东莞楼市:这类板块只适合中长期投资,短期投资一定要回避

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔，你好，东莞沙田海上明悦是否可投资

回答：你好。沙田海上明悦目前没有什么配套，周围也都在建设中，如果是中长期投资可以考虑，短期的话不建议。

提问：广叔您好，昨天您建议上翠珑湾，和我的想法也是一致的，但是考虑到翠珑湾三期学区一般，1.自住是否应该极限上松湖里的鱼的三房二手房或者保利红珊瑚呢？长期来看，这两个楼盘是否有还有投资价值？2.二手房价格，怎么砍价及交易代理费怎么谈呢？3.怎么找到利率低的银行贷款呢？打工人买房不容易，望广叔答复。

回答：你好。1、长期看两个楼盘都有价值。2、可参考置顶帖买房手册砍价相关文章。3、多咨询几家应该就是了。

提问：新人首问，广叔您好，本人位于东莞东城，目前手上两套房，分别是东泰花园（自住）和中海十里溪镜（自住和投资都可）。还想投资周边价格低的城市，首付预算50万左右。目前看了肇庆的华侨城、中山的瀚康首府和公园四季，个人比较喜欢华侨城，感觉规划好，开发商品牌大，价格低，但很担心未来华侨城无人接盘。请广叔帮忙分析下这三个楼盘如何，值得下手吗？另外您建议哪些楼盘值得投资呢？二手也可以。可考虑中长期持有。十分感谢

回答：你好。东泰花园区位很好，可继续持有；中海十里溪镜也有投资潜力，可继续持有；肇庆华侨城周围很荒凉，空地买，买入很大概率会站岗；瀚康首府，南头镇，近年来傍着轻轨南头站，15分钟直达广州南站的噱头，但其实通勤很难的，变相的把人口吸引到广州去，所以价值也不大。公园四季价值不大；中长期，那还不如买惠州了。

提问：广叔您好，东莞花城广场现有一套143平四房放出，（四房房源非常稀缺）价格550万，高于该小区三房两房的均价三千左右，考虑小孩读书都在附近，这里很方便，但是该房源价格是否过高？周边还有哪些次新楼盘的四房可以考虑？

回答：你好。花城广场是周围房价较高的楼盘，如果房源稀缺，是可适当挂高一些的，参考其他挂牌价。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔叔，对房产与未来生活定位非常纠结，家里无人可商量。盼望赐教！ 坐标珠海，广州户口。老公（准备离婚还未离成）在广州市区有一套婚前房，无贷款。本人工作在珠海，在限购限贷前以我个人名义购入非市区（唐家）两套房，并发算首套。80平米的是2005年二手房，电梯房，顶层，2016年95万购入，现值160-165万，租金不到3000。另一套自住，100平米，一手房，2018年交楼，140万购入，现约值240万。老公同意个人名下房产归个人。有两孩要我自己养，孩子爸爸啥也不管。孩子初、高中，读国际学校，开支很高。为了孩子，如何翻盘？ 80平米二手房卖掉可以获得将近100子弹。但珠海限购限贷不能再买房。是否继续持有，到几时？还是卖掉投资广州房子？但是离婚手续不办，好像也难再买房。本人独生子女，父母广州仅一套80年代老房，越秀区学区房，现值不到300万。 孩子1-3年后去加拿大上学，是否值得现在就在加拿大买房，还是等等？渠道已打通，可贷款。

回答：你好，女儿如果计划在加拿大长期居住，可以考虑入手一套，地大物博，生活水平高，房子大、便宜。 珠海保留一套自住就好了，80平老房可以出手，置换到广州思路正确。深圳投资客现在有很大一部分抽离资金打广州了，现在是个比较好的时间点。 如果月供能力还不错，也可以考虑把珠海的另外一套房产加按揭，或者父母名下的广州老房，置换一套黄埔和万博板块的楼盘，如果还有子弹再入手一套武汉低价潜力盘，留足3-5年月供即可。

提问：您好，广叔！最近看房，刚需自住，重点需求a交通便利，b能有投资价值。预计5-8年换掉，2年左右可能考虑要小孩，暂无学位要求(当然有学位更好能保值)。现手头资金180w左右，结合手头流水，感觉最多可接受总价330-350w以内。本来考虑车陂和鱼珠区域，但女朋友因工作原因，希望留在天河公园周边，但以刚提到的总价来看，天河公园区域选择实在有限，一圈下来，符合刚提到的总价的，就a理想青年荟40多平的复式350w左右，b粤韵庭院60多平两房350w左右，c都市兰亭58平2房350w左右。

请问：1.上述三个盘更推荐哪个?2.天河公园区域内，有无其他盘推荐?如实在没有，距离天河公园1个地铁站内有否其他盘推荐?

回答：你好，1、买房不要单纯看你的实际流水，要看你的首付+你能创造的资金+你能优化的流水+选筹，若非如此，180w的大可以买个500w的房子，却只能缩水到你所认为的350w以下去了。

2、理想青年荟适合买在出租，但真不适合拿来自住，这样的太小了。粤韵庭园能够作为非学位房的自住选择，都市兰亭花园特别好，但小两房基本在A栋，小而杂，梯户比太大，自住体验也是一般。

3、我建议是你可以再优化一下预算和户型，如果能够450-500w的标的，不要浪费首房首贷资格，至少能够选择粤韵庭园更大一点面积。甚至天朗明居的三房。

提问：你好广叔，想请教您一个问题。从投资角度讲，在自己能力范围内，在其他条件都一样的情况下，是否房子价格越高越好？比如同一个小区的四房对三房。因为我理解加了杠杆的投资，只要收益能超过资金成本，也就是房价涨幅超过贷款利率，就是赚了。但是同小区四房和三房涨幅会一样嘛？或者同一板块下，产品差不多的小区涨幅会一样嘛？

回答：你好，你的问题价值500万，好多人蒙查查跟本关心不到这些问题的所在，这才是投资世界里最着迷的地方 1、房产投资赚钱有两类，一类是赚取增长率，比如城郊结合部单价由2万增长到3万，那么增长率50%；一类是赚取特别值，比如猪心的房子900万买入，涨到1100万赚取200万，但增长率只有22% 2、所以，资金量大的，直接买大货买总价高的是对的，资金量小的，而且房票又有，那么就直接买城郊结合部好了 3、我认为，买同一个小区的四房，一定是好过三房的，因为同小区的二房换三房，三房换四房这条路径是通的，非常顺畅，四房因为稀缺所以才贵

提问：您好广叔，最近定了龙岗又一城的192大平层，考虑改善住房加保值，请问是否可以持有，还有一熙和园的83平4房，目前可以卖吗，希望能规划一下

回答：你好，又一城是投资公司控盘的，价格虚高了一点。 又一城学位房的走势总是突破人们想象力，深中龙初已坐稳龙中排名前列的位置，至于会不会划出去，二胎高峰期读初中十年以后，学位不会那么快饱和，短期还不会被动奶酪。 总结：自住可以买，但是投资一般。 熙和园属于老牌品质盘。未来不考虑自住，可以出手。 一套又一城自住，剩余资金建议去南山 宝安潜力更大的板块。

提问：广叔好，预算1400,二套。福田房准备出租抵贷。孩子4岁。本人工作在福田,太太在南山。 家庭收入100每年。现在非常纠结,是选涨价之后的宝中还是基本稳定的后海。看了宝中西岸观邸(宝实验)、后海公馆(育才)，幸福海岸、招商海月华庭等盘。实在焦虑望您指点。

回答：你好，接触买卖久了，就发现一个现象，龙华业主换房一般换到福田，宝安业主一般换到南山，龙岗业主一般换到福田或者南山。现在的福田CBD、后海总部、车公庙、科技园和正在发展中的深圳湾总部基地、留仙洞总部基地、前海也都主要集中在福田南山，刚需可以坐半个小时到一个半小时通勤上班，但当工作几年后会有换房的打算，产业也集中福田、南山、光明，关外短时间内无法弥补医疗和教育的差距，所以换房的方向是关外往关内跑，工作远的往工作近一点跑，差的学校换好学校，这些资源都集中在在关内。所以预算1000万以上我的建议都是直接南山，最终的城市中心依然会是福田-南山-前海这条线，其他新中心无论如何也无法撼动的地位，最贵的地段是南山，最稀缺的是海景资源也在南山，以后较好的地方仍然是深圳湾，也是换房的终极目标。科技南片区可以关注； 南二外本部比较旧； 半岛城邦一期，后海公馆、澳城花园。以上提到的盘，不会跑输。

提问：你好广叔，我跟老公无房无贷，社保均满5年，满足3成首期资格，工作都在南山，现南山租房，小孩刚满4个月，家庭月收入3万5多一点，月开销1万5。老公之前一直不想买房，在我的努力说服下，今年10月终于答应买房计划并全权交给我来处理，能力范围内凑到150万首期，10月开始踩盘，发现二手房普遍倒挂且税费太贵，决定打新，至今打过嘉富新禧、宝禧、星河荣御、联投但都没中，清平华府：开发商各种动作，要30万品质提升费，超出了预算；

后面的海岸城、松风明月可能打的人很多，也没有多大信心能中有同事借首期买了布吉的龙珠花园很便宜，但是看了您的分析觉得这不是明智之举，我能接受投住分离，现在就是焦虑，我老公好不容易这么相信我愿意买房了，我不想跑输大盘，还请您帮忙指个方向

回答：你好。海岸城、松风明月这些可去试试的。龙珠花园是老房子，布吉+老房子，是很容易跑输。首期150w，可看下西乡、坂田

提问：广叔好，首次置业，后海上班，首付三成，现金120万。新婚两口，两年内会变成三口之家。想买龙岗大运，但无奈上班的时间太长，难以自住。宝安中心价格偏高够不上。主要关注12号沿线宝安老城区和福田罗湖的老破电梯房。望广叔哥指点迷津，买哪里更好呢？谢谢！

回答：你好，总预算400万，工作地点在后海，还要满足三口之家居住，怎么解？除了牺牲通勤时间，降低居住品质，无解。个人建议，重点看宝安翻身、西乡、坪洲。或者沿地铁12号线，淘一淘老破旧小三房，或次新小两房。离你工作地点略近，也算热点外溢片区，买对了，一样有跑赢大盘的可能性。选筹可参考内部分享！

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