东莞楼市:准备买沙田的刚需族,请擦亮眼睛

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提问：广叔，麻烦看下二套房纯投资，打算长期持有，需要五成首付，预算首付九十多万。在广叔指导下看了 松湖传奇，碧水天源，万科金域蓝湾，美好家园，财富公馆，松湖豪庭，金沙雅苑。前三个已经搞不了了，总价三百万以上，而且没什么房源，捂盘销售严重。财富公馆便宜，但是那边中介都说物业不好，导致出租特别多还不太好租出去。比美好家园低一两千一个方。广叔是怎么看财富公馆？美好家园几乎没什么二房三房房源。松湖豪庭周，楼年龄新，但是周边好像比较差广叔推荐的原因能指导下吗？我的问题是 小三房有点够不上，只能两房，这几个地段两房有入手意义吗？入手怎么排序？准备去沙田扫盘，沙田广叔推荐的那些盘相比松山湖周边 哪个更有意义呢？谢谢广叔！

回答：你好。财富公馆主要是没有花园，小户型多，但近未来地铁，配套也还可以；松湖豪庭是价格还可以，适合附近工作自住，可作为一个参考选项。看你的情况，纯投资沙田也是可以考虑的，但需要买新一点，较好是买个3房。预算有限要做一些取舍。

提问：广叔 您好！现有东莞一套十里江湾房产证过两年值210万没还清贷款，一套对面的万科珠江东岸没办房产证值220万没还清贷款！现在家庭有一个名额资格可以买黄埔，准备科学城投资买一手房持有5-8年，手头有82万现金，该如何配置现在的房产和资金？使资金和杠杆利用率高一些？请给一到两个方案，谢谢！

回答：你好。可出一套十里江湾。或者多凑一点资金。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：首提：广叔你好！预算首付50w左右，首套。新房二手均可以。大学毕业参加工作快两年了，工程类工作流动性大，目前没有确定未来定居城市，参加工作后直接入了深户，目前深圳社保交快两年。购房需求在深圳、广州、东莞、惠州、中山均可，虽然深圳的可能性不大。目前购房目的为投资，5年后到该结婚年纪，考虑自住。所以5年内需要有一定的增长性。目前倾向几个区域：深圳光明、广州除从化区均可、惠州惠阳大亚湾、东莞暂时没了解过。请问广叔能否推荐几个楼盘，谢谢！

回答：你好。首房首贷，建议再多凑点首付，一次贷到更多更长的资金。深圳光明价格也不便宜了；广州也买不到好的产品；惠州主要是供应较大，投资可能涨的较慢，而且流动性不大好；东莞和佛山是比较适合考虑的。这个总价重点考虑佛山吧。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：感谢广叔的回答，目前石碣玖颂江湾涨起来了，虽然比较适合居住，但毕竟也是中心城区也会有一定的升值空间吧，不适合继续保留吗？大岭山属于松山湖片区，当然更适合居住跟投资了，可是目前价格都贵了，可以推荐一下松山湖或大岭山周边的及滨海湾区的楼盘吗？谢谢

回答：石碣玖颂江湾，现在补涨中，短期先持有。可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：你好广叔，目前东莞有房票，计划预算500子弹买一套用于改善自主+投资。目标优选东莞新房。最近看来横沥镇的招商雍景湾联排别墅143平；沙田碧桂园狮子洋二期143平；茶山富盈香茶郡147到180平；东城海德琥珀台131平；厚街中天金域世家120平。请问对这四个楼盘作何评价？

回答：你好。你选的房子都偏自住；横沥联排别墅自住还可，投资一般，涨的慢，流动性弱；碧桂园狮子洋也是，大面积偏自住；富盈香茶郡周围环境和配套都很一般，未来望江也有可能被遮挡；东城海德琥珀台，终于选了个位置稍微好一点的了，有南城CBD辐射，可以考虑；厚街中天金域世家也可以考虑。500左右还可看下：南城投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：您好广叔，我跟老公一人名下一套房，自住碧水龙庭三房，福田彩天名苑一套小两房，因为感觉福田小两房一直没怎么涨就于上月把它卖了，到手280万，因为是家庭二套所以首付得五成，感觉买不到什么好房子，现观注到光明金融街快开盘了，是否值得投资？还是等沙井海城，感觉沙井海岸城太热未必能买到，请广叔指点，感谢

回答：你好，彩天名苑这个楼盘在福田一直属于价格洼地，楼龄、产品较老旧，所以涨幅有限，出手思路正确。 我们星球内推荐的限价新盘，比如海岸城 金融城 华强城，都可以重点关注。 华润城也可以试试，如果能抢到，碧水龙庭可以申请银行加按揭融资拿下。 此外二手房主要淘一淘沙井板块地铁沿线的次新盘。

提问：广叔，您好，东莞现在二手5成，子弹三百，想卖学位房，兼顾自住及长期投资，更偏向新房，打新价位低于二手，计划南城或东莞新房？你认为如何？

回答：你好。如果有一定的底仓，是可以尝试打新的。好的盘不一定能够打到，就是浪费掉上车好时机。新盘可关注下华润万象府、中海十里溪境二手次新看下：投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：新人首问：广叔您好！本人有林和富力天河华庭143方南向4房自住，有按揭100W＋，小孩快升初中可不用华阳小学学位。惠州海景房100W＋无贷款（不太好出手），现有存款200W，1；出售以上两套置换珠江新城或金融城。2；出售惠州房产加存款投资二套，科学城，番禺万博，祈福板块，天河北小户型学区房(目前已涨30％）。3；不买二套还清房贷。请广叔指点如何选择，谢谢！

回答：你好。富力天河华庭学区好，有一定的稀缺性，抗跌，还可继续持有的；惠州海景房价值不大；

1、建议保留前林和这套。

2、比较建议方案2，出手惠州；入手科学城。出手惠州，还清贷款，做五成首付，买套400左右的。看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：新人首问，迫切需要解答：广叔好，目前在南城西平玫瑰公馆有一套80小三房（已出租），手上已卖掉一套公寓，只有一百多万子弹。想法是这样：

1. 买套4房改善自住。但无论是新房还是二手房，东莞市区已没有合适的价位。除非卖掉西平的房子。有还款能力，但是政策变了之后要付五成，缺首付。

2：买套小三房投资，暂时自住。希望不超过四百万。位置在东莞市区，东城或者南城。请推荐合适的楼盘。

3：万江的新盘，阅江来，保利首铸天际和十里溪境，这三个盘优先顺序应该是怎样？如果跟上东国际的二手房比起来，哪个好一些？谢谢解答。

回答：你好。1、玫瑰公馆继续持有；2、可考虑买个小三房。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。3、优选保利首铸天际、阅江来，那上东国际也是不错，离地铁口更近

提问：你好广叔，现居东莞沙田碧桂园(租)，平时上班在厚街，开车通勤10分钟。惠州大亚湾入坑一套128平4房，每月还7700，地址在大亚湾西区公园上城，现在卖的话，大概只能卖15000一平，购入的是14500，能不能继续持有？是卖了还是等升值？因公司在厚街这边，考虑东莞定居，我老婆有深圳购买资格，我在东莞社保2021年12月满1年，考虑在东莞购买一套刚需，有子弹50，加年收入80左右，如果东莞买是在沙田还是厚街还是虎门？沙田现在房价也要27000，厚街虎门大概3万多一点。小孩马上满1岁，考虑教育问题，好的小学都在莞城南城，我可以接受租房，如果是东莞排名前列套，在哪里比较合适？

回答：你好，惠州大亚湾天量供应，价格是不容易起来的，不住可以出手置换。可以买个320左右的房子，自住建议考虑厚街、虎门，配套要好一些，可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

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