2018:大湾区房地产趋势、开发及投资策略

一、中央推动粤港澳大湾区规划的重大意义

首先，中国经济已经到了一个瓶颈点，边际成本不断上升、边际收益不断降低，缺乏国家创新动力。国家要求去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，就是要从根本上扭转发展模式，寻求创新型的发展模式。显然，大湾区具备率先尝试这种新模式的基本条件。

其次，中国的人民币国际化战略需要寻求较佳试验地和出海口。过去三十年，中国用商品贸易征服了全世界，未来必须用中国货币征服世界，要实现人民币国际化。大湾区可以担当人民币出海口和试验场的作用。

再次，全球化遭遇欧美重大阻力，而中国恰恰是过去二十年来全球化的较大受益者，所以中国需要坚持全球化，需要创新大开放平台来应对，大湾区同样可以担当这个大平台的重任。

其四，中国正在国际上推进一带一路，而大湾区历史上就是海上丝绸之路的核心启动区，继续发挥一带一路要地功能可谓顺风顺水。

其五，香港近年来经济滑落、政治分化现象明显。通过大湾区的融合发展，可以有效遏制香港内部的不利因素，促进香港的良性发展。

其六，国际经济领域的高端产业及服务中心多以湾区形式存在，比如纽约湾区、东京湾区、旧金山湾区，中国也需要强化湾区经济意识，积极推进湾区发展模式，使之成为引领中国经济再发展的重大新动力。

最后，粤港澳三地需通过大融合寻求资源合理配置、提升效率、释放更强功能，为国家经济、社会、文化的再发展做出更大贡献。

二，2018年大湾区房地产发展的七个动向和趋势

1、大湾区将成为国家房地产新政策的试验地。今年以来中国房地产的变化很大，原有的政策体系可能面临重大调整，新政策会迭出，包括土地出让和使用政策、房地产调控政策、租购并举政策、各种供给侧改革政策、房地产税收政策，等等。大湾区过去三十年来一直是中国房地产的先锋试验地，现在可以继续扮演这个新政策的试验地角色。

2、大湾区三地及各城市间房地产业将探索强化大联合、形成大平台格局。过去粤港澳三地的房地产业基本上是各发展各的，思路、套路、市场表现都有很大差异，有了大湾区，三地的房地产必然走向互联互通，当然，这是个逐步融合发展的过程。

3、政策调控有可能在大湾区内形成联控共享机制。香港房价目前已经是全球较高，这和香港的内在市场格局直接相关。自由港机制下，大量资金进入，没有其他可落地的合适平台，就进入楼市，不断助推房价上涨。未来香港楼价可能受大湾区融合发展影响，受到一定程度的抑制。

4、大湾区东岸中轴核心地带将成为未来城市升级及房地产开发的主战场。东岸作为大湾区的中轴或主轴，包括香港、深圳、东莞、广州，其经济能量占到整个大湾区的70%左右。未来从深圳前海经深圳大空港到东莞滨海湾再到广州南沙，这一线的开发力度将是大湾区内较大的，将会成为房地产开发的主战场。

5、大湾区西岸未来十年内将进入房地产较快补充增长时期。应该说，西岸过去三十年的发展速度远远落后于东岸，现在大湾区来了，港珠澳大桥、深中通道、虎门二桥、深茂铁路桥等重大过江交通来了，必然带动西岸大发展，进入补充增长期，给房地产带来很多机会。

6、临深片区房地产因深圳都市圈的影响将继续稳步上升。在大湾区，深圳的发展最为显眼。它地皮少，能量大，必然出现能量“外溢”，受益的就是临深片区，如东莞凤岗、清溪、塘厦、黄江、长安、虎门，惠州大亚湾、惠阳等。这些地区过去两年来的房价上升很快，超过东莞、惠州主城区，就是因为“临深”，未来这种势头将延续。

7、广州产业升级的关键战役如能打好，将对全市乃至大湾区房地产形成良性拉动。广州毕竟是省会，对大湾区以及全省影响很大。这些年来产业结构调整慢了点，发展速度有点掉队，表现在房价上，只有北上深的一半不到。广州房地产的根本支撑不是靠简单卖地，一味铺摊子，而是靠产业的内涵式发展，只要产业结构调上去了，人气、财气、房气就全上来了。

三，2018年大湾区房地产开发的十条策略

1、密切关注国家大湾区新政，以便制定适合各个城市、各个房企自身需要的特定战略策略。大湾区规划很快就要落地了，必然给大湾区的发展带来重大影响，可能原有的政策、发展战略、策略都有必要作重大调整。

2、开发商应积极进入国家政策强力推进的公共租赁住房开发建设中去。通过自持性租赁住房的大规模开发形成全新的房地产发展模式。随着销售项目占比下降，租赁项目占比增加，应积极应对并制定自持项目的经营策略。

3、面对大湾区整体产业升级的大趋势，开发商要力争成为城市综合运营商，以适应大湾区未来复合式发展的客观要求，这一点特别考验房企的实力。

4、尽早进入重点片区，策略拿地为上，不抢地王。除了香港、澳门、深圳、广州城市中心地区的城市更新项目外，新的目标，一是关注东岸蛇口—南沙片区，二是关注临深片区，三是关注西岸珠中佛城市节点，这些地方都有机会。

5、政策住房性项目的土地出让将常态化。这意味着，土地出让的招牌挂方式面对大量政策性住房的开发诉求将明显收缩。在降低房企拿地成本的同时，也将摊薄房企利润，这就需要房企对此进行精确测算，以维持正常经营。

6、商务项目和居住项目根据政策导向及市场变化均衡获取及合理投资。大湾区将整体提升产业层级，大量商务型产业将出现，同时伴随相应的居住项目，包括大量商务公寓。保持商务项目和居住项目的均衡布局和开发非常重要。

7、根据自身需要，选择性、适度性介入高科技引领的工业地产及各类产业地产项目中去。深圳、广州、东莞等重点城市都有大量的工业改造提升项目，这里也是房地产商施展宏图的地方，工业地产、产业地产有大量机会，不要把房地产等同于住宅产业，要在工业、产业领域寻找更多的房地产发展的机会。

8、积极探求、合理进入特色小镇项目，对接政策扶持和长期发展战略。国家提出到2020年建成1000个特色小镇，这是房地产的巨大机会。尽管特色小镇发展十分忌讳提房地产开发，但我认为，没有房地产的小镇就是一个开发区，不是真正意义上的小镇。生产区+生活区+生态区=小镇，这就是所谓“三生”性质的小镇。大湾区范围内也会出现众多的特色小镇，房地产商应该积极介入，但一定要以产业发展为主线，不能只搞住宅开发。

9、建立多元融资渠道，特别是培育直接资本市场融资机制。事实上，传统的银行信贷融资模式正在被套上“紧箍咒”，房企找钱要拓展渠道了。大湾区未来的房地产发展一定要从融资模式改变开始，要积极发展资本市场，通过股权、基金、债券、融资租赁、资产证券化、证券市场等等直接融资渠道实现融资。

10、通过企业整体转让、土地等资产转让、借壳上市等方式合理实施并购重组，增强房企竞争力。大湾区可能的大变革必然对房企的开发和发展模式提出新的要求，带来房企的重大变革。有实力的房企应该在这一轮的大发展中寻求并购重组的重大机会壮大自己。

四，2018年大湾区楼市的六个投资策略

1、中国楼市的暴利时代结束了，房地产投资环境、政策、机会和理念都要发生重大变化，“房住不炒”成为基本宗旨，大湾区曾经是楼市投机的重灾区，以往的投机模式遭受重创，投机思维必须改变，房产投资要放弃暴利思维和急功近利的操作路线，放弃盲目加杠杆的不切实际的投资模式。楼市投资客观上仍然存在，这是市场经济决定的。问题在于，如何在现有楼市格局下，以“房住不炒”的基本宗旨为基础，以稳健投资和收益为基石，谨慎、健康、合理、合法推进房地产的投资行为。

2、调控政策可能选择性地变更为长效机制，房产投资的进入机会和增值空间可能明显收缩，大湾区地区必然率先表现出来，房产投资必须清晰应对调控政策走向以及未来长效机制可能给房产投资带来的限制性影响，做到相向而行。

3、信贷条件愈益严格化，现有的限贷政策已经不是仅仅针对投资投机行为，而且刚需购房也受到影响。因此，需调整投资策略，创造可行的、稳健的融资条件，以满足自身购房消费的实际需要。

4、从物业成长的规律看，大湾区的物业价值可分为五大类别或五大层级：其一是，港、深、穗这三大城市仍然是投资保值增值的主要地区，特别是城市中心地区的价值仍然保持高位，并仍然有很大的上升空间；其二是，中轴核心地带（蛇口—南沙）将是未来房地产价值增值的创新引领地带，物业增值潜力很大，投资可给予重点关注；其三是，临深地带将长期展现其良好的价值成长潜力；其四是，西岸珠海、中山、佛山城市节点地带可稳健性关注；其五是，大湾区其他片区会根据湾区发展的实际形成不同程度的跟进式价值抬升。

5、不主张内地人到香港购买超高价格物业。香港现在的先进房价已经飚高到188万港币1平方米的世界水平。香港的畸形房价是政府紧促的批地政策和自由港超量资金拱抬起来的，并不是铁板一块。在大湾区融合模式下，完全有可能受到联动机制的影响，出现楼价方面的合理收缩。

6、最后谈一下深圳楼市的投资策略。深圳可以说是大湾区内房价仅次于香港的地方，但其房价仍然呈现很强的上升态势。因为深圳是个严重缺地缺房的城市，在全国少有，常住人口中拥有红本住房的仅仅占大约30%左右，远低于北上广的80%、90%，因此住房的供不应求将长期存在。加上深圳的人口、资金仍然在增长，经济成长形势很好，因此房价上升动能比较强。今年的一手房价由于受调控政策的管制出现高位盘整的格局，但二手豪宅却出现20%以上的增幅。在租赁市场大发展的背景下，供需两个端口都会大幅度向租赁市场倾斜，但供给侧由于有政策扶持和投资拉动的便利，其倾斜速度更快，而需求侧的倾斜则受到需求市场规律的影响，表现得远不如供给侧那么直接，特别是受中国传统文化的影响，很多人仍然根深蒂固地坚持在产权上拥有自己住房的观念。这意味着未来几年，当深圳楼市中的政策性住房供应量达到50%以上的比例，引发调控政策松动之后，深圳商品房市场上的供不应求格局将可能更加明显，即便当时可能有房地产税以及其它长效机制的干预，但商品房价格特别是豪宅价格仍将继续上升。

总之，在大湾区规划即将出笼、粤港澳三地面临全新的融合式发展的战略态势下，房地产的发展战略、路径和模式也会跟随发生重大变化，房地产开发和楼市投资也须与时俱进，相向而行，才能在大湾区时代保持可持续性的稳健发展。

（文章来源：宋丁视点）