东莞中原地产:下半年东莞楼市调控或将加码,土拍预计明显降温

【摘要】

2021年上半年在国内经济大循环格局下，金融深化改革，央行推出房地产贷款集中度管理机制，及严查首付款来源等，银根收紧。2.27东莞新政叠加银根收紧双重制约下，东莞购房需求大幅缩减三成，客户购房行为回归本土和回归自住。东莞价格备案新政出台对房企利润有一定保障，令到房企对房价预期较高，市场实收价格持续上涨，在高房价、高首付的影响下，客户购房门槛大幅提高，市场回归价值和产品，需求大幅萎缩，市场降温明显，新政后成交量同比萎缩近两成。

面对严峻的市场考验，中原地产研究院率先对东莞楼市进行总结、预判分析，于2021年7月9日举办了“三座大山压顶，市场分化调整——2021年上半年东莞房地产市场总结及下半年展望媒体发布会”，邀请了东莞中原二级市场副总经理兼事业四部董事总经理万文华先生、东莞中原三级市场副总经理刘熊先生、东莞中原事业一部总经理洪俊凯先生、东莞中原战略发展中心总经理车德锐先生出席本次会议。

当天上午，东莞报业集团、南方都市报、广州日报、羊城晚报、南方日报、信息时报、中房报、东莞阳光网、新浪乐居、搜狐焦点、房掌柜、房博士、房天下，扬哥楼言、东莞房姐、东莞房视、东莞楼探、房立方、房评东莞、房产壹线、东莞楼市风声等多家东莞主流媒体应邀出席，共同探讨东莞楼市发展趋势，同时本次会议同步线上全城直播，点击量突破3万人次，吸引全城关注。

【宏观市场】

宏观市场方面，通胀预期对楼市造成一定的影响，大宗商品价格快速上涨，包括石油、黄金、钢材、有色金属、煤炭等，证券市场中欧美股市持续上涨；楼市方面，上半年全球楼市整体火热，中国楼市上半年整体成交量创出近五年新高。但在6月初美联储释放提前加息预期时，意味着全球流动性开始转向，大宗商品价格快速回调，黄金价格暴跌，仅石油价格仍然保持上涨趋势，近期石油价格也出现高位回调迹象。全国整体市场从5月份开始，在流动性转向、房地产银根持续收紧、政策调控持续收紧叠加、局部疫情的反复影响下，整体出现回落态势，并呈现两极分化的现象，一线城市和三四线城市成交明显回落，二线城市内部出现明显分化，成交涨跌参半。

【中观市场】

大湾区中，从前五个月的各城经济数据看，疫情后的经济复苏增长强劲，但同时也看到消费需求仍然受到抑制，整体社会消费增长放缓，投资成为拉动经济的主要动力，但投资城市分化明显，多个城市投资放缓，个别城市消费两年的平均增幅出现负增长，出口分化明显，喜忧参半，广佛珠出口增长较为明显，惠州出口负增长。

大湾区各城的房地产市场表现分化更为明显，广深莞政策调控力度加码升级，莞深市场基本整个上半年的市场都比较低迷，东莞出政策最早，成交回落较快，从3月份开始市场成交就开始回落，其次是深圳，在二手指导价参考到严查经营贷，再到深房理的调查，深圳楼市从4月份开始一二手成交都出现持续回落，广州市场在前五个月都持续火热，但在住建部约谈出政策调控后，从5月份也开始突然转淡，二手市场更为明显，到6月份叠加疫情影响，一二手市场成交环比进一步大幅下滑。大湾区中，上半年最火的应该算是珠海市场，上半年整体成交环比去年下半年还要增长近3成。

另外，大湾区多个城市的十四五规划出台，重点研究了广深莞的十四五规划，核心结论是广深联动强化，未来五年东莞临深、松山湖、滨海、水乡等片区受益明显。

而处于大湾区的东莞在上半年也有着明显的城市特征变化：

人口方面，东莞人口数量超过千万，并且处于持续流入的状态，各个镇街在经济利好带动下，不同程度都出现人口增量的情况；

规划方面，松山湖科学城总体发展规划出台，成为上半年最瞩目的规划利好，松山湖科学城正式全面启动；同时十四五规划也正式出台，在经济、产业、交通、教育、房地产、民生等方面都做了详细的规划，城市发展蓄势腾飞；

交通方面，在建的地铁一号线一期、赣深高铁、番莞高速三期、佛莞城际、科学城通道一期等交通布局不断完善，呈现爆发式发展态势；

城市更新方面，东莞共有60宗旧改项目中标确认前期服务商，占地面积1424万平；中标旧改宗数同比下降了约17%，面积下降22%；城市更新有所放缓。

【东莞市场】

新政后整体楼市成交规模大幅萎缩，一二手成交平均每月仅5000套，与去年高峰期相比回落超过6成。

＞＞＞土地市场＜＜＜

上半年土地市场仍然高温不下，原因有去年市场余热的延续，有通胀的预期持续，房企资金充裕，也有备案价值新规的影响等。上半年商住用地和成交同比回落五成，虽然出让的宗数下降，但出让的商住地块整体素质较高，大部分地块规模较大，因此竞拍热情高涨，溢价率创出近年新高，达到35%的溢价率，另外，地块底价定价普遍较高，最终成交的价格也比较高，大部分地块创出区域新纪录，整个上半年的楼面价接近2万元/平，比去年上半年大幅增长50%，静态低房价比平均0.72，同比大幅上升，竞得地块的房企基本都是实力品牌房企，如万科、碧桂园、保利、中海、金地、招商、越秀等。值得关注的是，上半年土地市场工业用地占比高达65%，反映出政府推动实体产业的进程在持续加快。

＞＞＞二级市场＜＜＜

上半年政策调控回顾：7.25二手限购政策持续->2.27的调控新政->3月中旬严查首付来源->4.29备案价格细则->6.11避免马甲参与的土拍新规等。

其中影响到需求端的政策有二手限购、二手停贷或放贷周期大幅延长，延长社保年限、提高首付、严查首付来源等政策，影响到市场的面比较广泛，综合估算，有效需求大幅减少三成；价格备案细则一方面影响到上半年推售的项目，且较多为价格偏低的项目，大部分高价项目压在下半年，另一方面成本加合理利润的定价令到开发商预期高涨，大胆拿地之余对房价的预期也较高，从而惜售心态较为明显，上半年推货的力度和货量都偏少。开发商的高预期和有效需求的大幅减少，两者之间的矛盾越来越大，导致新政后整体成交萎缩明显。

新房整体数据供求创出五年新高，供求接近平衡。从中原的来访和认购监测看，上半年来访量与去年上半年持平，比2019年同期下降9%，认购量同比去年同期上升4%，同比2019年同期下降3%。上半年整体数据掩盖了真实客观的市场情况。其实剔除1月份的数据，2-6月份的市场成交同比下降近两成。从中原的监测项目的来访成交转化率对比分析，新政后的各个项目的来访成交转化率比新政前普遍下滑2个百分点。从每个月的成交趋势看，2月份环比1月份大幅回落后，后面几个月均保持成交低位，小阳春不再，五一黄金周整体表现比较淡静，6月份市场供应放量，新开加推项目增多，但去化率整体较低。从中原监测项目的月度去化率看，去年100%的开盘售罄，到新政后回落至75%，再到6月份的54%，去化率逐月走低。6月份的去化率普遍较低，有些项目去化率低至10-20%，结合个别项目低于市场预期开盘，我们认为东莞市场时值年中，拐点隐现。

一、房价月度走势方面，中位数房价高点出现在2月份，之后逐月呈现微幅下跌趋势，在6月份，随着一些高价地项目的陆续上市，房价再度快速冲高。

二、业态方面，住宅和非住宅分化加剧，写字楼、商铺市场持续低迷，商业性公寓市场供应压力大，整体去化放缓，受高房价的挤压，公寓的住宅化趋势越发明显，投资则相对理性谨慎。洋房市场中，从产品面积段的供需分析， 110-120平的刚改四房和144平以上的大户型去化较为理想，同时从供应端分析，105-115平的四房和90平以下的刚需户型增加较为明显。别墅市场上半年的表现则持续供不应求，推动别墅价格持续上涨，同时200-500平的别墅成交比例上升明显。

三、区域方面，六大区域中，上半年松山湖片区、滨海片区以及东部产业园片区供需两旺，而其他三个大区表现出供应不足，成交相对供不应求。从镇街看，厚街、寮步、茶山成为上半年的供需热点，多个价格偏低区域供应放量，带动成交重心下移，如横沥、谢岗、石排、企石、麻涌等镇街在上半年的供需放量较为突出。从各镇街的供求比看，过半镇街供应不足，虽然市场转淡，但仍然表现供不应求，综合库存和新增，近五成镇街供求失衡，推动区域房价继续走高。

四、房企表现方面，上半年前十品牌房企市占率大部分都有不同程度的上升，top10的市场集中度高达55%，占据市场半壁江山，百强房企的市占高达65%，同比上升11个百分点，说明品牌主导的市场格局进一步凸显，同时也说明市场回归价值和理性，品牌房企项目成交相对去化较快。从前20的销售项目排行看，大部分的项目都是品牌房企项目。

五、客户方面，上半年市场回归本土，深圳客呈阶梯式下滑，跌至历史低位，深圳客比例仅占4%；受政策调控及高房价影响，需求外溢明显，主要外溢到惠州、增城、中山、珠海、佛山、肇庆等地；

客户年龄：25-40岁青年购房势头大幅减弱，70后购房比例上升；

客户来源：本土客户观望理性，东莞户籍客户成交比例下滑；

置业目的：客户购房回归自住，投资意愿下降；

置业次数：首次置业者购房比例近六成，多次置业者占比不足一成；

来访次数：客户购房资格审核加严，到访次数明显增多；

成交周期：客户观望加重，蓄客周期拉长，成交周期拉长；

首付比例：客户购房门槛大幅提高，首付比例普遍四成及以上；

退房率：受严调控和银根收紧影响，客户退房率明显上升。

六、产品趋势方面，上半年有9大产品新趋势：①104m²的极刚需四房；②极刚需三房比例增多；③138m²左右4+1房；④200m²左右及以上大平层项目增多；⑤商业公寓出现大平层；⑥出现纯四房项目；⑦143m²左右四房三卫双套房设计；⑧两房产品再回归；⑨客厅无电视展示。

七、二手房市场，受2.27新政和二手房停贷冲击较大，二手住宅成交跌至冰点，上半年成交同比下降36%，同比2019年下降近五成；新政后市场成交比去年高峰期下降超7成；从各镇街的成交看，超六成镇街成交量惨跌，石龙、清溪、企石等一手供应趋紧区域成交上升；新政后东莞二手房市场房价开始微幅震荡下行，七大重点镇街二手房价格下跌趋势明显，引领全市二手房市场开始调整。

【后市展望】

一、全国市场预判：下半年全国整体楼市高位回落，城市分化加剧。

经济方面，全球经济复苏提速，中国经济复苏放缓；同时全球加息潮或启动，美国加息预期，国内货币政策提防外部冲击，促进内外平衡。房地产市场方面，资金面继续收紧，热点城市政策持续从紧，一线城市降温风向标作用，城市分化加剧。

二、东莞市场预判：

1、政策方面，下半年东莞楼市政策加码，持续调控；

2、市场方面，严调控、银根紧、供应放量三座大山压顶，市场分化调整：

土拍：下半年土地市场预计明显降温；

供应：整体集中放量，下半年潜在供应量约370万平，预计8月后开始放量明显，供应热潮持续到年底；

供求：整体供求趋向平衡，多个区域供过于求；

需求：投资观望，改善受抑，刚需无力，政策调控及高首付门槛等影响，有效需求大幅减少，需求外溢趋势持续；

价格：先冲高再回落，高价地项目陆续上市，但高房价与有效需求减少的矛盾加剧，加上多区域有价格搅局者造成片区房价面临压力而出现松动，大部分区域滞涨，部分区域仍有补涨机会；

区域：供应区域分化带动成交区域分化，多镇街成供应热点，多镇街供应不足甚至断档；受规划利好和交通利好的影响，多个区域成楼市热点，如受佛莞城际开通影响的麻涌和洪梅，松山湖科学城规划持续发酵的松山湖区、大朗、大岭山、黄江等镇，赣深高铁影响的塘厦；

项目：成交分化明显，回归价值，成交向品牌、高品质、高性价比集中；

产品：出现两极分化，两房增加，改善大平层产品增加明显；

客户：预期转变，回归本土，局部深圳客比例上升；

业态：商办市场难，投资需谨慎理性；

房企：各大房企冲业绩目标，资金链趋紧，预期转变；

营销：抢客大战、促销大战、比房大战、联动大战等一触即发；

二手房市场：调整持续，成交缩量，成交重心下移，价格回调分化，客户分流到新房市场。

【媒体提问环节】

在本次交流会中，东莞中原领导层还与媒体深入交流，进行了现场答疑互动，共同交流了关于东莞楼市趋势、较新政策出台、城市更新等方面的问题。

随着市场动态变化，东莞中原也将及时调整策略，在这座城市上继续深耕、发展升级，共同迎接未来的机遇和挑战，为开发商提供更专业、更具价值的服务，为广大购房者提供更高效、更贴心的服务，与社会各界助力东莞城市发展，共同推动东莞房地产市场平稳健康发展！

-End-

文 东莞中原 2021-7-9

责任编辑：陈楚梅