东莞楼市:回报率较高的是哪个区域?可惜大部分人都选错了

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提问：你好广叔，，初次提问，东莞有购买资格，总价在1000万以下，纯投资，回报率较高的是哪个区或哪个地段，谢谢

回答：你好。这个价位考虑南城CBD、松山湖。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：新人首问，你好广叔，现在手上在外省有两套房，其中一套有贷款，东莞虎门一套房无房贷，现在需要在虎门或者周边买一套3-4房的，有东莞社保，请问还可以购买吗，如果可以，虎门丰泰东海城堡，佳兆业御龙山（这边感觉对着高速路，噪音大，但是户型舒服）， 地标广场，沙田碧海云天，或者有没有推荐的新小区，较好一手房，目前需求是自住，同时也要考虑以后的升值和转手，谢谢

回答：你好。还可以买一套。丰泰东海城堡，靠近水库，环境配套一般；佳兆业御龙山是靠近高速，滨海大道，有一定的噪音；地标广场，配套生活方便；碧海云天适合中长期投资；具体投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，你好，如果子弹120万+，东莞环松山湖的大岭山光大山湖城值得投资吗？环松山湖哪个镇更有投资价值？具体能推荐一下楼盘参考吗？

回答：你好。光大山湖城可以考虑的。东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔，你好。现有东莞南城石竹新花园130平全款房，准备在南城投资一套，子弹250w。看了这两天看了万科金域华府（都5万多了），万科金悦香树（4万多），景湖时代城，中央天利花园等。感觉都好贵了。我想请教的问题是：

1.上面的这几个小区目前的价格还有投资的价值吗？您推荐优先考虑哪个小区？

2.我们自己小区目前单价4万不到可以，但考虑到楼龄担心上涨空间慢，您怎么看？

3.以我目前的资金东莞南城周边还有哪些小区麻烦帮忙介绍一下。感谢！

回答：你好。

1、中长期看还有潜力的。比较推荐万科金域华府

2、石竹新花园，大面积流动性要弱一些。100平左右的3房比较好。

3、可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：您好广叔，我今年28岁，2016年在广州南沙区地铁口买了一套中大城的房子，87方的，贷款30年的，现在我想把它卖了，卖出的现金再买2套首付房，我跟我老婆一人一套，现在手头都没有工作，没有收入。 麻烦广叔帮忙规划一下，如果卖了买2套的话应该买哪里？我目前住在新塘，还有我想把户口迁到广州，不知道合不合适，现在入户广州只要一万多就行了。 问的有点多，麻烦广叔帮我指点一下，非常感谢

回答：你好，金洲是目前南沙最成熟的片区，2-3.5万，自住排名前列。万达、4号线、人气、自住属性非常强。已经有仓位建议继续持有，南沙虽然未来发展不确定性比较大，但是短期内还有足够的概念支撑溢价。 投资不鼓励频繁换筹，每套房差不多4%的交易成本，多涨的利润都被成本吞噬了。 建议阶段抵押中大城融资，再入手一套黄埔的优质盘。 迁入广州户口没问题

提问：你好广叔，坐标深圳首房首贷，预算600-700，纯投资。请问：1.有哪些区域和楼盘推荐？2.个人也喜欢前海宝中碧海，可现在的价格已经起来了，透支了不少后期的涨幅，从纯投资角度是不是找这两年没有涨的区域和楼盘？3.沙井，光明，等地要5年以后才会逐渐成熟，值不值得投资？4.对比过老前海和宝中，宝中会新一些，环境配套好一些，这两个区哪个更值得投入？老前海你怎么看？谢谢

回答：你好，1、如果是600万总价预算的房子，我还是建议就在宝安一带选筹，以宝中、碧海区域为主，像碧海富通城的房子就挺好的，这附近也可以找找。

2、宝中碧海现在价格有点高，但未来还能创新高。我建议在这一带深耕，买房主要是确定性，买单价5、6万左右的房子，几轮下来翻倍机会还是挺大的。另一种打法是去龙华中心城一带淘笋，这个单价更低，暴击性强，但确定性不太好。所以综合来看，更偏向宝中碧海，以稳为主。

3、沙井、光明5年以后才能起来，而且你的预算600-700买在那里有点偏高了，不太适合，先考虑近的宝中为主。

4、前海和宝中都不错，总共也没几个盘，都不错。

我们一般纯投资选筹比较喜欢略微远一些（不是非常远），房价低一些，但是整体配套更新的成片社区，所以我建议你选宝中。深圳买房投资价值高的板块及楼盘，具体详见内部分享

提问：你好广叔， 请求赐教：2023年考虑小孩读小学，首房首贷广州户口，想入手华颖花园2-3房，配套华颖外国语小学、中学（不知学校实力是否处于中等），预算300w以内，首付100w以内，这个选择是否合适？或者广叔您还有其他推荐吗？购房区域考虑天河、海珠、黄埔，想买3房或大两房可改3房的，优选电梯，楼梯2-4楼可以考虑，希望楼龄是90年后的，感谢您答复！

回答：你好，2023年读小学，那就是还有接近3年的时间，这个时间点考虑学位，其实也还算合适的时间，但也稍微早了那么一点点，不过问题不大 300万左右，首付100万以内，其实您考虑的天河、海珠可选择的余地不太大，至少电梯楼的可供选择的余地不大，真的，如果优先考虑电梯的话，建议优选黄埔或者番禺，300万总价基本上是这么个选筹逻辑 记住：尽量选择电梯，公办学位即可，尽量选择小三房，实在不行两房也行

提问：你好广叔，目前花好园一套两房（打算继续持有），还有一张房票。为了减少摩擦成本，工作地点的因素和更好的体现居住属性，我选择以下几个目标盘，望庄哥给予点评，坂田的第五园和万科城，龙中的翰林城和学府道，吉祥的万科天誉，考虑总价在500-600，望广叔给予点评。

回答：你好， 这几个板块对比，坂田优于龙中和吉祥。 万科第五园和万科城共同的特点： 1.大社区、高低配，动辄数十栋； 2.建成年份从2006-2010不等，绿化率高但人车不分流； 3.配套相对不够完善，缺乏医院、地铁、商业和好的学校。 4.周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。 我的看法是： 1. 未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用； 2. 大社区居住舒适，但绝不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势，类似社区还有桃源村、桃源居。 考虑自住第五园和万科城都可以关注，重点看价格。 如果是考虑未来涨幅， 能接受投住分离，房子买在宝安，公司附近租房是更好的选择。

提问：你好广叔，请问凯旋城和西岸官邸，那个的投资者潜力更大？貌似西岸学区的改变，未来几年有可能暴击吗 ？

回答：你好 ，如果你要赌学位，可以偏向西岸观邸。但是海天学校因为是新学校，信息不足，需要看未来表现，从生源来看应该问题不大。需要考虑的是西岸观邸单价已经很贵，而且学区是否大学区或者共享学区，能不能暴击要有运气成分，看你风险偏好。

提问：你好广叔，目前一套星海名城700w左右，无欠款。去年入一套鼎太风华58平给小孩明年上初中用。每月还款1.5w。现想将星海出手换更好的投资房，不想压力太大，想换成800-900w左右的。请问应如何选择，比如类似宝安西城雅筑还是深圳湾后海附近楼盘？还是先不换，等星海跟随市场波动？谢谢！

回答：你好，星海名城是前海北无亮点刚需超级大盘，可以考虑出手。 在南山和宝安之间选择，我们的选择是能南山就别宝安。 个人实操的逻辑： 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线； 二、一路向西，大方向大趋势坚决不变； 三、1000+的产品，只考虑南山； 四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）； 五、不仅看多，而且做多； 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

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