​从亏损70万到盈余185万元,东莞一业委会推动小区良性发展

焦点东莞 2020-07-28 07:58:13
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四年前,自家小区的门楼被物业随意改造成广告牌,彻底点燃了东莞市东城街道阳光(假日、澳园)小区的业主们积聚的怒火。一时间,小区垃圾清运、物管费上涨、违规引入家禽生鲜店等问题将阳光小区第三届业委会推向了风口浪尖。 2017年4月,新一届真正由业主票选出的第四届业委会成立。三年来,新一届委员们建章立制,大

四年前,自家小区的门楼被物业随意改造成广告牌,彻底点燃了东莞市东城街道阳光(假日、澳园)小区的业主们积聚的怒火。一时间,小区垃圾清运、物管费上涨、违规引入家禽生鲜店等问题将阳光小区第三届业委会推向了风口浪尖。

2017年4月,新一届真正由业主票选出的第四届业委会成立。三年来,新一届委员们建章立制,大力推行“民主集中制”议事表决原则,坚持财务公开、议事透明的运行机制,不仅实现小区公共收益扭亏为盈,达到185万元,而且还极大地调动了业主参与小区事务的积极性,唤醒了业主们维护自身合法权利的意识,大大推进小区依法自治的进程。

合格的“小白鼠”

赵叔是2015年入住小区的,他是退伍转业的退休干部,他见证了小区5年来的变化。门楼改装成红色的广告牌后,“小区垃圾清运、物管费不规范上涨、违规引入家禽生鲜店以及擅自改建架空层等问题,都被业主抖落出来了”。阳光小区第四届业委会委员邓丹丹回忆说,那时,业主们都觉得物业是越来越不把业主当回事,业主们多年积聚的不满致心里的窝火,就被一下子“引爆”了。

而此时第三届业委会已经到期。2016年9月,热心业主依法推翻了第三届业委会组织的筹备组后,筹备组得以重新成立。筹备组就是统筹安排新业委会选举。王涛是筹备组成员之一,他认为说易行难!在筹备组及热心业主的支持下,通过制作宣传牌、上门“扫楼”,拉业主进微信群,并设立固定和流动投票点,极大的调动业主们参与的热情。终于,2017年4月27日,经过200天的筹备发动和日夜投票,阳光小区第四届业委会成立。黎晓庆、刘巧红、李广平、赵清水、陈基良、王选莉、王涛等7名业主(后补选严荣、邓丹丹、邹胜景为委员)票数达到“双过半”,成功当选。

“无论理论知识还是实践经验,新生的业委会都是菜鸟,因此稳妥是各项工作的总基调。”新业委一成立,便着手拟定新的物业合同。作为物业合同拟稿人,严荣以业主为中心,秉持公心,拟定的新版物业合同颇具开创性、突破性。其中,公共收益70%进入业委会公共账户、首次对物业实施合同履约保证金制、首次在合同中约定了对物业公司的处罚条款等,极大的保障了业主的权利,并提升业委会在小区事务的议决权。

据业委会原副主任刘巧红介绍,新物业服务合同得以签订,期间经历了好几轮艰难的谈判。谈判的核心矛盾是公共收益。物业认为,本地没有哪家大型物业公司把公共收益进行分配的,没有先例。“但我觉得物业收取公共收益不公开、不透明,作为老小区,百废待修,公共收益是一笔‘可再生资金源’对业主十分重要……”,最后,业委会摊牌,70%公共收益归全体业主国内已有行例,若物业不同意,业委会则推动选聘新物业。最终,在充分的理据面前,物业同意了业委会的合同稿。新物业服务合同获得了业主大会表决通过,物业公司也获得了业主大会续聘。

此后,业委会建章立制,开创多个第一:制定小区历史上首份《公共收益使用细则》,首推“业委会专员岗位”,边摸索边推进小区各项事务处理。王选莉是一名女委员,说话柔声细语,善于倾听。“我们业委会很快就形成了尊重集体决策、遵守表决结果的共识,所以比较团结。”王选莉说,首先是班子要团结,事前可以观点碰撞,但一旦形成决议,大家就会保持思想统一,步调一致;其次是财务公开,议事透明。三年来,业委会共进行了11次财务报表公示,召开了3次业主大会会议和35次业委会工作会议。每次财务报表、会议纪要都会及时公布,保障业主的知情权,接受业主监督,让阳光小区更“阳光”。

王涛坦言:“大家边干工作边摸索。三年来,我们对得起小区,我们是一只合格的‘小白鼠’。”根据业委会财务报表显示,三年来,第四届业委会共对小区道路、园林灯、停车场、游乐场及绿化带等实施了升级改造,累计支出20多万元。其主要收入来源于公共产权车位、公共区域广告收入以及场地收入等,截止该届业委会到期时止,业委会账户盈余185万元(而上任时,物业汇报的公共收益为亏损70多万元)。

树木风波

2018年夏,业委会收到业主反映,芒果砸烂汽车玻璃,也砸青了业主的手臂。并且那些口感极差的芒果砸满灌木丛,霉烂发臭招蚊虫。业主很担心芒果砸人,并建议业委会对芒果树进行修剪。业委会及时回应诉求,并要求物业开展日常性修剪工作。但是,修芒果树过程中,也有业主激烈抗议并向政府投诉。业委会委员的烦恼事从“树”开始……“榕树不容人”, 这样一句民间俗语在阳光小区却一语成谶。

比芒果树更烦人的是榕树。很多大榕树离楼房很近,甚至有的紧贴楼宇,榕树根堵马桶、塞下水道、挤破地下管道、挤压燃气管、繁茂枝叶致低层住户的采光权受到严重影响。受榕树困扰的业主强烈要求业委会处理榕树。王涛说,榕树不容人,业委会主任李广平是桥梁设计高级工程师,他咨询专家后,发现榕树对住宅小区危害性是很大,认为应全力支持业主的建议。

然而,此事却遇到重重阻力。“因为有业主反对,还将投诉信寄到了城管部门,说业委会破坏小区绿化,违反绿化条例。”作为小区热心业主,赵叔参加了树木风波以来的数次协调会。据赵叔介绍,2018年12月25日,在由街道城管分局组织物业、业委会、业主代表召开的协商会上,支持修剪的业主列举了榕树九大危害。反对的业主则说,不是反对修剪,而是反对过度修剪;更有业主质疑作出修剪决议的程序有问题。结果,城管局给出"暂停榕树修剪,召开业主大会表决,邀请园林专家评审,依法依规按程序推进”的意见。随后,邀请专家评审,评审结果建议换植榕树;2019召开业主大会会议,表决通过了换植榕树提案。程序都走了,而后的一大堆报批、报建图纸、批文让业委会不得不望而却步,榕树处理不了了之。而反对处理榕树的业主针对业委会的诉讼也随之而来,并且诉讼还要求撤销新物业服务合同等等。

对此,华南和谐社区发展中心主任周活宁表示,树木风波折射各方是否在小区共用和专有部分利益处置上找到平衡点。在业主住宅专有部分安全受到树木侵害时,应以业主专有部分利益为先、为重。而有关部门也应该区分开修剪和非法砍伐的界线,从中发挥公权力的积极作用。如此,榕树也可以容人。业委会则应按照《物权法》等法规行事,不要独断专行,应发挥业主共同管理、共同决策的优势,就可规避一些矛盾。

小区事务没有终点 

"认认真真做事,清清白白做人,正正规规移交,本届业委会各位成员辛苦了。"今年5月7日,随着阳光第四届业委会代表向当地居委会移交公章、银行账户等物品资料,阳光第四届业委会三年履职划上句号,不少业主开始在微信群里为本届业委会的工作点赞,但更多的“吃瓜”业主选择了噤声观望。对此,有业主表示:“有对比才能知道好坏,或许本届业委会的能力和辛苦,要再过一两年才能深入人心。”对此,委员们只能甘苦自知,将打碎的牙齿往肚里咽。

2019年12月,第五届业委会委员候选人报名工作启动。结果显示,原第四届业委会委员无一人继续参选。多位委员如是回应道:“累了,希望让更有能力的业主参选,也可以证明自己的清白。”对此,深知个中原由的赵叔表示理解。赵叔说,不少业主对业委会期待值过高,恨不得业委会是超人,一下子解决小区所有的问题。且又有一些业主坚持“小区事务没有试错的机会”的原则,紧盯业委会的不足不放,处处质疑,进而诉诸公堂,让业委会行事受到掣肘,而大部分业主却充当吃瓜群众,坐壁上观,一声不吭,这更让委员们心凉胆寒,行事做事,失去底气。

在严荣看来,三年中,委员被指“收好处”“拿回扣”引发诉讼有之,业委会被冠以“七宗罪”的有之,但这都不算什么,令他震惊骇然的是,个别业主竟然将业委会推向对立面,举报其为黑社会。此事源自2019年10月业委会作出的小区儿童乐园地胶改造决议。据严荣介绍,前期的招标、中标工作都很正常。可在施工期间,个别业主反映施工现场摆放的材料包装袋缺少生产厂家等信息,指其为“毒地胶”。此后,业委会召集业主回应、暂停施工、政府部门监督、启动第三方检测程序等...最终检测结果显示为“合格”。

然而,此事并未结束。后来,该业主又对施工场地进行破坏,后虽经协调达成调解,但却未能了结矛盾。该业主又将业委会投诉到扫黑办,称业委会操控小区工程。“结果,我们业委会主任被叫去配合扫黑调查,那情景真是羞于言表,他一个奉公守法的人,结果却因为业委会主任的身份,接受审问……”王涛说到此处时,失声沉默良久。王涛说,即便身受如此大辱,李广平仍觉履职三年,夙愿未了,无以前行。而在赵叔看来,李广平是夙愿过高,对己太严苛了。对于李广平带领的第四届业委会,赵叔如是点评道:“李广平班长当得不错,班子团结作风廉洁,工作踏实。下届业委会有太多事要干。”

目前,疫情散去,第五届业委会选举又将启动。刘巧红、王选莉、邓丹丹、陈基良等老业委纷纷表示,但愿做一名享受的业主,希望其他业主主持业委会,把小区建设得更好。严荣则很感触地说:“依法依规监督业委会,摆事实讲道理,是很好的,是促进业主对小区共同管理权良性发展的必要。希望以后业委会和业主发生意见不一时,大家多将目光集中到促进业主共同利益的良性互动上,防止个别人把监督权变成凌架权”。

来源:东莞阳光网

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