东莞:以密度分区构建疏密有致、品质宜居的城市空间格局

密度分区中的“密度”即常说的开发强度，反映的是土地对于人口、建筑及环境的承载能力，核心聚焦于容积率（FAR）。因生态资源保护、城市发展战略、片区发展差异、规划用地类型、道路交通设施、轨道站点布局、地块面积大小等现实或规划情况的不同，用地的容积率上限亦有所不同。

密度分区研究，就是希望从生态保护、城市战略、交通承载、轨道站点等方面综合确定不同地区、不同用地的开发强度管控标准，在满足生态保护的要求的同时集约节约土地资源，构建疏密有致、品质宜居的城市空间格局。

容积率作为控制性详细规划的一项重要管控指标，是土地开发建设强度的直接依据，也是政府调配空间资源和利益格局的重要抓手。容积率越高则土地价值越高，土地收入越高，政府需要相应投入的公共产品也越多，城市的运营成本也越高。容积率投放需建立权、责、利对等机制，形成“基础设施建设—城市品质提升—城市竞争力提升—财政收入增长”的良性互动，不断提升城市经营水平。

探索

从2009年开始，东莞便着手探索构建密度分区，历经三轮系统研究，在深入明确价值导向、不断凝聚共识的基础上找寻符合东莞实际情况的开发强度管控机制。

2019年底《东莞市密度分区管理技术标准》（下称《标准》）正式印发实施，《标准》初步建立了 “一张图+一公式”为核心内容的密度分区管控机制，将全市划分为三个密度等级，并制定了一套容积率计算公式与规则。

市域密度分级指引图

践行

一、生态优先，守护自然山水格局

以建设生态文明城市为目标，遵循“绿水青山就是金山银山”的发展理念，将水源保护区、自然保护区和森林公园等生态敏感的周边地区纳入低密度级，适当降低容积率,减少城市建设开发对自然生态的冲击，充分保障生态效益。

二、轨道引领，打造高品质城市空间

随着轨道2号线通车运行以及1号线启动建设，东莞全面进入了轨道时代。《标准》突出轨道引领的价值导向，结合轨道站点布局高密度空间，发挥轨道交通服务能力，促进站点周边高强度、立体、复合开发，引领城市功能集聚，同时更大程度释放土地价值，为城市轨道及其他设施建设提供可持续的公共财政支撑。

全市高密度级与轨道叠加图

三、凸显特色，引导片区差异化发展

《标准》通过设立组团修正系数，引导各片区实行差异化空间布局，支撑组团化城市特色风貌塑造，强化不同片区的城市空间竞争力。通过组团修正系数控制其开发强度，以保护水乡片的自然生态环境及岭南水乡风貌；强化滨海湾、中心城区等战略平台的核心服务职能与资源承载能力，适当提高其组团系数。

全市六大片区差异化组团特征系数

四、精细管控，综合考量设施承载力

改变过去“一刀切”的方式，《标准》通过设置不同修正系数，精细化确定地块容积率数值，并要求同步开展交通、市政及公服专项等方面校核，引导地块开发匹配周边设施承载力，实现可持续、高品质发展。

一是与交通承载能力协调。践行“小街区、密路网”的城市布局理念，设定临路系数和规模系数，路网密度高、用地规模适中的地块，根据计算规则可获得相对较高的开发强度；发挥轨道交通大运量、速达性优势，设置轨道站点修正系数，支撑TOD地区适当提高建设强度。

二是与公服及市政承载力协调。依据计算规则获得容积率参考值，还需同步校核公共服务与市政承载力要求，切实保障城市人居环境及安全支撑能力。

五、拓展空间，促进土地集约高效利用

东莞市开发强度已达50%，土地资源日渐紧张，向地上三维立体发展、以容积率换空间成为 “拓空间”共识。

《标准》大幅提升商业办公用地容积率，不设上限；适度提升居住用地容积率，继续强化宜居的城市发展竞争力；促进产业用地集约高效，明确工业用地容积率原则上不低于2.0，鼓励工业用地提容，普通工业用地上限为4.0，保证工业用地切实服务于实体制造业发展，新型产业用地容积率3.0-5.0，交通区位优越、贡献度高的较高可达6.0。

全市强度分布意向图

产业用地集约利用——牛山兴华工业园

《标准》给予公益性设施用地更大弹性，允许结合具体建设项目的服务规模及设计方案合理确定容积率，更好地适应多类型、特色化的公共设施落地需求，提升我市城市品质。

大型公共设施——东风日产文体中心

展望

《标准》迈出了构建东莞市密度分区管控制度的排名前列步，初步搭建了全市总体强度格局。下来结合镇级国土空间规划，将市域三类密度级深化细化为面向管控的五类密度分区。

市自然资源局亦将适时对密度分区管控机制的实施成效进行“体检”及动态修正，不断强化政府统筹作用，实现对城市空间资源的精细化调控，构建集约高效、疏密有致、品质宜居的城市空间格局，更好实现“湾区都市、品质东莞”的发展愿景。

通讯员 | 汤文专、伦锦发

来源：东莞自然资源