东莞楼市:被高估的房价,这些板块还能继续入手吗

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提问：你好，广叔叔，我现在手上子弹100，自住东莞自建房，想投资一套300万以内的，看了沙田2个盘，不知道哪个好，（1.海上明悦，2.佳兆业碧海云天），帮忙分析下这2个盘，哪个升值空间更大，或者有没有东莞其他更好的盘介绍，谢谢你！

回答：你好。优先考虑海上明悦；佳兆业碧海云天在边角上。还可看下虎门：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，因为我们资金的问题，只能承担东莞总价200万左右的房，你给了几个建议，寮步：时代华庭，万科松湖传奇，大岭山：新世纪领居，光大山湖城，大朗：松湖豪庭，新世纪美好家园，我在贝壳上搜了一下价格，其中时代华庭价格已经到了三万多，

问题一，因为我们是以投资为主，你推荐的这几个盘个有些什么原因吗？比如说有些什么地理优势，或者是交通便利上的优势，或学位上的优势

问题二，这些小区大部分在两万多一个方，在接下来会不会比较难涨，因为投资要考虑到交易等各方面的费用，如果3年，主要涨幅少，就有可能会亏，甚至是持平这样的投资，算是失败的

问题三，在上述你给的建议里面，就升值潜力及出租率来说，有优先排序吗？

问题4，假设我们勉强够得上长安的新世纪宜居2房，同比上面的投资方案，是不是更优？

回答：你好。1、地理位置很明显。200万买不了松山湖，也买不了南城。只能考虑外溢片区，次选板块。

2、抗跌保值已经很不错了。东部产业区便宜，但不抗跌，涨的慢。

3、就按我推荐的顺序选吧，重点看看有没有货

4、可以考虑

提问：广叔，您好!我夫妻名下东莞黄江有一套房子，目前尚有几十万未还完贷款，但可以一次性还完，现手上有500万左右现金想投资房子，夫妻均是外地户口但东莞有5年以上的社保，想问下东莞现在买 哪里的新盘或者次新房对于保值或者增值较好？每月还贷金额没有问题我们是做小企业的，主要不想手上的资金贬值，500W的现金能够买一套总值多少的房子？还是多套？南城还是松山湖区的好？能不能讲一下具体的盘？主要还是想买次新的房子想请您帮忙配置下房产，谢谢！

回答：你好。可以买两套，拿200做4成买套500的，剩余300全款买一套。东莞具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：您好，广叔。本人东莞万江本地人，前期因为投资意识差，没有购买房产。最近想出资60w首期投资。看过的有中堂富盈公馆，非排名前列栋（排名前列栋垃圾点）毛坯单价15000，123平方。以及寮步大道松山湖毛坯80平方左右的毛坯，单价26000。请问这个时候合适投资房产吗？或者请给我点建议买哪里合适？

回答：你好。中堂富盈公馆适合自住，周围环境一般；如果投资的话，当然是后者更好一些，近松山湖和南城CBD。这种低总价建议尽快上车，降低概率不大，还有升的空间。

提问：你好广叔，坐标广东江门。手上现金只有13万，公积金7万，合计20万。年收入15万，目前手上有个去年34万买的一楼车房两面朝阳，20方改隔层后45平方，用于父母住，在哥哥家步梯楼附近。现生活在新会会城，工作在蓬江区棠下。想在生活工作半径内买套二手房，婚前自住，如果会结婚，婚后如不需要就出租或转手。考虑自然环境不错的，五邑碧桂园十年以上楼龄，二三楼步梯的90方朝南三房.70多万。或山湖雅苑电梯房。值得入手吗？或者有好推荐吗？盼复。

回答：你好，江门是一个很典型的小城市，基本没有什么突出特点，其他小城市的老城区怎么破，它的老城区也怎么破，而且城市规划杂乱无章，毫无组团概念。 虽然是珠三角，在大湾区里是纯粹打酱油的角色，也被炒作的非常厉害。跟非珠水平差不多，可见没啥前途，将来就是被珠海中山吸血的命。

由于蓬江老城区严重满载，人口已经外溢万达广场板块，旁边是几大成熟的商圈，生活配套相对比较完善，周围基本都是次新房，属于看得到现在也看得到未来的板块。一般来说，买郊区一般都是靠着万达广场去买会比较靠谱，毕竟万达的选址逻辑还是比较靠谱的。新会虽有成型，但不属于江门的城市发展方向，江门从江海到新会的一路上都是香蕉林，都发展这么多年，还是香蕉林，所以zf没有把力气花在这个区域。如果zf着力把两个城区融合，绝不会是现在这个样子，这也侧面说明了江门本身的财力不足，未来的房价空间其实是很有限的。

刚需自住是可以买的，可以考虑蓬江新区，楼盘的选择多一些， 尽量买10年以内的次新电梯房，升值性 流动性比楼梯房好，楼梯房以后出手都是硬伤。内部有分享广州投资回报率高的板块

提问：你好广叔，目前我有福田区泰然广场的三房两厅和碧海红树园的一房一厅，共两套房，三房是红本在手无抵押，一房抵押欠款150万，目前只有一孩，2021年上小一，手头现金50万，家庭收入月均1-5万，考虑未来二胎，希望综合考虑孩子学位，居住生活环境和资产稳步保值问题，请问，1.考虑今年全部卖掉置换罗湖深中学位房，目标嘉多利花园\/合正星园的三房或者四房，不知道是否合适？2.手头的两套房子市值如何？3.个人对罗湖没有好感，苦于学区房压力有妥协的想法，有更好建议选择或者方法？

回答：你好，以你们目前的情况，把名下的2套房产全部出手，就为了置换一套罗湖学区自住+学区，我个人不太建议。生源是很重要的指标，风险很大，可以考虑南山或福田地铁口的电梯学区房，只能依靠旧改，周期太长，产业落后，不看好罗湖。只考虑深中学位，也只建议买套小户型挂学位，在附近租房住。更多的资金投资到升值潜力更大的板块还是正确的思路。

提问：广叔好，你能否简单说说你的投资原则？

回答：你好，我们的投资原则，不买高价远郊新区的房子、不买商铺、不买写字楼公寓、不买别墅、不买市中心没学位的老房子，不买核心地段的高价盘、不买旅游地产、不买大亚湾海景房 ……要买成熟地段边沿的房子，要买有地铁规划的房子，要买未来商务配套逐渐完善的房子等等，投资者之所以能赚到钱，并不是因为运气好，而是有深层逻辑，知道哪些房子大概率赚，懂得如何决策。

提问：你好广叔，预算200万左右，较好有好学位，自住用，新房二手房都行，二手房的话较好是次新房，在哪里买比较好呢？

回答：你好，这个预算想要比较好的学位的话，其实可以选择面比较小，不过可以看看亚运城的房子，这里的房子楼龄较新，整体楼盘品质高，周围环境优美，教育资源雄厚。亚运城其实一直也是别很多购房者忽略的地方，虽然说这里交通不便，大部分亚运城楼盘远离地铁站，对于上班族来说通勤不是很便利，但是亚运城附近整体楼盘的供应量较大，可以很好的满足需求，亚运城板块内的各项配套比较成熟，自住还是合适的。

提问：你好广叔，请问龙岗宝能悦澜山88平的4房怎么样？纯投资，预算在500万左右，请问现在入场是否合适。

回答：你好，这个房子品质很不错，住家率很高，户型也做得很好，也有地铁利好，但是龙岗非核心位置，缺乏好学位支撑的房子短期很难涨，可以再观望观望！

提问：你好广叔，资金受限（首付资金有限），只能买总价500万以内的房投资，但南山500万以内的房，基本都上涨10-20%左右 问题： 1、继续接盘此轮已上涨过的500万以内的盘？ 2、去西乡购买500以内的盘？ 3、西乡500万以内目标盘：招商果龄、万象新天、富通V城，哪个更合适投资？

回答：你好，你说的没错，这一轮南山500万以内的房源大部分有上涨，涨幅没这么夸张，但5到10个点是有的。 为什么是500万以内，因为南山的豪宅线在490万，所以500万以下的刚需小户型有往上冲的动力，但一旦冲过了豪宅线，就明显到达阻力位，会有一段时间横盘，等待下一个突破时机。 所以这个节点去选择刚冲过500万生死线的南山小户型是不太明显的。 500万不买南山，备选项还有很多，西乡不错，你说这几个盘也都可以买，但不是投资少有的选择。

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