东莞楼市:这类房子还有潜力,大部分人还不知道

广叔谈房 2021-01-08 23:54:39
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我是广叔谈房,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师,目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问:新人首问,广叔您好,本人位于东莞东城,目前手上两套房,分别是东泰花园(自住)和中海十里溪镜(自住和投资都可)。还想投资周边价格低的城市,首付预算50万左右。目前看了肇庆的华侨城、中山的瀚康首府和公园四季,个人比较喜欢华侨城,感觉规划好,开发商品牌大,价格低,但很担心未来华侨城无人接盘。请广叔帮忙分析下这三个楼盘如何,值得下手吗?另外您建议哪些楼盘值得投资呢?二手也可以。可考虑中长期持有。十分感谢

回答:你好。东泰花园区位很好,可继续持有;中海十里溪镜也有投资潜力,可继续持有;肇庆华侨城周围很荒凉,空地买,买入很大概率会站岗;瀚康首府,南头镇,近年来傍着轻轨南头站,15分钟直达广州南站的噱头,但其实通勤很难的,变相的把人口吸引到广州去,所以价值也不大。公园四季价值不大;中长期,那还不如买惠州了。

提问:广叔,我想了很久觉得还是要买新房,可以帮我仔细看下厚街的万科金域中天世家吗?可以买吗?离地铁要15分,附近也没那么好感觉,但是想要买新。麻烦了!

回答:万科金域中天世家配套还可以,生活方便,可以考虑的。

提问:你好,广叔叔,请问东莞大朗,增城石滩那个位置比较适合投资,本人70子弹,还有什么推荐

回答:你好。石滩还是算了,大朗可以考虑,具体价值高的板块及楼盘分析,详见知识星球内部

提问:广叔您好,东莞大朗即将有个新楼盘开售,阳光城湖山悦,在新世纪明上居旁边的,预计3.5-4万之间,这个开发商是小开发商吗,小开发商的楼盘能买吗?这个楼盘这个价格合适买吗?

回答:你好。阳光城湖山悦区位还可以,近未来地铁大朗站,现在开发商在质量上都不敢有所松懈,不用太担心,这个价可考虑。

提问:你好广叔!本人户口广州,现有番禺金山谷住宅110平一套(贷款已付清,抵押贷款200),商办公寓3套(全款已付,40平*3),小孩16岁,本人公司因疫情影响,业务停顿,转型中,老婆收入2w,还有广州房票一张,目前手头子弹400+DY贷200,请问如以投资为主,兼顾流动性,资金使用效率!用多少资金,类型,楼盘,贷款方式?如考虑自住兼投资,又该如何?目前考虑板块番禺万博,琶洲万盛园,天河东圃鱼珠,黄埔科学城,哪个更具保值增值潜力?多谢

回答:你好,钱多就去高大上的地方,比如珠江新城,天河公园,琶洲 钱少的话就去番禺广场,万博,科学城之类的 中间价位就是鱼珠老黄埔金融城一带了 不同的板块价格体系不一样。比如800的总价,就应该放在市中心如天河公园琶洲金融城越秀学位房一带,如果放在番禺万博就成了错配了。 800万的房子一涨起码到1000万了,过了千万的房子也就市中心区才比较多人接盘。

目前而言,万博科学城老黄埔金融城琶洲鱼珠天河公园一带都是热门板块。这些板块只可能选贵了不可能错 考虑自住+投资,这几个板块,建议优先琶洲。 琶洲本区域来讲,如果偏自住多一些,那么可以选择万盛围那个小区域,650万总价起步(除了雅郡的个别户型)除外 琶洲区域来讲,如果偏投资多一些,琶洲中区和西区的可以投,那么就要对居住体验感和舒适度不要有要求,看入市价格而已,琶洲电商起来后,最受益的就是西区这些住宅小区

提问:您好广叔,请问佛山禅城区祖庙广佛地铁线附近的25年楼龄的旧房子1万一平,可以入手吗?我在广州上班,工资低,想入户佛山以后在这里定居,这里配套好,近岭南天地。首付低,刚需上车盘适合我这种小镇青年,五年以后能升值多少啊?我本来想买新塘13号线附近的旧房子的,但新塘旧楼梯楼也要1.5万以上,我27万首付不够上车。你就得新塘好还是禅城祖庙好?

回答:你好,投资的话,新塘干好过祖庙。不建议选这么老的房子了,因为后续大概率没人要的。还不如找小一点的房子。新塘那边有那种一房一厅小复式可以看看。

提问:您好广叔,目前我有福田区泰然广场的三房两厅和碧海红树园的一房一厅,共两套房,三房是红本在手无抵押,一房抵押欠款150万,目前只有一孩,2021年上小一,手头现金50万,家庭收入月均1-5万,考虑未来二胎,希望综合考虑孩子学位,居住生活环境和资产稳步保值问题,请问,1.考虑今年全部卖掉置换罗湖深中学位房,目标嘉多利花园\/合正星园的三房或者四房,不知道是否合适?2.手头的两套房子市值如何?3.个人对罗湖没有好感,苦于学区房压力有妥协的想法,有更好建议选择或者方法?

回答:你好,以你们目前的情况,把名下的2套房产全部出手,就为了置换一套罗湖学区自住+学区,我个人不太建议。 生源是很重要的指标,风险很大,可以考虑南山或福田地铁口的电梯学区房,只能依靠旧改,周期太长,产业落后,不看好罗湖。 只考虑深中学位,也只建议买套小户型挂学位,在附近租房住。更多的资金投资到升值潜力更大的板块还是正确的思路。

提问:您好广叔,我是深户,目前无房,要五成首付,目前手里只有150万的资金,小孩还有两年上小学,有小学学位要求,考虑到以后终将换房,所以这次买房主要以学位为主投资为次,请问怎么选筹最好呢?

回答:你好,总价300万以内,还有小学学位要求,个人建议可以买罗湖学位房,不过考虑到区域升值我会更建议买福田的景田片区,新建的荔园外国语小学,风评不低,300万还可以买到T T国际公寓的单间和缔梦园的一房!

提问:你好广叔,纯投资,首房首贷,总额1000万左右,有以下选择,请帮助排序:1.万科蛇口公馆(新房,可选择空间少);2.宝中的新房;3.宝中的二手房:第五大道或者天健时尚;4.前海时代一期;5.观海台或滨海之窗的二房。

回答:你好,首选5,南二外本部学位,且连年雄踞南山榜首,只要成绩不滑坡,学位房永远涨的魔咒就不会被破除。蛇口公馆和天建时尚,一个周边老旧房子过多,一个小户型社区,又没有学位支撑,小户型可以买,大户型都很难有足够广的受众面。前海时代,价格一直很高端,户型也不讨喜,一直是靠预期支撑着,没有真实居住需求,就无法长袖善舞,所以过往表现远不如华润城和半三。最最怕的是,君生我未生,我生君已老,等到前海真正起来住家成熟的时候,前海时代已有一定楼龄无法高端了,不确定性太大。

提问:您好,广叔,首期250万,总价500万左右,纯投资,不自住,是应该买南山40平的小2房或1房,还是应该买龙岗坪山在建地铁口的90平3房?

回答:你好,500万现在有点尴尬,高不成低不就,非常非常难选。这个总价,我不建议买热点片区没学位的老破小,可以买市区的一居学区房,也可以买龙岗的次新3房。不过不是瞎买,深圳的学区房类别复杂,龙岗次新又太多,能跑赢大盘的并不多,都需要精细化选筹。

提问:您好广叔,我跟老公都非深户,老公名下有一套房2015年买的,满5年。在观澜,奥宸观壹城3房,现总价大概500万,有4号线地铁,小孩3岁。我名下无房无贷,最近有想卖掉观澜这套换一套涨幅更大,周边环境好点的3房,学校能兼顾有。也怕过几年在想换太高换房压力太大了,希望您帮忙分析是否可行。

一.卖掉观澜这套还清后有350万,LH后用我名额3成买,月供25000左右,主要考虑涨幅大点的跑赢大盘的。我的想法是想买个宝安片区650-740万左右的3房,您觉得卖观澜换宝安的方案可以吗?二.如果可以买宝安,那有合适的小区推荐吗?宝安主要看哪几个片区?三.这个价位在南山是不是没有合适的小区了?其他区有合适的盘也可以推荐一下,感谢!

回答:你好,奥宸观壹城周围环境不是很好,可考虑出手置换。换宝安没问题的。可看下沙井、南山中心。具体房子参见内部分享!

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