下半年,东莞楼市十大预判!来了!

搜狐焦点东莞站 2024-07-19 08:46:55
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东莞从2023年开始进入存量房时代,随着未来新房供应减少,二手房成交占比提升,主导趋势会越来越明显;2015年、2018年每一次库存高峰期过去,市场成交量价快速回升,2024年库存高峰期已过,已经进入市场底部…

7月17日,东莞中原召开2024年东莞楼市半年度研究报告发布会,透露接下来2024下半年十大预判趋势。

①美元预判:逐步走弱,降息预期越来越强。

②经济预判:三季度稳增长政策措施出台,四季度经济增长明显。

③政策预判:中央救市政策继续加码,东莞政策减负提质。

④房企预判:回款压力和业绩目标压力大,以价冲量或持续。

⑤地市预判:整体低迷,价值重估,价格下行,低容积率别墅用地重出江湖。

⑥供应预判:新增供应或持续萎缩,创新低。

⑦库存预判:库存高位回落,压力最大的时候过去。

⑧二手预判:抛售潮再现,成交放量,价格分化。

新房预判:“以价换量” 态势延续,房价继续下行调整。三季度市场表现平淡,成交将在第四季度明显放量。

⑩区域预判:预计继续分化调整,价值重构,城区仍是市场热点。

原助云首席运营官兼中原地产研究院执行院长车德锐先生表示,市场供应压力最大的时候过去,房价进入底部区域,预计第四季度东莞楼市成交明显放量。

▶二手房主导趋势越来越明显,

东莞置业观念和习惯会随着东莞进入存量房时代发生改变

东莞从2023年开始进入存量房时代,随着未来新房供应减少,二手房成交占比提升,主导趋势会越来越明显;

2024上半年东莞一手住宅成交7052套,占比39%,二手住宅过户量11001套,占比61%,对比2023年上涨2个百分点。东莞置业观念和习惯会随着存量房时代到来将发生改变,越来越多人接受二手房。

▶新房地量调整,住宅供需量均创历史新低

2024上半年东莞住宅供应84万㎡,同比下跌46%,住宅成交87万㎡,同比下跌44%,新房地量调整,住宅供需量均创历史新低。目前新房供应量跌回至2001年(约160万㎡),成交量跌回至2003年(约160万㎡),与高峰期对比(2020年高峰值744万㎡),占比在20%左右,说明市场已经见底。

▶每一次库存高峰期过去,都是市场的底部

截止2024年6月30日,东莞住宅库存面积474万㎡,按照过去12个月消化速度计算,消化周期为33个月,按照过去6个月消化速度计算,消化周期为30个月。

从今年3月份开始,已经持续4个月供不应求,库存高峰期过去。2015年、2018年每一次库存高峰期过去,市场成交量价快速回升, 2024年库存高峰期已过,已经进入市场底部。

▶房价分化回调,调整空间有限

①新房价格已经历三波调整,跌幅累计30%,后市调整空间有限。

②分化回调,大部分镇街新房价格水平跌回到2016-2017年

城区内卷激烈,各档次物业价格逐级回调,形成逐级梯度挤压。

④一方面上一波涨幅(78%)跌没了(跌幅44%),同时,当跌幅为50%,买卖双方的博弈达到平衡,经过三年的调整,二手房价格跌幅高达46%,意味着下跌空间有限,市场进入底部区域。

整体一二手价差仍然较大,但趋势呈现小幅收窄。

1/3镇街二手房价趋稳,2/3镇街二手房价仍在探底。

▶市场全面进入改善时代,改善需求主导,并持续释放,

刚需去化大幅放缓,短期豪宅需求需要累积

▶市场从高周转进入慢周转时代,准现楼销售是趋势

市场放缓,从拿地到上市周期逐渐拉长,从过往大概5-6个月,逐渐拉长至8-10个月,开发周期逼近1年。

▶回归价值、回归生活,

客户关注地段、配套、品牌、品质、景观资源等,其次是价格

▶法拍房数量大增,成交量价下行

2024上半年东莞法拍房数量过千套,同比大增142%,但流拍率高达85%,且成交价格下行,同比下跌12%。

来源:搜狐城市东莞

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