雅居乐“三道红线”已转绿!陈卓林:今年完成目标没问题

“我们可售货值有近2000亿，现在做了700多亿，今年达到目标应该没问题”。雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林说，希望明年的政策和市场更加平稳。

显然，2021年交出了一份不错的中报。数据显示，今年上半年雅居乐合约销售金额753亿元，同比上升36.7%；销售均价15539元，同比XXXX。相较于1500亿元的年度销售目标，上半年完成率为50.2%。

虽然去年4月标普和穆迪将雅居乐评级展望从稳定下调为负面。但今年上半年一心一意“搞钱”下债务情况好转，三道红线实现由“黄”转“绿”。

增收不增利

雅居乐今年上半年营业收入385亿元，同比增长15.1%。其中，物业发展达到320亿元，同比增长9.5%。而多元化产业收入录得64.9亿元，增幅达到54%，继续保持着高速增长。

利润方面，雅居乐期内实现毛利108.4亿元，毛利率为28.1%，这两项指标与去年同期相比都略有下降。其中毛利率较去年同期下降了6.3个百分点。同时，经营利润为64.7亿元，同比增加2.1%。股东应占利润52.9亿元，同比增加3.2%。伴随行业利润率的普遍降低，雅居乐未来要将毛利率控制在28%-30%之间。

营业收入的高增长主要得益于多元化业务的带动。上半年，雅居乐物业发展的收入为320亿元，同比增长9.5%，而多元化产业收入录得64.9亿元，增幅达到54%，对雅居乐整体收入的贡献占比进一步提升至16.8%，同比上升4.2个百分点。目前，雅居乐集团拥有地产、雅生活、环保、雅城、房管、资本投资、商业管理和城市更新八大产业集团。

其中，雅生活完成对民瑞物业服务（上海）有限公司股权的收购，进一步补足雅生活在上海、长三角地区的市场少有，同时加强在高端住宅、商写办公等细分市场的规模优势。于2021年6月30日，雅生活在管面积及合约面积分别为424.2百万平方米及584.1 百万平方米。

300亿旧改货值

2021年上半年雅居乐新购土地22幅，权益地价105亿。新获取项目的总建筑面积为304万平方米，平均土地成本为7109元/平方米，权益地价为105.47亿元。相较于2020年上半年权益地价139亿元略有降低。

于2021年6月30日，雅居乐于85个城市，拥有预计总建筑面积为5295 万平方米的土地储备，其中浙江省绍兴市为于期内的新开拓市场。

受惠于大湾区的发展潜力，截至6月30日，在大湾区的土地储备约为1386 万平方米，占整体土地储备的26.2%。其中，在香港拥有两个房地产项目，包括正处于开发中的英皇道柏架山道项目及正在收购中的九龙塘义本道旧改项目，合计土地储备约为2万平方米。此外，在长三角拥有达 696万平方米的土地储备，占整体土地储备的13.1%，累计开发项目达60个。

在集中供地上没有斩获的雅居乐，持续发力旧改。城市更新已签订22个合作协议，业务遍布中国5个省份，聚焦大湾区，深入华北地区及中原地区，已锁定预计建筑面积达1492万平方米，预计锁定货值达人民币4522亿元。转化方面，预计2021年累计将会转化超过150万平方米，货值约300亿元。而到2023年就将会有230万平方米的面积和超过520亿元的货值实现转化。

由“黄”转“绿”

2020年，住建部提出“三道红线”为房企融资戴上紧箍咒。在三道红线方面，2020年上半年，雅居乐还脚踩两道监管红线。

不过到了2020年底，降负债有成效。南都大数据研究院统计的55家房企中有25家房企踩中“一道红线”，雅居乐便是其中之一。雅居乐剔除预收款后的资产负债率为71.9%，净负债率为61%，非受限现金短债比为1.3，仅踩中一道“红线”。后来，不少房企直接采用了“少拿地”的法子来顺利转绿。

2020年底三道红线呈“黄档”的房企

于2021年6月30日，雅居乐总借款为人民币979.00亿元，与去年底基本持平；现金及银行存款总额为571.60亿元，较2020年底上升12.4%。通过多元融资渠道，雅居乐融资成本进一步降低，平均融资成本较2020年底下降0.6个百分点至5.96%。

2021年上半年，雅居乐三道红线终于实现由“黄”转“绿”，剔除预收款之后的资产负债率为68.4%，较2020年末下降3.5个百分点；净负债率较2020年末再度大幅下降15.7个百分点至45.3%；现金短债比为1.18倍。

来看看雅居乐的“搞钱”路：报告期内，境外发行于2026年到期4.5亿美元5.5%的优 先票据，并获授予一笔初始金额为5,253,000,000港元及28,500,000美元（附带增额权）的信贷协议，为期36个月。在境内，发行于2024年到期人民币14.5亿元5.9%的公司债券。此外，于2021年6月份悉数赎回1亿美元8.55%的优先永续资本证券。

值得注意的是，在规模化发展的同时，雅居乐产品质量也频频被业主投诉。天津雅居乐御宾府地下室成“水帘洞”，因质量问题严重且不重视被投诉；武汉雅居乐花园卫生间跟样板房开门朝向不一致，被业主投诉货不对板等。

来源：南方都市报

责任编辑：陈楚梅