东莞楼市:房价不涨的地段,容易跑输,投资者请绕行

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔，请教一下，请问东莞洪梅碧桂园天御湾未来投资价值如何？值得投资吗？感谢！

回答：洪梅碧桂园天御湾近东莞西站，望鸿地铁在建，是有一定利好，景观是还可以，配套方面和环境方面都一般，总体来看，一般般，比较偏向于自住属性。

提问：云叔，你好！东莞有一首付名额，预算50-60万，看了大朗新世纪美丽家园、石龙海伦湾，沙田海上明悦付了个诚意金，请问云叔这盘如果买入有潜力否及需起码持有多少年？增城的珠江花屿花城怎么样？

回答：你好，沙田海上明悦比较适合中长期投资，如果自住的话，目前周围还没有什么配套；其实珠江花屿花城不建议，增城要买地铁口的房子。

提问：云叔你好，请问东莞凤岗镇和塘厦镇的房子怎么样，可以帮我分析一下吗？感谢！

回答：你好，凤岗挨着龙岗，挨着龙岗大运，塘厦更加远离深圳一些，总体来看，能凤岗就不要塘厦，东莞这两个小镇其实投资属性不错的，被好多深圳人买空了。

提问：你好云叔，请问松山湖翠珑湾1～2期和3～4期，因为学位问题价格差了2万，总体来说哪种的投资回报率会高一些？

回答：你好，要带学位的，因为这个区域的业主必定是会较注重教育的。

提问：你好云叔，请问万科金域华庭这个盘如何？可以分析一下吗？

回答：你好，同福中路排名前列小学的学位房，妥妥的地铁盘，品质在周边可以说是鹤立鸡群了，万科物业也可以了，短板就是周边没有大盒子商业配套，小区比较小；另外这个小区里面有部分是公寓来的，有点杂，而且大户型4房是复式单位不好用，没有阳台；也是因为这个盘对比光大那些知名成熟大盘相对来说比较小，而且之前没地铁，现在8号线北延线通了，就在同福西路地铁站，跟琶洲搭上边，相对比较好了！

提问：云叔，在市区有套房龄近30年的房子，目前一直在出租，但租金收益不高，该不该卖掉，要不要卖掉置换成新房？

回答：其实城市原住民对自己在城市中的老破小总是有难以割舍的情愫，其中不乏等拆迁的，还有一些是觉得位置好以后能卖更好的价钱。如果不是学区、学位房，房龄超过20年的老破小很难卖出高价，并且还会随着时间的推移更难出售，因为居住体验感不高。

随着上学划片政策的调整，一些配套学校的老破小也在逐渐失去魅力；而且等拆迁是个未知数，老破小和城中村不同，拆迁的成本高，开发商接盘一般比较慎重，老破小整体是跑输大盘的。不如考虑市郊置换一套远大新，随着时间的推移，远大新的配套成熟，综合收益会高过老破小的。

提问：云叔，目前佛山北滘新城二手房单价普遍去到2万以上，一手房还是双合同，均价2.2万-2.3万左右，目前美的翰城有一套106方三房2卫，中高层北向，2015年次新，满二，离地铁站1.5公里，单价1.8万，你觉得算笋吗？上周雅居乐英伦首府有一套117方的，1.9左右成交，麻烦帮忙分析一下，谢谢！

回答：个人觉得佛山投资的话，还是可以等一下、消停一下了，佛山市场的启动和发展是要看广州市场的温度的，广州的市场都还横盘，在横盘，佛山就没那么急的，要有耐心，纯分析价格什么的意义不大，趋势不在那里。

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