东莞楼市:买房最容易犯的错误,可惜大部分人都选错了

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔好！，裕大知府（一手新房）和对面的怡丰映月明轩（二手），选择哪个盘？辛苦了！

回答：你好。我觉得怡丰映玥明轩要更好一些，虽然是二手房，但还很新，小区环境好，配套方面会更方便一些。

提问：广叔，1.您建议买松山湖和黄埔，为什么没建议南城。2.松山湖和南城，投资哪个更好？3.代持一般去哪里找？

回答：你好。南城你已经有3套了，鸡蛋不要放同一个篮子里，你的这3套也没有提供楼盘名，所以不好分析。代持较好找靠谱的亲戚朋友。

提问：广叔您好！常住东莞东城，今年九月将东城少有住房卖掉（考虑小区太旧），十月前在南沙投资保利半岛小高层一套，不知未来前景如何，麻烦您解答一下？另外，考虑过年前后，在东莞再买一套，夫妻均有购房资格，首付120，投资兼自住，或纯投资（有单位提供住房），自主有小孩一年半后要入读东城小学或附近小学，户型考虑三房两卫，仅看过裕大知府，如何购买这套房子比较困惑，请您给个建议？

回答：你好。南沙保利半岛中长期有潜力的。裕大知府在莞樟路边上，配套勉强可以，距离东城万达两三公里，旁边几个小区也有居家氛围，综合看自住+投资可以考虑的。具体参见内部分享！

提问：广叔：您好，手头上有350万现金，打算到东莞购房，纯投资，有东莞8年社保，名下没有任何房产、请问有没有好的楼盘或者好的片区推荐！投资一套还是两套房产，求3到5年后收益较大化！月供1万五问题不大！谢谢了！

回答：你好。建议买两套；一套600左右的，东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，深圳龙华鸿荣源壹城中心楼盘怎么样？现在值得出手吗

回答：你好，壹城中心，龙华区地标性住宅，是龙华老城区最吸睛的盘，没有之一。 这个小区有优势: 1、高赠送，利用率普遍超过90%。 2、配套齐全，学校、商业、地铁（共十区，但是只有九区算地铁房）； 3、次新、鸿荣源品牌； 4、税费低，因为2015年首开，登记价高而且涨幅不大。 5、价格也亲民。 劣势也很明显： 1、体量确实太大了，而且附近旧改太多，一手砸盘，二手价格也一直上不去，简直天量供应； 2、本身离地铁较远，加上四号线交通拥挤，依靠地铁上班不方便（9区稍微近一点），而且全部入住道路交通势必拥堵； 未来预计周边建设结束它的春天会来。横这么久跌这么久，也预示着机会。九区未来将成为十个区中单价较高的区，有闲钱可以考虑。 自住可以买，投资一般般。

提问：广叔好，骏景花园的顶复怎么样，投资加自住的角度，值不值得入手？和珠江帝景比如何？

回答：你好，骏景花园的顶复投资自住都没问题，但是如果金融城一带发展不尽人意，金融城那堆高管不来的话，骏景顶复的流通性会大打折扣。如果金融城起来了，骏景特别会爆涨，地段太好了毕竟 看回珠江帝景，其实已经很稳了，背靠广州塔这么大一个ip ，未来10年流量都不缺，同时隔壁还有个琶洲西区逐渐成熟，电商中产阶层是可以支撑珠江帝景的价格带的，未来根本不缺接盘侠。 两者潜力都不差，只不过建议帝景多一点，比较稳。

提问：你好广叔，总价500万在南山有好的楼盘推荐吗？房票不易，娃六年后上初中，想兼顾学位和投资，感谢！

回答：你好，南山口碑不错的小学有育才一小，二小，麒麟小学，文华学校，荔林小学，科苑小学，学府二小，北师大南山附小等。按照这个范围淘淘小户型。 南山小学水准略弱于福田，和中学一起才能带动房价。 但是上一波都涨的太狠了，现在只能淘淘笋。 鼎太风华、诺德国际的一房，两房重点关注。

提问：你好广叔，刚入深户两年，现在在福田工作，年收入税后20W。家里可以提供150万首付，月供自己承担。我想在南山或福田买个小两房，总价控制在400万以内，不知道怎么去选，广叔有更好的建议吗？

回答：你好，400万以内的两房，南山可能性不大了。福田还有机会捡漏，不过相对也是面积小或者地段弱的区域， 想自住的话在福田找找。如果投资，可以考虑别的区域，比如宝安西乡碧海片区。龙华上塘等。

提问：你好广叔，我手上有250万左右资金，总预算不超过700万。小孩一岁，主要需求是改善居住，至少三房，但是也希望能解决学位和有升值空间。目前在刚改和学位之间摇摆，担心现在不买将来可能更买不起学位房，但又不愿意牺牲居住。学位、居住和投资之间如何平衡？期待指点迷津。坂田看了嘉御山和银湖谷，优点是楼龄新，配套好，但差在学位。坂田没啥规划，担心变成下一个四季花城，多年横盘，坂银通道和10号线都带不动。南山看了阳光雅居里和创世纪滨海花园。雅居里楼新，但学位一般。创世纪滨海学位尚可（学府），但楼龄20年，户型物业一般。现在价格都在高位，担心光靠学位拉动还有多少升值空间。宝安还不太熟，不知有无折中的推荐？谢谢！

回答：你好，深圳房产的升值潜力目前与学位有较强相关。虽然学区房面临很多政策风险，无法推理及预判，有很大的赌博性质。但是，在深圳，新学校的引入是平稳的行情下完成暴击的较大因素。比如，去年的深圳湾暴涨，主要是归功于深圳湾学校的建立。深圳教育资源不足，优质教育资源更是极端紧缺，因此深圳学区房相比其他城市未来会有更大的想象空间。坂田，南山和宝安对比，南山想象力更大。孩子才1岁，你有充足的时间淘笋。更多分析推荐参考内部分享！

提问：你好广叔，83年生人，在石家庄工作生活，这两年天津放开落户政策后考虑到教育优势，有意将户口落到天津。可孩子才六岁，又怕将来高考优势不在，买一天津小户型长期持有还是放眼深圳？另外，由于好多人投资深圳，跨城市投资，房产管理如何操作？老公认识不到资产保值的重要性，对于落户天津及深圳的问题一直不置可否。我也担心由于年龄问题，想近两年把投资方向选好！特别感谢庄老师，改变自己的认知！真心的谢谢！

回答：你好，天津和深圳，两个城市投资理念完全不同。一个为教育，一个为保值增值加资产的向上置换。天津这两年楼市惨淡，远郊大跌三分之一。说明一个城市如果自身经济不强，单靠外来购买力，不足以支撑房价。天津的高考优势能维持多久，没人能给你答案，答案也不重要。天津比不了深圳，想改变认知，就从跟随本心，大胆跨出排名前列步开始。至于深圳落户，跨城市投资，选筹代购，房产管理，这些都不是问题，我们能帮你一揽子解决。具体参见会员内部分享！

提问：广叔你好，我龙岗北通道，珑禧雅园有套房子，158平的，现在是否可卖掉，置换宝中？龙岗房子涨的很慢，我是一五年买的

回答：你好， 珑禧雅苑是15年炒房客高评高贷的重灾区，以为深圳能像上海一样由市区像周边扩散，但是没想到深圳发展一路向西，这一波挂掉的也不少。东边也能发展，但是周期要多久，未可知。 想要短期内的确定收益，建议置换到西部，南山 宝中 碧海 西乡都是不错的板块。

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