东莞楼市:想投资买房,但无从下手?那这篇一定要看

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提问：你好广叔，新人首问。东莞莞城恒大华府有一套房（非自住），还有一个购房名额，子弹500w，主要考虑投资松山湖（东城南城也可考虑）。看了松湖汉邦半岛（有信心能买到），但了解到真松山湖准备有深业和中海两个楼盘推出，犹豫要不要等。方案一 保留恒大，直接买汉邦。方案二 买汉邦，卖恒大，等待深业和中海。方案三 保留恒大，等待深业和中海。请教广叔哪种方案比较好，或者有别的推荐也可。谢谢！

回答：你好，恒大华府还可以的。松湖汉邦半岛也可以考虑；方案1可考虑。方案2，买汉邦没问题，但卖恒大就怕是抢不到，两手空空。方案3，可考虑。因为你已经有一套底仓，底仓也不差，比较好的是方案1，其次是方案3，再到方案2。

提问：您好，广叔，手上80万，夫妻双方一人一套房，一套安徽合肥，一套在东莞市区威尼斯水都苑，想着来东莞这边发展年底将合肥房子卖掉了，手上有80米，宝宝13周，想请教两个问题：1.威尼斯水都苑房子还有多少空间？是否可以考虑出手。2.纯投资是考虑去合肥买好还是在东莞，在东莞什么地方目前什么地方可以考虑？又或者把水都苑卖掉去广州一次性买一个学区房，哪一种方式最有利于资产配置，也符合我们当前的现状。

回答：你好。1、威尼斯水都苑，区位不错的，生活非常方便，还可继续持有。2、合肥已经涨过一轮了，不建议入。广州学区房如果读书用可以考虑。不然还是建议以次新小区为主。东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：新人提问；广叔，您好，我目前在松山湖溪村这边工作，想购买一套自住房，首套，刚需，以后也想以此为跳板换购好的。目前首付大概80万左右，月供大概在一万左右。目前先考虑新房，二手房也行，较好3居室。有什么可以推荐的嘛

回答：你好。可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：【新人首问】您好，广叔：目标一东莞万江富通圣堤雅180平以上大户型；目标二东莞莞城碧桂园城央一品143平户型；首套首贷名额，子弹200W，以投资为主；

考虑到富通圣堤雅大户型为稀缺户型，小区内环境舒服；但小区学区一般，目前生活配套暂缺，且位于港口大道旁有噪音。碧桂园城央一品莞城学区，初中为市属可园中学和东莞中学初中部摇号，生活配套相对较好。问题：

1、目前富通圣堤雅单价3万+，碧桂园城央一品4万+，若持有5年，哪个更值得投资？5年后分别预估会涨到什么价位？；

2、大户型未来哪个更好转手？

3、买毛坯好还是带装修的可出租回笼部分月供为好？

4、广叔是否有其它更值得投资的楼盘推荐一下。

回答：你好。1、万江富通圣堤雅不建议买，周围配套欠缺，大面积流动性弱。建议考虑后者。只能说还有潜力。

2、不好转手

3、如果是出租的话，有简装较好

4、还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，我坐标深圳龙岗，13年.14年没有在深圳买房，15年深圳的房价翻倍了，手上的钱已经不够买了，当时也没有想着买小的二手房过渡一下，就到武汉清江山水买了，这么几年过去了，武汉的房子涨了，可是深圳涨的更多，今年想卖了武汉的，凑个首付在深圳龙岗东方半岛买个二手房，可是队友说武汉的发展空间更大，不愿意卖！我担心再拖久了，连东方半岛的二手房都买不起了，您怎么看?至少近5年不会回武汉发展，他在固戍上班，我在龙岗布吉上班，孩子跟着我上学，如果卖掉武汉的加上手上的共190w左右，如果买，买哪里更合适?

回答：你好，既然你生活工作重心都在深圳，5年左右都不回武汉，无论从自住还是投资来说，优先选深圳更好，有了房子后期一方面在深圳立足生根会更容易，另一方面未来价值较大化。人生后撤是一件很简单的事情，前进是难的。一线城市有更好的平台资源，更大体量的财富积累机会，这是它独特的魅力。在二线，假设让普通人挣1000w他可能没有底气，因为例子在身边出现太少，可参照物不够。

但是在一线城市，财富的流通，层级的跨越，参照物出现的数量更多频次更高，你对待金钱的态度和格局也会不一样。你会更容易的相信自己也可以。龙岗自住可以买，投资不是最优选。龙岗，注定只能是一座睡城；龙岗的楼盘，注定只能是排名前列居所，或者叫刚需上车盘，而不是终极改善；东部（含龙岗）楼盘价格的天花板，注定也是全市范围内较低。深圳选筹的话，我也建议优先考虑高确定性的，深圳方向一路向西，东边的坪山和龙岗都不会有发展先机。深圳投资价值高的板块，具体详见内部分享！

提问：你好广叔，本人在龙华有两套房，碧水龙庭刚刚出手，在办手续，壹成中心一套，有贷款，原计划在壹成读小学和中学，由于目前龙华转学困难，所以想另外买学位房，看了罗湖深中的学位，年前后价格涨的挺大。目前碧水可以收500，手上有200，壹成贷款400，在竹子林上班，老大读小2，老二刚2岁，怎么安排更好，有什么建议！

回答：你好，优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落吗，罗湖少有在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。 学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种排名前列梯队的先进名校，很难被撼动的。年前涨幅虚高的楼盘，有部分价格正在回调，可以淘淘笋。除此之外，可以买1000左右的福田，南山排名前列梯队第二梯队的学区房。兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区，一步到位。推荐景田外国语，明德实验，深高，百花实验，侨香外国语，南二外海德，南外高新，南外科华，南海实验，麒麟实验。

提问：你好广叔，本人目前情况，首套买在深航飞行员公寓三房，娃两个，大娃明年上小学，考虑隔壁海滨实验小学就读。短期内不考虑卖掉置换; 目前手头能凑350万元首期，想入手550万左右二套房投资为主，并改善将来初中学位，目前关注了中信红树湾的一房，毕竟高端社区且有深圳湾超级总部概念，但疑惑为什么那儿的一房单价比其它房型低那么多，是否有什么猫腻，而且是否不好出租？烦请广叔指点一二，看上述方案是否可行，或南山区内有什么其它类似很好的替代方案，多谢

回答：你好，因为资源错配，就类似在刚需地段的豪宅别墅一样，很便宜，涨得慢，流动性也较弱，一是刚需买不起，二是买得起的都去豪宅区买了。所以你在豪宅区买单间，也是同样的道理，自住可以考虑，投资并不是最优的选择。出租也不好出租，租金9000左右，小白领一是租不起，二是在工作附近能租到更舒适的2房或者3房。再说了中信红树湾的中学学位也不是特别的好呀，其他选择看看内部分享。

提问：您好，广叔！想问一下下沙的楼梯房泰然广场有价值吗？投资兼自住值得吗？主要是交通方便，配套齐全，感谢！

回答：你好，旁边的花好园卖得热火朝天，价格还稳中有升，这个盘静悄悄，一定有它的原因，市场会用资金投票。一年成交不了几套的房，一定不是投资好盘，因为先有量才能有价，但未必不是自住好房，有时候投资和自住是相悖的，我们不能什么都想要，但我们可以要最想要的，看看自己的核心需求是什么。

提问：你好广叔，从长远考虑，现在买房要今后跑赢大盘在广州哪个区域买房合适呢？越秀区和南沙片区选哪个投资比较好呢？

回答：你好，广州越秀区，是优质的教育资源最为集中的区域。目前住宅均价在5-10万之间，因为学区房的因素导致该区域房价普遍偏高，但没有其他产业带动未来房价很难继续上涨，居住舒适程度也不高，仅建议需要教育资源的家庭考虑。而南沙片区，地处珠江出海口和粤港澳大湾区地理几何中心，是广州市少有的出海通道，也是连接珠江口两岸城市群和港澳地区的重要枢纽性节点。其中灵山岛尖打造为具有世界先进水平的粤港澳大湾区中央商务区，均价3.5万，是投资南沙的朋友的排名前列选择。南沙湾主要打造生态生活和游艇会构成的高端生活片区，不过发展要依赖南沙的其他产业，目前住宅均价2.5万。如果打算长线投资的可以考虑。

提问：您好广叔，我是一个小老板，之前工厂在公明现在龙岗，深圳无房，但是只有一张房票且首期五成，小朋友9个月大，下游供应链的原因决定了得回光明，金融街打新做了炮灰，其他新盘也感觉中签无望，您力荐的几个房子只有光明一号在光明中心区，但是单价都6W+了，还没算上税费，天汇城和中粮，宏发上域都在公明，距离地铁有一段距离也享受不到中心区的利好，反倒是文化体育公园等资源都在向中心区转移，现在手里子弹400W，可以接受首期250W也就是总价500W以内的房子，光明二手下不去手新房买不到，龙岗看了大运的颐安跟中心区的学位房，打算二者选其一，所以纠结买龙岗还是光明，怎么买，什么时候买，另外是打算自住为主投资为辅，能有学位那是较好。我现在非常焦虑，怕不下手又买不起了，还请您帮忙分析下，谢谢

回答：你好，预算500在光明已经买不到太好的产品，光明也需要持有较长时间，短期的希望不是很大。大运的颐安不错的，可以考虑；核心区学位房一直是涨得最多较快的，有小朋友上学，也可考虑。你的情况，我建议是买核心区学区房，小孩读书，或3年后赚了大钱做置换都比较容易出手。如果想住得舒适一点就考虑大运，光明暂时不用考虑了。

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