地产行业“去房地产化”路在何方?城市更新新趋势或成契机

2021年，“城市更新”被首次被写入政府工作报告，城市更新从市场热点上升为国家战略。另一方面，以住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》为代表的一系列政策文件和各地更新条例相继出台，顶层设计指引下的一系列动作已经透露出2021年年度可能是一个全新的转折点。2021即将过去，南都《2021城市更新影响力》课题组在这一年的房企调研、高管对谈、项目走访之中，总结出五个维度的趋势，站在行业的发展拐点之上，以期展望全新的未来。

融资难，资金运作或有新启发

日前，合一城市更新集团发布《2021年三季度深圳城市更新市场研报》。从其数据来看，2021年度第三季度，城市更新30强企业表现中，除规划批复阶段规模数量外，计划立项数量与规模、实施主体数量与规模、集体资产交易数量和规模等三个阶段的参与度与2020年相比下滑明显。从数量上来看，在计划立项和实施主体确认阶段的推动积极性有所减弱，但在规划批复和集体资产交易中相对活跃。2021年截至三季度，城市更新30强企业的城市更新项目涉及前融的项目有17个，占比近三成，前融占比项目一直呈下降态势。

合一城市更新集团董事总经理罗宇在接受南都记者采访时表示，在如今限购、限贷、限售、限价及三道红线等各方面政策陆续出台之际，国家层面已然对房地产进行着全方位调控，深圳更是在二次房改、加大公共住房供应的背景下，政府调控力度增强，房地产过去高周转、高杠杆的时代已经过去。这对于需要有足够资金支持的城市更新项目而言，房企急需把握时代脉搏，顺势而变。

事实上，另外有一个值得注意的行业新闻，今年6月，全国较大规模城市更新基金落地上海，约800亿元的基金将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。而这或许对于城市更新的资金来源及运作模式提供了新的启发。

拆迁难，配套实施细则值得期待

对于开发商而言，城市更新项目的操盘，风险很高，时间成本大。其中最不可控的就是拆迁。今年《深圳城市更新条例》的出台，最为行业所津津乐道的，正是创新确立“个别征收+行政诉讼”制度，为破解困局提供途径。行业普遍共识表示，行政征收程序，相较于“司法裁判征收”旷日持久的司法诉讼程序，无疑提高了城市更新的推进效率。

另一方面，《条例》设置了市场退出机制，《条例》第二十五条规定旧住宅小区申请纳入城市更新单元，自意愿征集公告发布之日起十二个月未达到物业权利人更新意愿要求的，三年内不得纳入城市更新单元计划。从深圳城市更新实践来看，旧住宅区的城市更新推进工作十分困难，退出机制无疑能让旧住宅区的物业权利人在有限的期限积极申报意愿，达成共识，有利于项目的健康发展。南都记者采访排名前列太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿时，他表示，《条例》出台后，宝安、龙华、龙岗三个区内部出台了针对城中村改造的确权操作指引，但由于配套实施细则尚未出台，各区政府都还处在观望的状态中，在实际操作中对是否可依《条例》及深圳市房屋征收的相关规定在调解完成后直接开展征收，存在不同的理解。

“去房地产化”，开发建设方式需转变

“去房地产化”是地产行业整个年度的主题词，基本调性，城市更新也不能例外。在住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》出台，明确提出，“有些地方出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式”，需“转变城市开发建设方式”，“补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力”。

罗宇表示，近两年，城市更新领域已经出台了众多精细化操作流程及管控措施，包括工改工全流程监管、加强村改服务与监管、严禁开发企业私下进驻城中村及规范集体资产管理等管控措施。深圳城市更新已从“改差补缺”向“品质打造”转变，更加注重完善地区公共配套，提升城市活力。“政府将立足于公共利益和城市整体利益进行统筹考虑，未来将更加注重规划引领、公益优先、节约集约。”

历史文化传承与保护，平衡城市升级多方需求

忘不掉的乡愁，是每个城市之所以能成为自己的所在。城市里的历史肌理、风貌、文化、生活都成为少有的身份标签。正如北京的老胡同、上海的里弄、深圳的城中村……它们有着不同的建筑形态、生活秩序、性格节奏；它们都与现代城市保持着疏离感。

《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》出台，有很多深圳城市更新从业者认为，这或与深圳关系不大。不过，虽然深圳历史风貌的保护问题没有其他老城市那么突出，但在湖贝古村、南头古城等具体城市更新项目上，依旧引发了社会关注。

吴睿表示，对于深圳而言，未来将会促使城市更加精细化控制片区拆或留的比例，更加注重城中村的有机改造（综合整治），将其文化内涵与经济社会建立一种共生关系，将特质文化转化产生经济价值，提高空间环境的附加值，从而平衡城市更新升级的需求。

空间内容再造，资源整合运营能力成关键

未来城市更新将注重成片协调规划和深层次改造，将大力提升整体城市的空间价值。这已经是行业的共识。

从近两年深圳的城市更新实践来看，内容的植入与空间的改造同样重要。正如南头古城，在保护历史风貌的基础上进行了一定意义上的空间改造，同时也进行了文化、创意、旅游、商业等内容的导入，实现了空间的重塑，生活的再造。白石洲是引发社会关注的另一城市更新重大项目，绿景集团副总裁胡卫明表示，城市更新本质上是城市管理理念和发展模式的更新。“当下，我们要重点努力的方向就是，整合所有优质资源，让有限的空间释放无限的承载能力。房企的使命不应该停留在简单的空间搭建上，只有致力于空间能力的整合与释放，才能真正突破原有的模式，达到新的高度。”

来源：南方都市报

责任编辑：陈楚梅