东莞楼市:现在入手会不会高位接盘?看看内行人是怎么操作的

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提问：广叔你好！我是东莞松山湖户口，老公是外省户口，我们俩现名下各有一套房。现想在松山湖买套二手小别墅改善住房，从去年看到今年，价钱差不多一套房涨了八九百万，还房源稀少，一直矛盾中无法下手。想请教广叔，现在别墅价钱特别高，入手会不会是高位？值不值得？因为别墅的首付款要花掉我全部的积蓄，剩下的还要想办法向银行贷，说穿了就是把全部钱押在这套别墅上了，心里有点没底。

回答：你好。现在入手可能会横，因为刚刚涨完。如果是自住，从长期来看还是可以入的，长期由于通货膨胀，还是会涨的。较好是趁年底多淘笋，一些急用资金周转的业主会抛一些笋盘出来，不要急。

提问：广叔，东莞大朗阳光城3.5万以上还能买吗？

回答：大朗阳光城近未来地铁大朗站，3.5w自住投资我认为还是可以买的，毕竟是新盘。

提问：广叔，我想了很久觉得还是要买新房，可以帮我仔细看下厚街的万科金域中天世家吗？可以买吗？离地铁要15分，附近也没那么好感觉，但是想要买新。麻烦了！

回答：你好，万科金域中天世家配套还可以，生活方便，可以考虑的。

提问：您好广叔，我想再提一个问题，本人有60子弹，是二套房，纯投资，你觉得投资东莞还是惠州呢？分别有什么推荐呢？

回答：你好。建议考虑东莞，可看下大朗新世纪美好家园、金莎雅苑；惠州可看下大亚湾万达旁边的：太阳湾、阳光圣菲，惠州需要做好中长期持有的准备。

提问：您好广叔，请问佛山临广投资选哪些板块，陈村北滘还是千灯湖，具体哪些楼盘值得入手？

回答：你好，佛山是广州的兄弟城市，楼市属珠三角第二梯队，属于临深临广的环一线城市中比较争气的，自己产业。但是长远还是要看产业导入能力。佛山较大的问题是人少，供应量又多，所以价格拉动比较慢，佛山最近又在重点打造跟广州南站有联系的奇差片区，z府也是打一枪换个地方，佛山新城搞了10年了都没起来，真正起来的只有千灯湖。千灯湖片区是佛山较好的片区，几乎不带着中长期没问题。推荐板块和楼盘详见内部分享!

提问：您好广叔，以前武汉上的大学，比较看好武汉发展。目前坐标长沙，有两套住宅房贷已经结清，一套自住，一套出租，还有一套公寓在出租，月收租金3500左右，年收入大概30到50。目前子弹160万左右，过年前后还可以收20万回来，可以接受400万的房子。看了一下老黄埔要么没好的房源，黄埔花园两房靠马路的边户4.5了，金碧世纪花园居然单价跑到5万了，科学城都到了4万出头了，大壮名称喊到5万。个人认为已经不适合出手了，预计老黄埔以后也许就涨到6万的样子，但是房龄本身就旧，以后也不好出手，次新几乎不卖了。所以想周末抽空回武汉投资，1、想了解一下目前武汉的行情涨的怎么样了？2、我目前手上的资金在武汉怎么投资比较合适？

回答：你好，不同城市是不同的赛道，北上广深的涨幅收益一定是碾压武汉的。你是以半年前的价格来看现在的价格，一定是觉得太高了，这是彻彻底底的存量市场思维。但是买房要看增量市场，要看到未来3-5年这个地方能变成啥样。

埔黄基本面：GDP广州第二，增速第二，人口??速增??连续三年排名前列。广州各个板块的3房起步价：天河东起步550万，珠江新城中区西区起步价1300万，琶洲总价650万，老黄埔起步总价450万，萝岗起步总价350万，番禺万博起步总价450万 再过半年，在这个价格上再来一个20-30%的涨幅，这一轮行情才算结束。武汉今年上涨10%左右，明年还会继续上涨，但是涨幅特别值不如一线大。建议先入手广州，未来有子弹再考虑武汉。

黄埔涨起来了，现在可以换到其他板块，投资回报率较大的楼盘，详见内部分享。如果能开发出北京的房票，现在是较佳买入时机。

提问：你好广叔，如果确定成交之后，因业主办理涂销，需三个月之后过户，这属正常做法吧？如何防范一户多卖和业主反价风险？如果要做GPGD，是否在合同中做些条款以控制风险，避免首付款争议？谢谢！

回答：你好，正常，对你是好事，晚点给月供，少给1-2个月利息求之不得 把合同签了，然后网签做了，就可以把房子锁定了，业主这时候也不能卖给其他人 如果业主要解除网签找其他人交易，也需要你这边同意 你就注明贷款以实际银行评估价为准，或者中介也要补充协议给你签的了 首付款不建议一下給多业主，500万左右的房子，给不超10万为宜

提问：你好广叔，目前考虑疫情影响，明年楼市可能会有一波上涨，想把手里少有1套77坪宝安房（华盛盛荟）卖了，换成学位房，保值增值，请问：1）您看这样操作是否增值空间更大？；2）宝宝现在才1岁多，现在考虑比较好的福田的小学学位，是否有还存在较好升值空间的小区推荐？总预算1200万以内；3）百花片区，比如长城二花园推荐吗？

回答：你好，百花和香蜜湖的学位都还不错，人群的划分香蜜湖片区更优质一些，总价1000个人倾向在香蜜湖片区选择，上学圈层都具备，周边香蜜湖美食城也在拆迁。 具体的盘还是要根据你的情况来定，如香格丽苑，翠海花园一期小学初中学位都不错，总价1000万左右。

提问：您好广叔，请问你们是怎么理解太子湾湾玺这个公寓售罄的呀？不是说公寓不能买的吗？很疑惑！

回答：你好，那些对所有公寓“格杀勿论”的，是没有理解这背后深层次的原因。高端公寓和普通公寓其实是两种产品，一种空间上极尽奢华，一种鸽子笼居多，高端公寓多有稀缺景观资源加持，核心地段，土豪用来消费自用的，所以具备圈层属性。对于普通公寓，人们只是用来当作一个跳板，最终还是为了升值，买入都是要抛出的，所以这两者供求都有区别。当然，要真正的高端公寓才值得拥有，比如京基御景峯那种伪高端公寓，虽然也有景观，但是鸡肋的夹心位置，也让它高端不起来。

提问：您好广叔，本人深户首套，目前手上150万左右现金，可以凑到200万左右，可以接受1.4万左右的月供。本人在福田保税区上班，无奈这边的房价太高，无法上车。从投资的角度考虑，3到5年周期，全市范围内有什么房子推荐的吗。本来想考虑光明的打新，不过现在那边已经涨到6万多，现在入手有点怕高位接盘。目前也有考虑打新沙井海岸城，您可以是否值得认筹打新？另外总价500万左右的二手房，我看到你有推荐西乡坂田。请问一下上涨的逻辑是什么，能够跑赢大盘吗？另外有其他的房子也可以推荐一下，新盘和二手房都可以。请广叔有空回复一下，万分感谢。

回答：你好。可以打新沙井海岸城。西乡板块主要是承接南山宝中的外溢，刚需买不起就到这个板块来上车。坂田则是有规划利好，能通勤福田。这些片区目的跑不赢，但能跟涨，跟上大盘即可。这个总价还可看下上塘。

提问：你好广叔，期待您推一下总价800-900万的好盘。稍有兼顾初中学位，二手新盘皆可，深圳西部。谢谢！

回答：你好，西部学区重点关注宝安。排名前列梯队两个：宝安中学和深外宝安。第二梯队：宝安实验、海韵、海旺、宝二外等，将经过一段时间的较量最终确定排位。海旺学校从地段和生源来看，应该是是宝安中心区三所中学里较好的一个。宝安实验有大片翻身的小区，海韵有部分碧海和坪洲的生源，而海旺则实打实的全是宝中的生源。包括几个豪宅小区，熙龙湾一期，壹方玖誉，天御豪庭和新锦安壹号公馆。海旺的成绩稳定在50名左右，随着产业，高端收入群体往西部宝中迁移和聚集，外加名校长张云鹰的加入（有客户在海旺教书，据说张云鹰的加入，学校的管理比之前严了很多），海旺还是持续看好的。

海旺学校带小户型的主要有菁英趣庭，富通好旺角一期的小复式，西城上筑，宏发领域4栋（也叫宏发中心大厦）的办公用的住宅，都市名荟花园，天健时尚空间和壹方玖誉。可以根据你的需求关注该学校对口的小区。更多分析推荐参考内部分享！

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