东莞楼市:准备在东莞买房的刚需族,请擦亮眼睛

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好！坐标东莞市横沥镇，今年买了时代倾城的小三房，当时更想买御江一号或者盛和雅颂的大户型，但是老公不同意，无奈之下只好放弃，看中时代配套的小学学位就买了，离政府几百米。一直看好东莞房价，近期碧桂园松湖明珠开盘了，那边的配套设施感觉很不错，特别想置换大一点的，考虑一： 买松湖明珠，2022年底交楼后出租时代倾城，再过几年再看行情是否出售，而且离父母家里也很近，主要是考虑二胎，担心以后房价继续上涨再来置换就换不起大一点的了。常平的玖珑湾和横沥的松湖明珠哪个更好？价格差不多，横沥的优势是去城区比常平快，支柱产业是模具强镇，但常平有城轨，一直以来经济要更好；考虑二：横沥其它120平以上的户型，求推荐投资空间潜力大的小区，自住投资都可以；考虑三：其他区初高中学区房，东莞以前升学率较好的是私立学校东华中学，这几年教育投入大，入户的也多，感觉学区房会越来越重要；考虑四：求推荐东莞未来升值空间潜力大的楼盘和户型，初来乍到，希望通过广叔的指导实现利益较大化，谢谢！

回答：你好。常平的玖珑湾要更好一些，配套以及周围环境。就东部产业园区，常平是价值比较大的板块。自住的话还要看下通勤距离，哪个上班更方便一些。如果是投资，我就建议买二手次新。可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：新人首问！广叔您好！我一家四口，老公是东莞公务员，两个小孩，大的明年上初中，小的两年后上小学，我和孩子是深户，有深圳首套房票，老公在东莞工作，现在东莞南城东骏豪苑有一套两房，满五年，市场价大约380W，欠贷70多万，年收入30万以内，一直有回深居住小孩读书的打算，东莞房子只有两房，或在东莞尽快改善自住兼投资置换三房，有以下打算，请教该怎么选择比较好。

1.为了改善教育环境，想卖掉现在的房子带孩子回深圳上学，卖掉后到手大概有340W，但深圳首套需要五成，想买一套主要是带学位自住兼保值的房子，请问有什么好的推荐？宝安，福田，笋岗，哪个片区比较适合我们。

2.继续在东莞上学，换一套三房的改善自住，想继续住在西平或周边，但这片区房价已经涨了一波，新一点的荣郡，景湖时代城，天利中央，君珆，万科华府，单价已经到五万多快六万，旧点的东骏，名郡，春晓，格林小城，金色华庭等都是四万多，而且房源很少，置换后月供压力比较大，只能除去首期，存留部分款作月供几年期待收入改善再作是否继续持有，请问该怎么选择，综合来看，哪个小区最值得入手？

3.或者有其他更好的选择吗？因为如果一直只守着现在的两房，以后置换三房成本更高，请指点，感谢！

回答：你好。

1、680w深圳要兼顾学位和自住，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

2、南城自住还可上车，建议置换到3房。看下天利中央花园、光大景湖时代城

3、自住不要在乎一时得失，东莞中长期看还是会涨的。如果有在深圳发展的打算，建议入深圳。

提问：广叔您好：我弟妹在各有一个二套名额，我在东莞也有二套名额，如果是纯投资，不考虑总价的，只考虑回报大的。请问：

1、东莞和佛山，哪个城市潜力大？

2、佛上优选哪个板块？

3、麻烦您推荐几个盘给我去考察一下，谢谢您。

回答：你好。1、东莞价值更大，2、佛山优选千灯湖，3、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔好，坐标东莞塘厦工薪族，手上子弹只有95，可接受月供1以内，目前了解的有先进蔚蓝山、万科四季花城、中信凯旋城、碧桂园天麓山，请教广叔自住6投资4怎样选择，需要考虑小孩上学问题，或者是否有其它楼盘推荐，或者其它区域建议也可，万分感谢！

回答：你好。优选中信凯旋城，次选万科四季花城、先进蔚蓝山、碧桂园天麓山；自住还是考虑通勤近一点的。另一种是投住分离，将资金投入在有潜力的地段，然后在工作的地方租房住。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，广州南沙明珠湾，越秀天悦江湾，美的华发天珀，单价32000-34000.值得投资吗？

回答：你好，明珠湾是南沙发展核心轴，也是广州南向发展主轴。产业吸附能力强，交通体系完善。 整个明珠湾起步区有四大区块：蕉门河口片区成熟度较高、慧谷西区的城市更新力度较大、灵山岛尖开发进度值得期待、横沥岛尖的价值较高但相对最不成熟。 天悦江湾南向望江，左番禺大桥、右星光快速，如果自住的话，这个位置其实不错的，因为广州人对江景还是情有独钟的。 但这个项目有个特别的硬伤，看似”左番禺大桥、右星光快速“但，其实你开车真正上到星光和华南快速其实并没有那么顺利，还是要在南州路上绕来绕去，崎岖的很。 产品肯定没问题了，新盘，越秀开发产品肯定错不了的。可以买。

提问：您好广叔，听了你的建议，准备在深圳买房，请问深圳买二手房有什么建议吗？怎样才不会入坑？

回答：你好，二手房交易，陷阱非常多，准备入手的人，必须注意，老司机也经常踏坑，最常见的：

1、产权是否清晰？包括:抵押、红本、查封、能否正常交易等。

2、中介收费与是否存在差价行为？包括:中介费3个点太高，2个点偏高，1－1.5%合理。吃差价最严重的是ABC单。

3、户口与学位是否被占用？落定金之前，问清楚客户，户口被占用要求限期迁出。学位是否被占用，这条一定要了解，深圳学位一般被锁定6年。

4、房子的产权时间问题，类似中山，珠海，很多圈地时间过长的20年前囤地，今年开发，新房买入时，正常贷款，二手房15年之后，无法贷款30年，很麻烦。

5、逆向交易现象盛行，买卖双方，没有明确违约责任问题，比如，深圳南山，宝中，片区，房价涨幅有时候非常惊人，经常出现业主强势，签合同后，房价上涨过快，惜售现象。

深圳投资回报率高的板块 具体详见内部分享

提问：你好广叔，目前和女朋友打算分别买房，都是首套，我预算400w3房自住，女朋友预算300w2房投资，之前关注广叔分析，所以也比较关注金融城板块。目前看了中海康城，阳光假日园，天朗明居的2-3房，把阳光假日园排除了，因为是小社区，我们还是倾向大盘。 我目前3房还没有看到合适的，中海的3房南向偏贵，请问广叔有推荐的金融城刚需上车盘吗？ 女朋友的2房在天朗明居和中海康城中犹豫，天朗整体保养比较好，交通便利好租出，但是格局太奇葩。中海格局好但社区保养一般且有点远，女朋友入手之后打算以租养贷。请教广叔，这两个盘可入手吗，如果入手的话，价格多少为笋？或者有其他推荐的吗？ 两个人是否应该买在不同板块分散投资？

回答：你好，1套400万，1套300万，1套三房单位，1套两房单位，金融城区域肯定是没问题的，中海和天朗也问题不大的，甚至可以说这个总价范围选择这两个小区几乎是最优质的 如果考虑不同区域板块置业的话，建议把400万的标的物放到鱼珠来也不错，买一个三房起步的电梯花园社区也是一个不错的选择

提问：您好广叔，目前在黄埔工作，年底打算在广州黄埔买房，不过看到之前新福港鼎峰均价都5字开头，感觉黄埔二手房价格有点高，请问老师在黄埔怎么选合适的二手房呢？

回答： 你好，其实像新福港鼎峰这个楼盘为代表的黄埔楼盘出现了“倒挂”的趋势只是个别配置和配套先进的代表，不过随着年末春节将至和疫情的影响，一手房供应又少，购房者还是需要对黄埔二手房房价上涨有一定的心理准备，不过依然可以放心置业。对于想在黄埔购房者，可以在科学城和老黄埔两个板块中进行选择。科学城最主要的优势就是产业发展，它的未来可谓是前途似锦，但是价格偏高，投资或自住购房者要衡量自己的经济实力。老黄埔较大的优势就是成熟的配套，这里是安家置业的优质选择，建议购房者充分利用成熟配套资源，尽量向交通、学校、医疗资源靠拢。

提问：您好广叔，本人在深圳工作，今年打算在买房，家里一直跟我说买中间层比较好，但其实我对楼层选择都还好没有太挑，我想请教老师就是楼层对日常居住会有影响吗？受哪些影响呢？

回答：你好，楼层对居住会有影响的，受楼层影响的有这几个因素：1. 视野高楼层的开阔视野是相对的，有可能会被同一小区的同等高楼所遮挡。但高楼层对比低楼层来说，视野肯定要开阔，低楼层容易因为周边景观或者低矮建筑的遮挡而视野不佳，居住舒适度降低，视野上来说16-23层比较好。2.通风和采光的影响因素有朝向、户型、楼间距等，好的房屋朝向可以确保充足的阳光进入室内，改善室内的温度、光线和卫生状况；楼间距的设置如果符合规定，就能使房子采光较好，南北通风，一般18层以上的房子空气对流较好。3. 噪音，并不像我们理解的那样，楼层越高噪音越小，研究表明，如果噪音来源是马路的话，中间层受到的影响是超过低楼层和高楼层的。而且高楼层还会受到风声这个噪音影响。

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