东莞楼市:2021年别乱买房了,容易踩坑,风险还大

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提问：广叔好，东莞茶山香茶郡的户型不错，买来之后升值空间大不大

回答：你好，茶山香茶郡，自住+投资可以考虑，有一定潜力

提问：你好，己有一套东莞高埗自住，现想买一套用来投资，因为资金问题，考虑茶山鲁能公馆和高埗颐龙湾，买哪里好。谢谢您

回答：你好。优选茶山鲁能公馆，地段价值更大一些。

提问：新人首问：广叔您好，本人单身.房产小白一枚。目前手中有50+，年收入15W左右。首套房，不想借款，工作地长安，想投资一套保值。同事介绍了大朗 东方敏捷春天（12年建成 ） 万荟时代复式（13年建成） 新世纪美好家园复式（06年建成 ） 财富公馆复式（07年建成） 松湖豪庭（时间不知）。问题：1.以上几个顺序如何选 择，考虑建成时间思路是否错误。2.抛开同事介绍大朗这个地方，请广叔帮推荐几个利好适合楼盘。

回答：你好。东方敏捷春天可考虑；万荟时代，一楼底商，也可考虑；新世纪美好家园、财富公馆近未来地铁大朗站，优先考虑；松湖豪庭是16年建，要新的多，也可考虑；具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好！付费资询。本人外地户口，广州社保到2021年9月份才满5年，已在佛山三山新城保利西雅图供一套三房、大亚湾金地自在城供一套4房。疫情影响收入不稳定，现自有资金50万+在供的房做装修贷+亲人借=400万左右。①想尽快在广州上车，晚就怕追不上了，依次有哪些短期回报率高的盘可推荐呢？今天看了万博万科95方500万业主还惜售。②没学历如何破解限购呢？③以上在供的两套房前景如何呢

回答：你好。

1、万科欧泊不错的，可以考虑。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

2、让中介给你搞定，办个职称

3、保利西雅图还可以；大亚湾金地这套位置看也还可以，适合中长期持有。

提问：广叔你好，我老婆东莞户口，我外地户口，东莞社保交了5年了，在东莞虎门有一套房，95平，3房，市价290万左右，有60多万贷款，有二套房票，孩子高二，想投资兼保值再买一套，如果位置价格各方面合适也可以买大点自住，现在住的卖掉，不算一套，二套月供最多可接受1.5万以内，首付150万左右，请广叔帮忙看一下，虎门现在新房或者次新房都3万多了，价格太高了，虎门的配套不足以支撑这么高的房价，怕以后房子横盘，买在山顶上，我看广叔经常推荐南部湾万科城，可那个地方周围没什么配套，商业和交通都不方便，可否明示推荐理由？考虑新房华侨城云麓台二期，122平，410万左右，不知道有没投资价值？周围没商业配套，龙眼璀璨时代新房，周边都是民房也不行，国际公馆房龄差不多10年，大多是双证，再买会不会有点老了，或者考虑大岭山松湖碧桂园3房，那里也有点偏，以上有值得买的吗？或者广叔有其他好的推荐吗，长安，虎门，大岭山，沙田，大朗都可以

回答：你好。整个滨海片区我都比较看好的。南部湾万科城，大社区，西边、东边1.5公里左右都有配套的，而且它的配套有提升的可能。华侨城云麓台二期，北边高速、山，周围工业厂房，差不多属于边角地带，发展受限。国际公馆房单证可以的。松湖碧桂园也可考虑。可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：你好广叔，我上车黄埔缺点资金，有中介跟我说可以做GPGD，这个方法可靠吗？另外，我还不具有购买黄埔的资格，中介也说可以跟业主谈，等有资格的时候再去办理过户，这个做法对买家来说是否具有很大的风险？本来黄埔现在在涨了，如果一没资格二没足够资金，是否很容易被卖家恶意毁约？如果可以提前入手，文冲的丰逸尚居用来做短期投资3-5年是否具有投资价值？如果不建议这样上车的话，现在可以入手新塘的二手盘吗？（目前比较中意白江地铁站的新都盛世名门和东方名都，单价都在2.3\/2.5万左右）感谢！

回答：你好，gpgd怎么操作？ 1.直接拉高评估价，靠人工和评估渠道关系。 评估的拉高有限，目前大概10%内，溢价太高的楼盘本身评估只有8成，拉到9成就不现实。 2.真正的gpgd，来自选筹。 选择优质房源，低价房源，评估价和售价接近，甚至售价比评估价更低的房源，自然就达到了高贷的结果。 3.gpgd对贷款资质和流水有更高要求。 4.有风险 跟业主谈交易周期的事情，如果房票最后没有办妥，也需要把风险在合同上规避掉，把合同条款都修改成利好你方，万一没有达成三方无条件解约。 丰逸属于黄埔的后涨房，因为黄埔花园那几个好盘涨得快了，次级盘会陆陆续续跟上来，你买也无妨 新塘还是算了

提问：你好广叔，感谢您的之前不厌其烦的回复，已经确定了买恒大，再问一个问题到底房产证上是写一个人的名字好？还是两个人的名字好？

回答：你好，我觉得，这个要分以下几种情况：

1.买的房子，是否有对方父母支助？比如，你跟你女朋友结婚，婚前买婚房，钱是你父母出，写你的名字就是婚前个人财产，写双方的名字，就是夫妻双方财产，写名字相当于赠与给另外一个人。

2.如果首付是一方父母出，小夫妻一起还月供，那么首付部分为一个人财产所有，贷款和增值部分为夫妻双方所有。

3.如果是婚后，父母并没有出钱，都是夫妻双方一起出的钱，即使女方全职在家带娃，男方自己在外打拼，不管房产证上写一个人还是两个人的名字，只要买了房都视为夫妻双方共同财产。

所以，房产证到底写的名字，如果婚前一方父母给钱，这个要根据具体情况具体分析，而如果是婚后，都是靠自己买房的，不管是写谁的名字，只要是都是夫妻双方共有财产。总结一下，建议就是，一方父母给钱买房，无论婚前婚后，尽量上一个人的名字，婚后自有资金买房，只上一个人的名字，资产归夫妻双方。业内人士买房时，房产证永远只写一个人的名字，因为一二线城市有限购限贷，刚开始上的名字过多，后期除非还清贷款，否则没法去名字，可能被限购，只写一个人的名字，意味着可以多一张潜在的房票。而且真正的爱情，不是加名字，而是去名字！

提问：你好广叔，总价预算550万左右，上班在珠江新城，已有1岁的一孩，想在天河或海珠买套小三房或大两房，自住需求，希望未来学位不是倒数最差的那种即可，有什么好的小区推荐吗？

回答：你好，总价550万，住在珠江新城，建议买的区域和板块是天河区东面的板块，金融城、鱼珠，或者是奥体 也可以去海珠区东部的琶洲板块，比如世港国际、大家庭、畔江花园等。

提问：您好，广叔，我有一套中海锦城的房子，三房89平，手里还有300万现金，想置换升值空间大的房子给儿子，他可以首付三到五成，还款每月三万多也可以承受，选哪里房子好？新房还是二手房？

回答：你好，300万如果只买一套，宝中。 但是，如果拆分成买多套，比如买2套，思路很多，还是要根据你的资产，负债，收入，资产，现金流的状况，做一个详细的计划。 我写出一些我看好的区域 面积导向：宝中，碧海，红山 学位导向：前海，龙华北站 前海，桂庙路以北不带好学位，但在一号线地铁口，社区中等，这样的社区没有太多吸引人的点，且社区保养、管理、车位或多或少各种问题，除非价格不错，一般也不太推荐。桂庙路以南进入了南海中学的学位区，非排名前列梯队学位，但好一点的物业，单价着实也不低，非排名前列梯队学位在竞争中一般能走平，再上一步很难。 宝中，少有主推的高单价高总价区域，优点很多：定位高，规划好，空地多，宝中和前海的区域一致性甚至要高过之前提到的月亮湾以东的‘前海’，商业市政地铁配套齐全，低密度，少有的短板在教育，也有留存的教育用地，但实际的操作中不要买最贵的部分，在宝中片区就好了。

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