答：你好， 宜居不仅看环境，还要看通勤、配套。盐田大鹏这类板块谨慎，仅有自住需求，涨幅永远跑输。 总价300，现在去追宝安和南山的学位房不合适。 涨幅已经开始蔓延到中东部，龙岗交易量已经快速增长了，接下来就是边际递减，现在入手中海康城比较合适。大运板块未来潜力看好。

提问：你好广叔，南山明德碧海校区和保税区福外南，这两个学校附近的盘还可以选择吗？总价1500万，想在福田或南山配置一套自住+学位的3-4房。请广叔推荐，谢谢！

回答：你好，1500万的总价不建议放在这两个片区。明德碧海的问题是盘太老+学校认可度不高。金海燕和新浩城7万多横了三年半才翻身，这次涨完估计又要横三年。保税区适合买入中小户型，1500万放在这里浪费了。深圳每个片区都自成一派，有各自适合的资金和体量，低了还能化解，高了会很麻烦，严重影响升值和流动性。具体的选筹参考内部推荐给你的楼盘。

提问：你好广叔，我是一个年轻医生，在宝安人民医院，无房无贷有车，因才上班一年，自己没啥积蓄，老婆还在读博士。打断今年要孩子所以想找首付100万的小两房，目标区域开车30-40能到单位。候选小区求帮忙参考：

1.迷你新居福田35平260万。喜：户型舒服。忧；车位少。2.雅乐居西乡41平268万。喜：车位多。忧：户型不好，片区low。3.领航城领尚花园西乡51平350万。喜：车位多，花园小区。忧：实用少，价格高。4.时代景苑福永98平360万。喜：三房，可做高评？忧：小区及片区乱旧。麻烦广叔帮忙参考，谢谢。或者您还有其他更好的建议？感谢！

回答：你好，自住优先考虑生活半径附近的次新盘。当下宝安热门板块价格已经很高了，重点关注西乡、翻身、沙井板块。领航城距离未来的12号线桃源居站1.2公里，距离未来宝安第三大商业中心领航城商业200米，单价更便宜，又是三房。我更倾向于领航城。其他更好的分析参考内部推荐给你的楼盘。

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