东莞楼市:这些板块被低估,未来增长潜力巨大

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提问：广叔您好，目前看中寮步的万科金域东方，源悦，保利先进时代广场，或者加钱上翠珑湾三期四期。万科在镇中心，保利附近有城轨，但是听说有广深二号线经过，可能会比较吵。源悦离松山湖近一点，但是配套一般。翠珑湾三期四期需要加钱买毛坯，装修也需要加钱，不知道未来增长趋势如何。目前首套主要考虑自住+投资，偏自住。不知道您推荐哪个？

回答：你好。万科金域东方可以的；源悦有松湖外溢，也可考虑；保利先进时代广场，东城，近地铁，配套繁华，可考虑；翠珑湾靠近华为基地，有潜力的，因为很多高端人才有居住需求；我的看法，能上翠珑湾则上翠珑湾，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔，东莞自住房一套（2证）万江理想0769，目前子弹180，税后工资3.5万左右，2小孩读私立小学六，五年级，无贷款，想在万江附近买房：1.阳光海岸二期130平方，3+1，400万；2.阳光海岸三期93平，300万；怎择哪个方案好点？还是继续等

回答：自住改善选择方案1，投资方案2

提问：广叔你好，我想再提一个问题，本人有60子弹，是二套房，纯投资，你觉得投资东莞还是惠州呢？分别有什么推荐呢？

回答：你好。建议考虑东莞，可看下大朗新世纪美好家园、金莎雅苑；惠州可看下大亚湾万达旁边的：太阳湾、阳光圣菲，惠州需要做好中长期持有的准备。

提问：你好广叔，目前在东莞东城区盈彩美地一期有一套两房挂牌出售中，想出售后置换新房或二手次新三房自住，预计总子弹在190左右，可承受月供1.5W及以下，目标是在市区地铁沿线，请问这种想法是否合时宜，望给建议及推荐，多谢！！

回答：你好，你的想法是正确的，当下时机我认为特别适合刚需上车或者改善置换，可以沿市区地铁线淘二手次新。利率下行的时候，永远不要贪心等房价上涨，房价是三维的，会先把低价笋盘去化掉，这个阶段你看中位数和房价挂牌价是没有感受到的，但其实低成本房源一天天减少。等到低价房源全部消灭掉，接下来正常市场价房源开始带看量上去之后，房东会心态变好，然后就是跳价。在当下这样的宽松环境里，我只能说手头资金富裕的，买房肯定比持币强多了。刚需也是，要加快入场。大杠杆投资的，建议还是再等等，房价会热起来，但应该不会暴击，所以全杠杆先别上。

提问：你好广叔，本人户口广州，现有番禺金山谷住宅110平一套（贷款已付清，抵押贷款200），商办公寓3套（全款已付，40平*3），小孩16岁，本人公司因疫情影响，业务停顿，转型中，老婆收入2w，还有广州房票一张，目前手头子弹400+DY贷200，请问如以投资为主，兼顾流动性，资金使用效率！用多少资金，类型，楼盘，贷款方式？如考虑自住兼投资，又该如何？目前考虑板块番禺万博，琶洲万盛园，天河东圃鱼珠，黄埔科学城，哪个更具保值增值潜力？多谢

回答：你好，钱多就去高大上的地方，比如珠江新城，天河公园，琶洲 钱少的话就去番禺广场，万博，科学城之类的 中间价位就是鱼珠老黄埔金融城一带了 不同的板块价格体系不一样。比如800的总价，就应该放在市中心如天河公园琶洲金融城越秀学位房一带，如果放在番禺万博就成了错配了。 800万的房子一涨起码到1000万了，过了千万的房子也就市中心区才比较多人接盘。 目前而言，万博科学城老黄埔金融城琶洲鱼珠天河公园一带都是热门板块。这些板块只可能选贵了不可能错 考虑自住+投资，这几个板块，建议优先琶洲。 琶洲本区域来讲，如果偏自住多一些，那么可以选择万盛围那个小区域，650万总价起步（除了雅郡的个别户型）除外 琶洲区域来讲，如果偏投资多一些，琶洲中区和西区的可以投，那么就要对居住体验感和舒适度不要有要求，看入市价格而已，琶洲电商起来后，最受益的就是西区这些住宅小区

提问：你好广叔，番禺和市区之间的地上交通，何时才能解决上下班高峰的拥堵啊？有什么利好因素吗？以截图万博到珠江新城，居然要将近50分钟的车程…

回答：你好，万博到市区，较快捷的是华南快速，9块钱的高速费，从番禺四海一家到潭村出入口，不堵车只要14-18分钟，走星光，走洛溪都要堵车

提问：你好广叔，听大家说最近老黄埔上涨。自己感受到确实有上涨，但是个人感觉也只是小幅度上涨。想问下 1、老黄埔的行情，这样就算走完了吗？还是说有继续上涨空间？ 2、大家经常说的行情，一般涨幅会有多少？

回答：你好，1.大概率今年广州不会出大的调控政策压制，行情会继续走下去，现在还没到那种人尽皆知的地步 2.30%打上，好的盘不止，考虑到疫情的影响，一般不会超过50%，所以一直建议大家不要买远了，大水蔓延不过去，你只能空等了。

提问：你好广叔，新人首问，基本情况：夫妻二人在罗湖蔡屋围一带上班，暂无小孩（计划中），深户无房，首套上车，期盼能找到总价约在550-600（优选小3房），能兼具自住+投资升值的笋盘。 1、对于板块选择，目前有大致有四个不成熟的想法：坂田、龙华（红山、上塘）、南山松坪村、宝安（新安、西乡），请问以上板块是否值得考虑？优先选择？或有无其他更好的板块推荐？ 2、坂田似乎近期挺热门，尤其是坂田北，集交通（10号线）、学校（省实验？）多项利好消息，是否值得上车？ 3、对您推荐的板块，有哪些笋盘推荐关注哈？ 谢谢广叔，盼回复。

回答：你好，总价600万，关注热门板块临近的刚需外溢板块： 碧海 西乡 坪洲 蛇口 景田 梅林 上塘 民治 坂田等。 比如富通城，幸福珺湾，汇一城，栖游家园，金地上塘道，山海津等。 坂田的标杆产品已经开始涨了，坂田也是我看好的地方之一， 价格vs价值，地段优势对比北站，地铁和板银开通利好，豪宅税（成本降低）都是利好，地铁周边的次新盘可以入手。

提问：您好，广叔！我是深圳户口，15年的社保，之前有买过深圳房子但是都已卖掉了。目前在老家安徽有住房两套：一套贷款还清，价值150万；一套贷款未还清，价值130万。商铺一套价值400万，贷款未还清，出租每年租金收入32万。股票市值150万。现想投资一套深圳住房，请广叔指点一下。

回答：你好，你把深圳的房子卖了，现在倒腾一圈，又得回深圳买，你这个操作有点厉害！你回深圳买吧，又赶到深圳刚刚暴涨之后。任何时间，我们回忆起之前被我们卖掉的房子，都会有想抽死自己的冲动现在的办法就是把你安徽的房子能处理的处理，能抵押的抵押，然后再去更好的地方买呗！你本来就已经有了个很好的地方了，你把他卖了。深圳此刻的时机也比较尴尬。

提问：你好广叔，现有一套前海广场二期三房两厅两卫看海复式公寓，贷款还有200。老家一套房价值90，无贷款。手中流动有300.，公积金50还未用过。 手中有名额，可首套。 想买一套自住改善且未来有保值增值的大房子。现在纠结：1.前海广场二期公寓是否卖掉？现在卖基本是保本。2.老家房子也卖掉。这个是想好了。3.目前我们适合买哪里比较合适。请广叔指点迷津。

回答：你好， 公寓 写字楼 商铺 小产权 四五线老家房产，这些都不属于优质资产，建议出手置换成一线城市商品房。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，宝安领航城的房子怎么样，未来几年的升值空间还可观吗？他这个最小的户型143。首付三成，我在南山工作

回答：你好，领航城是西乡大盘，盘子很大，分为五期，周边配套很一般，被工业区围合，107国道和飞机噪音很大，离固戍地铁站也不近。 缺点虽然很多，但也有优势，体量大，入住人口多了，配套都会慢慢完善，西乡紧邻宝中，是炙手可热的地块。 总体来说中规中矩，可买可自住，过几年12号线开通后，会是利好，领航城没问题。

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