东莞楼市:这种房子聪明人都不买,入住贬值到一半

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提问：新人首问，你好广叔，现在手上在外省有两套房，其中一套有贷款，东莞虎门一套房无房贷，现在需要在虎门或者周边买一套3-4房的，有东莞社保，请问还可以购买吗，如果可以，虎门丰泰东海城堡，佳兆业御龙山（这边感觉对着高速路，噪音大，但是户型舒服）， 地标广场，沙田碧海云天，或者有没有推荐的新小区，较好一手房，目前需求是自住，同时也要考虑以后的升值和转手，谢谢

回答：你好。还可以买一套。丰泰东海城堡，靠近水库，环境配套一般；佳兆业御龙山是靠近高速，滨海大道，有一定的噪音；地标广场，配套生活方便；碧海云天适合中长期投资；具体投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，你好，如果子弹120万+，东莞环松山湖的大岭山光大山湖城值得投资吗？环松山湖哪个镇更有投资价值？具体能推荐一下楼盘参考吗？

回答：你好。光大山湖城可以考虑的。东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔您好！想买东莞常平的房子，自住加投资，二手房，我看了绿地大都会，碧桂园首府，先进尉蓝城邦，新房常一居。有点纠结不知道怎么选择了，上面几个二手房的价格与新房价格差不多持平。帮忙给一下建议。另外苏豪名苑的房子与碧桂园一墙之隔相差5000至6000一平，可以选苏豪名苑吗？

回答：你好。绿地大都会，碧桂园首府两个盘很近，理论上有相同比例的涨幅；先进尉蓝城邦靠近常平东站；常一居在配套方面都要更好一些。苏豪名苑主要是靠近红绿灯十字路口，噪音较大，不是很好。投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，你好。现有东莞南城石竹新花园130平全款房，准备在南城投资一套，子弹250w。看了这两天看了万科金域华府（都5万多了），万科金悦香树（4万多），景湖时代城，中央天利花园等。感觉都好贵了。我想请教的问题是：

1.上面的这几个小区目前的价格还有投资的价值吗？您推荐优先考虑哪个小区？

2.我们自己小区目前单价4万不到可以，但考虑到楼龄担心上涨空间慢，您怎么看？

3.以我目前的资金东莞南城周边还有哪些小区麻烦帮忙介绍一下。感谢！

回答：你好。

1、中长期看还有潜力的。比较推荐万科金域华府

2、石竹新花园，大面积流动性要弱一些。100平左右的3房比较好。

3、可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，几年前毕业到深圳工作年薪30，工作稳定，但是买房还差点钱，要等明年估计才能买的起，一个同事之前辞职创业，前年底在深圳买了一套房，现在涨了不少，心情复杂，不知道要不要借点钱今年把房买了，要不万一明年房价涨了我又白奋斗一年。

回答：你好，为什么同样的人生轨迹，毕业几年后，有人住着几百平方的房子，有人却在辗转租房，明明都是差不多的家庭背景、学历、月薪，是什么让他们在财富和阶层上拉开差距？生活过得天差地别？有时选择比努力更重要。努力是可控的，基本上是线性的堆积时间，需要的是体力和信念。所以一件事情做到优质，达到目标完全是可以的，至少比做相同事情的人所达到的高度不一样。但，只有努力并不够。

真正难的东西是选择，是判断时机，是理解社会，是找到机会。选择的关键就在于，人生没有办法重来，时间是较大的沉没成本，选错了路，可能刚开始并不会发现，但随着时间的推移，差距才会凸显出来。再想转变，需要付出极大的精力和耐力，有些人能够幸运扭转，有些人可能一辈子也没法改变。很多有购房需求的人，总是说我想买套房子，但是钱不够，真的钱不够吗？其实不是，如果要交通好、位置好、配套好，那价格肯定也就贵了，对于刚需而言，与其想着一步到位，不如先“上车”。买房可以等，但是好的房源和房价不会等你！

提问：您好，广叔！请问西乡流塘片区您怎么看？未来12号线地铁口物业，天骄小学和文汇中学学位。目前自住一套，计划12号线地铁开通后卖出置换，是否合适？

回答：你好，西乡流塘-前进二路沿线持续看好，地铁12号线是快线，拉通南山和宝安腹地及大空港，是很关键的纵向通勤路线，如果你持有的物业是次新电梯盘，建议长期拿着别卖了。

提问：你好广叔，目前长沙已有一套150平刚建仓，一套90平市值大概100万已无欠款，目前手中现金50w左右，请问是长沙卖一套入手深圳，还是继续入长沙好？

回答：你好，你的问题从表面来看，深圳快涨完了，长沙大家想买都买不到的城市，为什么要置换?但如果想深一层，深圳都这么贵了，长沙刚需仍然想置换，说明深圳一直是二线刚需置换的终极目标，现在如此，将来也是如此。再看涨幅预期，长沙横了这么久，大涨信心已消磨殆尽，100万的房子，握在手里再涨30%，不过30万收益，和卖出加杠杆置换深圳4-500万的房子，放到三年周期比较收益，深圳显然赢面更高。另外，最近总是有人问我，现在买深圳会不会站岗?确实有可能站岗，但是以深圳地少人多经济繁荣的基本面，楼市一直在走长线向上，持续分化之路。现在买房结果有两个，一是买错房子，横盘三年，最后借势猛涨一波，实现稳赚；二是买对房子，小年小涨，大年大涨，实现躺赚。

提问：你好广叔，我跟我女朋友去看房，她非要带有商圈的住宅，因为喜欢逛街，我是觉得附近有没有商场都无所谓，反而觉得太吵闹了，还是想问问老师，周边有商圈的话对买房居住是有什么影响？好处多还是坏处多？

回答：你好，商业是优质住宅的必备配套，广州市的商业开始向非核心商圈扩张，一些大体量的商业开始选择非核心商圈，区域型商圈开始逐步扩大影响力。广州市住宅区逐步往外扩展，其社区商业项目也随着消费需求的增加而加强。对于置业人群来说，周边拥有完善的商业配套，能大幅提升居住便利程度，增强生活幸福感。大型商业还能吸引人流量与资金，对于住房需求也有潜在的促进效果。商圈与周边住房距离越近，辐射效果越强，住房价格也更高。2021年计划开业的商业综合体有不少集中在非核心区域，也有不少置业机会。南沙湾板块的广州心悦城·邮轮广场开业，将给板块的居住体验带来不少提升，也有更多价值支撑。知识城板块的合景·悠方也将完善该区域的商业配套，留住知识城的消费力，也能吸引更多购房者置业。总而言之，商业综合体能够满足周边居民的消费需求，同时商圈吸引人流量，能够提升板块地段价值，增强住宅保值增值能力。

提问：您好广叔，请问罗湖彩世界家园96平三房490万值不值得入手？对布心这片区前景怎么看？

回答：你好，罗湖布心彩世界花园，2002年的高层，有小区，有配套，近地铁，生活便利，一套户型方正，居住舒适的大三房，5万一平，你说值不值? 至于前景，你自己心里也有数，前景好能这么便宜? 还是那句话，不要既要又要，又要便宜又要升值潜力大，没有这种好事给你捡的。 不过，对罗湖来说，小幅洼地补涨还是会有的。 我始终认为，对刚需来说，住的舒心比那百八十万的帐面浮盈要重要的多。

提问：你好广叔，现有情况：1、南山豪园小区75平两房一套，贷款还有50w，组合贷，当时操作有问题，导致我商贷是我在还，公积金贷款是我老婆在还，房子是两个人名字，2. 手上资金400w，两个人年收入在80万左右 述求：1.当下孩子上二年级了，在愉康小学家里老人也在,两房不够住，我们工作都在南山 ，孩子上初中以后老人就回去，只需要两房2、现在的小区对应的初中时荔香中学 很差，想在孩子上初中前有一个好点学区房，请教该如何规划和建议的小区？考虑过的方案：把现在房子卖掉，上小学前租三房，用资金买个好点的学区房 或者买一个榆康花园的小三房住，再买一个好学校的小房子，纯粹为了学位，文华或者海德

回答：你好，1、豪园小区，双地铁，出行方便，带海滨实验小学+荔香中学，楼龄偏老。这种方式使得两人都体现了有房，还有双方征信上都有贷款记录，不利于未来买二套房。2、如果注重教育，可出手豪园小区，得550，加手上400，有950w。6成可买1600左右的房子。建议买个自住+学位，楼盘详见内部分享。

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