东莞楼市:这种房产聪明人都不买,房子到手就贬值

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提问：广叔，您好！坐标东莞，南城江南世家2套，万江北大资源御城2套，南城国金大厦一套贷款的264平方写字楼出租40元一平方，觉得最亏损的是写字楼所以想出手，连同江南世家的一套4房出手，想投资大岭山莲湖山庄的别墅。江南世家太旧，写字楼没有涨幅租金很低，想把损的先出手！如果您不建议投资莲湖山庄的别墅的话，城区有没有别的建议！现在自住万江葡萄庄园的联排别墅。孩子在读私立小学。买莲湖山庄的原因是朋友在那边买了，想借亲戚名义首付四成，用少资金翘起更大的盘，纯投资！

回答：你好。江南世家有地铁利好，但楼龄偏老，可出手一套；北大资源御城靠近立交，有噪音，也可出手一套；写字楼一直不建议，国金大厦可出手置换；莲湖山庄自住还可以，别墅涨的要慢一点，而且流动性不是很好，不如普通住宅，不过其临深还是有一定价值的，结合自住可考虑。葡萄庄园配套方面还可以；可看下南城：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，您好！原来在茶山买有一套房在贷款中，现计划首付40～50万帮儿子在东莞购买一套商品房。请求推荐。

回答：你好。可买个160左右的房子，看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：（新人首问）你好广叔，本人坐标东莞南城，已婚，排名前列套房子还未结清，现在想趁这个尾巴投资一套小房，因为手里只有35万，所以打算两夫妻各自向银行贷款30万然后买个110平的房子一次性付清。一开始看的是南城cbd的保利公寓，后来怕出手难所以没买，开始看二手房。

1.看了石碣合信，要180万，五成首付不够，贷款银行的也不够，因为一套房也要还贷款，如果再借压力太大。

2.大朗敏捷春天、财富公馆、金沙雅苑这三个地方推荐哪个地方？打算手持有3-5年后转出值得投资吗？110万敏捷春天资金也不够，建议继续贷款咬咬牙下手不？

3.买增城新塘或者石湾的龙湾新城，龙湾新城现在大概在1.4万一平方，朋友已经买了这里投资，19年尾9000一平方，20年尾1.3一平方，现在1.4左右。如果是不买东莞，推荐增城新塘哪个楼盘好？还是石湾？现在先上车这个想法对不对？还是不要给自己那么大压力，因为实在不够打算把家里车子卖掉，现在还可以卖个20万。

回答：你好。1、石碣合信生活配套方面还是挺方便的。2、优选财富公馆，次选金沙雅苑、敏捷春天，可以踮踮脚买。3、石湾的龙湾新城自住还可以，有一定的配套。但价值不如新塘，可看下新塘：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：你好广叔，现居东莞沙田碧桂园(租)，平时上班在厚街，开车通勤10分钟。惠州大亚湾入坑一套128平4房，每月还7700，地址在大亚湾西区公园上城，现在卖的话，大概只能卖15000一平，购入的是14500，能不能继续持有？是卖了还是等升值？因公司在厚街这边，考虑东莞定居，我老婆有深圳购买资格，我在东莞社保2021年12月满1年，考虑在东莞购买一套刚需，有子弹50，加年收入80左右，如果东莞买是在沙田还是厚街还是虎门？沙田现在房价也要27000，厚街虎门大概3万多一点。小孩马上满1岁，考虑教育问题，好的小学都在莞城南城，我可以接受租房，如果是东莞排名前列套，在哪里比较合适？

回答：你好，惠州大亚湾天量供应，价格是不容易起来的，不住可以出手置换。可以买个320左右的房子，自住建议考虑厚街、虎门，配套要好一些，可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：新人首问：广叔您好！本人有林和富力天河华庭143方南向4房自住，有按揭100W＋，小孩快升初中可不用华阳小学学位。惠州海景房100W＋无贷款（不太好出手），现有存款200W，1；出售以上两套置换珠江新城或金融城。2；出售惠州房产加存款投资二套，科学城，番禺万博，祈福板块，天河北小户型学区房(目前已涨30％）。3；不买二套还清房贷。请广叔指点如何选择，谢谢！

回答：你好。富力天河华庭学区好，有一定的稀缺性，抗跌，还可继续持有的；惠州海景房价值不大；1、建议保留前林和这套。2、比较建议方案2，出手惠州；入手科学城。出手惠州，还清贷款，做五成首付，买套400左右的。看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔好，请问投资深圳买总价400-600万左右的房子，推荐哪个板块？谢谢！

回答：你好，目前的形式是深圳核心板块已经领涨，涨幅会逐渐扩散到补涨板块，现在再去核心区建仓投资，已经来不及，西部前海宝中已经涨起来了，不要去买了。你考虑龙华，福田，罗湖这些区二梯队，比如皇岗，观澜，这些板块还没涨起来，你现在就去踩盘，看中了就买。

提问：你好广叔，请教一下，现在名下首套房在天朗明居，住的觉得挺好，但学位对口不理想，小孩明年读小学，想买一个好一点的学位，有两个方案，一个是卖一买一，但个人觉得天朗前景不错且现在不是出手时机，一个是买一个学位壳，但二套要7成，预算不多，目前看了华景小学的邮通一房，芳满的一房，天府路小学的东方都会小复式，环宇花园一房和易丰一房，想听听您的意见？感谢。

回答：你好，如果纯粹为了学位，而且明年就要用这个学位，我建议天朗明居的就不要卖了，直接首付7成或者全款再抵押买一个低总价的学位房好了，毕竟房票精贵，而且你卖了天朗明居的房子，再买的话也至少需要4成甚至更高的首付成数，而且一卖一买说不准很难操作 至于具体标的物，要看总价预算，我觉得天府路小学或者华景小学不错，选筹的时候（学位房），几个原则：楼龄不要超过20年，较好有小区，电梯楼

提问：你好广叔，预算1300，希望兼顾投资和一定的居住属性 目前两个选择 1 打新华润城，若没中，关注新盘为主，或者转向买二手房 2 直接买二手，现在主要看到的有 A 城市山林2期，低楼层100多瓶，单价10.5（算损吗？） B 招商海月5期 高楼层90平 单价13.3 C 华润城1期 89平 1350 请您看看建议以及有没有别的推荐？

回答：你好，华润城可以持续关注，基本属于买彩票，不中是正常，所以建议多花点精力来淘笋。 城市山林大花园美轮美奂，楼龄老一点，适合自住，但是不适合投资，10W左右是市场价。 投资角度招商海月是比城市山林更好的选择，不一定只看5期，另外几期有性价比更好的产品。 C没有性价比 海境界，漾日湾畔，太古城南，海怡湾可以关注

提问：你好广叔，我是一个年轻医生，在宝安人民医院，无房无贷有车，因才上班一年，自己没啥积蓄，老婆还在读博士，打断今年要孩子所以想找首付100内的小两房，目标区域开车30-40能到单位。候选小区求帮忙参考：1.迷你新居福田 35平 260w 喜：户型舒服 忧；车位少，2.雅乐居西乡 41平268w 喜：车位多 忧：户型不好，片区low 3.领航城领尚花园 西乡 51平 350w 喜：车位多 花园小区 忧：实用少 价格高 4.时代景苑 福永 98平360w 喜：三房 可做高评？ 忧：小区及片区乱旧。麻烦帮忙参考，谢谢。或者有其他建议？感恩

回答：你好，自住优先考虑生活半径附近的次新盘。当下宝安热门板块价格已经很高了，重点关注西乡、翻身、沙井板块。领航城距离未来的12号线桃源居站1.2公里，距离未来宝安第三大商业中心领航城商业200米，单价更便宜，又是三房，我倾向于领航城。

提问：你好广叔，在坂田万科第五园1套小三房次新房，欠款210万，市值大概540万。在19年5月脑子一热买了第2套房子：光明勤诚达一期的三房欠款384万，现在很后悔： 1、正大城新房3年限售，2023年才能售出； 2、没地铁，假名校，加上新房还要装修供楼压力，苦不堪言。现在家庭收入大概一年60万，希望能请老师帮忙分析下，坂田的房子是不是可以卖掉？感觉这里也没啥升值空间，还是等3年后把正大城卖掉？谢谢

回答：你好，正大城除了没有地铁和好学校之外，位置在公明，不是光明的所有新盘都值得买，除了凤凰城区域的。 但是新盘现在也没办法置换，只能先拿着，除非可以跟开发商协商更名卖。总之正大城如果没办法更名就先拿着，坂田基本该兑现的也差不多了，相比起来坂田还没有光明有升值潜力，投资角度万科第五园可以考虑出售置换，跟着规划走，买南山和宝安错不了。

提问：您好广叔，去年7月370w上车公明，次新房，毛坯，现同户型较低报价480w。有没有必要限售期满后换到市区。谢谢

回答：你好，建议换掉，公明，石岩，光明包括沙井，还不知道要到什么才能真的起来，规划很好，实施是大问题，市里的旧改都10年搞不定，你想想那么偏远的地方有大的动作需要多久呢，可能15-20年下去了，人生哪有那么多时间去和他耗，还是投点看得见摸得着的。

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