东莞楼评系列:松山湖·3号别墅

松山湖确实很漂亮，既有产业又很宜居，老牛之前对松山湖有过解析，在这里就不再赘述。据老牛多年看房的经验，松山湖这么好的环境免不了会出现一批不错的别墅项目，果不其然，3号别墅正是这种又宜居又有配套的项目。

东莞的别墅产品其实不少，但纯别墅社区的项目并不多，老牛这期要讲的3号别墅便是纯别墅产品的项目。

3号别墅所在区位

一张航拍图，项目毗邻松山湖，由于是前期获批的项目，因此距离湖较近，目测不到50米。目前，管委会已经规定：离湖200米内不能建任何建筑物。

3号别墅位于新竹路与松佛路交汇处西南侧，北侧一路之隔是万科生活广场，前面是8平方公里的原生淡水湖-松山湖，也是目前东莞新八景之一的“松湖烟雨”。

项目占地面积约5万㎡，建筑面积4.9万㎡，容积率仅为0.4，绿化率高达51%，由63席独栋别墅和一条商业街组成，产品面积段为422㎡-767㎡。

别墅项目一般配套比较差，3号别墅却是个例外，其毗邻的万科生活广场完全可以满足日常的购物、休闲及娱乐等需求，再远些还有长城世家的商业配套可共享，生活较为便利。

项目距离在建的地铁R1线直线距离只有1公里，沿着松佛路走路程约1.3公里左右，走路只需10-15分钟。

地铁R1线为东西走向（预计2022年建成），未来与深圳地铁6号线接驳，届时将与深圳形成1小时生活圈。

除此之外，虎岗高速和莞深高速是片区对外联系的主要道路，都与广深高速相连。到深圳机场约30分钟，到广州白云机场需要1个半小时，到香港机场约2个小时。

因此可看出3号别墅所处位置在出行方面还是相对便利的。

别墅外立面，每栋基本都在500多㎡，地上三层地下两层，赠送3-5个车位，负一层及花园全赠送，花园最小是272㎡，较大400多㎡。

目前待售的几栋楼均可在付款后一个月左右交楼，待售的楼栋有：20、25、26、55、56、65、66、68号楼。

其中，最小的一栋是55号楼，售价2000万以上，毛坯交楼。

负责物管是金地物业，物业费3.2元/㎡/月。物业方面是个比较突出的亮点，金地物业的管理水平与万科齐名，且别墅的物管居然只有3.2元/㎡/月，这个价格相对别墅项目来讲是比较低的。

沙盘，带私家泳池的是贝勒湖区别墅，均为建面700㎡以上，送800多㎡的私家花园。

样板间18号楼正对泳池，视野景观非常好，非常舒服。

可惜兽兽说18号楼暂不出售。

实地采盘发现，项目楼间几乎没有对视情况，这样的楼间距十分难得。

户型方面:先来看看户型分布，主力是B、C两种户型。贝勒湖区已全部售罄，18号楼是样板间，看泳池，景观较好，暂不出售。

B户型总建面：约554.78-669.09㎡

负一层，别墅一般都有地下室，地下室设计得好不好主要是看采光和通风能否照顾到，老牛亲自看过三号别墅18号样板间的地下室，采光做的非常好，用的下沉式庭院采光设计，几乎每个功能间都有阳光照射到，非常舒服。兽兽介绍通风用的是新风系统，老牛没细究，不过亲身在那感受了一会，空气质量并不比上面的差。采光通风做得都非常好，很赞！另外，视具体楼栋情况，赠送3-5个车位，老牛实地看了一下，车位较窄。

私享层是负一层上面的一层，按照正常的计算，私享层才是负一层。

私享层为全赠送楼层，库房入门层高较低，老牛1米8身高要稍微低头才能进，但里面的层高有2米以上，其他功能间的层高比较高，有3米以上。

地面一层，客厅开间6.2米，7.8米层高，三面采光，厨房分中西厨。前后和侧面是花园，较为狭长，阳台部分和侧面的花园较宽敞，有一定的活动空间。

二层，两个套房和会客厅，均带有露台，其中一间有衣帽间，小的开间3.6米，大的4.1米，空间十分宽敞。

三层，主卧和书房，主卧两面采光，出去是L型大露台，衣帽间出去又是另外一个小露台，书房同样是两面采光，整一层采光通风都相当好，主卫同样十分宽敞，开间高达4.2米，电梯上来的廊道虽然面积比较浪费，但让主卧私密性更好。

C户型 总建面约492.06-714.25㎡

此户型地下层的采光同样很出色，共计三个下沉庭院采光点，客房为套房设计，两面采光，工人房带洗手间，但是个小黑屋，是全层少有一个没有采光的房间。

私享层，全赠送空间，层高5米以上，可以搭建多一层。

密室及收藏室层高比较低，需要弯腰才能进去。库房入口同样比较矮，需要稍微弯腰才能进去。

地面一层，布局十分合理，各功能间之间互不干涉，进门之后在房间的中间位置可以选择去客厅或餐厅及卧室，也可直接上楼，设计非常不错。

花园空间相对B户型要更大些，可利用空间更多，很舒服。

二层有三间房，两个套房和一间功能室，均带有阳台，采光通风好。

三楼主卧大套房和书房，共有四个大露台，空间十分宽敞，书房三面采光，非常光亮。

此层可塑性很强。

综述：三号别墅无论是大环境或是小环境，都有很多可圈可点的地方，在大环境中，许多规划能利好项目。做为一个纯别墅社区，很多设计又都十分合理和巧妙。

下面老牛说一下几个优点：

大环境：1、近未来地铁口，交通十分便利；2、近湖，毗邻景点松湖烟雨；3、配套好，万科生活广场近在咫尺；

小环境：1、人车分流；2、地下室空间采光点多，采光好；3、楼间距较宽，没有对视情况；4、各层空间设计，布局十分合理，没有明显硬伤；

当然，也有几处需要吐槽一下的，就是两个户型的私享空间有一到两个功能间层高很低，需要弯腰才能进，花园过道狭长，可利用率低。

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