东莞楼市:哪个板块还有价值?专家说出答案

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好，我老婆东莞户口，我外地户口，东莞社保交了5年了，在东莞虎门有一套房，95平，3房，市价290万左右，有60多万贷款，有二套房票，孩子高二，想投资兼保值再买一套，如果位置价格各方面合适也可以买大点自住，现在住的卖掉，不算一套，二套月供最多可接受1.5万以内，首付150万左右，请广叔帮忙看一下，虎门现在新房或者次新房都3万多了，价格太高了，虎门的配套不足以支撑这么高的房价，怕以后房子横盘，买在山顶上，我看广叔经常推荐南部湾万科城，可那个地方周围没什么配套，商业和交通都不方便，可否明示推荐理由？考虑新房华侨城云麓台二期，122平，410万左右，不知道有没投资价值？周围没商业配套，龙眼璀璨时代新房，周边都是民房也不行，国际公馆房龄差不多10年，大多是双证，再买会不会有点老了，或者考虑大岭山松湖碧桂园3房，那里也有点偏，以上有值得买的吗？或者广叔有其他好的推荐吗，长安，虎门，大岭山，沙田，大朗都可以

回答：你好。整个滨海片区我都比较看好的。南部湾万科城，大社区，西边、东边1.5公里左右都有配套的，而且它的配套有提升的可能。华侨城云麓台二期，北边高速、山，周围工业厂房，差不多属于边角地带，发展受限。国际公馆房单证可以的。松湖碧桂园也可考虑。可看下：东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：你好!房叔!新人首问:我是东莞工薪族，目前在增城石滩一套自住。近期东莞房已经不能上车，可否考虑惠州仲凯高薪区的房子，龙光九云台，保利，奥园，三个盘在附近不远。如何选？还有石滩的房子在增值方面有必要持下去吗？工人子弹有限，可长久点持8到10年。盼回复，见笑！

回答：你好。石滩的房子可出手。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔您好！坐标东莞市横沥镇，今年买了时代倾城的小三房，当时更想买御江一号或者盛和雅颂的大户型，但是老公不同意，无奈之下只好放弃，看中时代配套的小学学位就买了，离政府几百米。一直看好东莞房价，近期碧桂园松湖明珠开盘了，那边的配套设施感觉很不错，特别想置换大一点的，考虑一： 买松湖明珠，2022年底交楼后出租时代倾城，再过几年再看行情是否出售，而且离父母家里也很近，主要是考虑二胎，担心以后房价继续上涨再来置换就换不起大一点的了。常平的玖珑湾和横沥的松湖明珠哪个更好？价格差不多，横沥的优势是去城区比常平快，支柱产业是模具强镇，但常平有城轨，一直以来经济要更好；考虑二：横沥其它120平以上的户型，求推荐投资空间潜力大的小区，自住投资都可以；考虑三：其他区初高中学区房，东莞以前升学率较好的是私立学校东华中学，这几年教育投入大，入户的也多，感觉学区房会越来越重要；考虑四：求推荐东莞未来升值空间潜力大的楼盘和户型，初来乍到，希望通过广叔的指导实现利益较大化，谢谢！

回答：你好。常平的玖珑湾要更好一些，配套以及周围环境。就东部产业园区，常平是价值比较大的板块。自住的话还要看下通勤距离，哪个上班更方便一些。如果是投资，我就建议买二手次新。可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：广叔您好：我弟妹在各有一个二套名额，我在东莞也有二套名额，如果是纯投资，不考虑总价的，只考虑回报大的。请问：

1、东莞和佛山，哪个城市潜力大？

2、佛上优选哪个板块？

3、麻烦您推荐几个盘给我去考察一下，谢谢您。

回答：你好。1、东莞价值更大，2、佛山优选千灯湖，3、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，想在广州买500万左右房子投资。目前看了海珠愉景南苑，逸景翠园，罗马家园。不知道如何选择。另外广州其他板块有何建议，热门的南村欧泊和黄埔都涨起来了。

回答：你好，海珠目前性价比还可以，你去看看逸景翠园，英豪花园，或者第三金碧，保利花园之类的 逸景翠园这个小区在逸景路，在中大布匹市场，未来有11号线地铁站逸景路站的增量 买这里的三房没问题，这里本来的业主大部分就是周边做布匹生意、做皮革生意的人居多 罗马家园这个盘常年跑输大盘： 1、物业不太好 2、看似有地铁但实际不方便，硬生生的从地铁盘变成无地铁盘了 3、周边环境确实太过一般，加上沥滘村旧改提了一年又一年，其实是充满变数的 4、如果有其他选择，尽快舍弃这里

提问：你好广叔，已看过您给的指点，非常感谢！在此再咨询一下什么时机卖房合适，什么时候买房合适？

回答：你好，一般来说，只有三种情况考虑卖房：

1.房产涨太多了，一次大行情中，大家集体3万变5万，你的变成了7万，合理价值其实只有5万，透支了未来一段时间的涨幅，这个涨幅，可能是3年，那么你可以出售，换成价格低估的标的，同时省下了利息，去掉了角质化的贷款。

2.需要用钱裂变，大涨在即，笋盘在前，手上没有余量。核算下买入标的的涨幅价值，和手上每张牌的涨幅价值。卖掉相对差的，迅速开始裂变。

3.标的太差，买入价格太高，譬如CEO盘；或者价值存在缺陷，比如缺少人烟的远郊区，办公物业，商住......涨幅长期难以跟上大盘。这一类的物业，在发现缺陷后，尽早处理掉。如果大涨在即，可以跟随大涨上涨，可以大涨后再出售。关于买房较好的时机一个是10年前，一个是是现在，因为相比将来，现在都是较便宜的时候。

提问：你好广叔，平时关注老黄铺比较多，发现一个现象：部分小区两房涨幅明显高于三房，中鼎的北向两房（去年下半年到年底一直有看，觉得中高楼层300多万的总价买个两房，还望城中村不想下手）；金碧世纪花园两房也很疯狂，三房涨幅却一般；黄埔花园的两房也还好；金逸雅居的两房早就没货了，特别是86方能两改三的两房，涨幅可观。感觉是涨幅行情，总价限制么，还是投资客多，拿低价货多，还是上车刚需急着上车？

回答：你好，刚需需求导致的，我的观察是： 1、在纯刚需区域板块，两房、三房其实涨幅差不多，拉长时间来看 2、在刚改、再改的区域板块，三房、四房的涨幅远超两房

提问：您好广叔，外地人在广州工作，有购房资格，想买套刚需自住房，上周末看中一个盘，是一梯两户的房子，总体感觉不错，但是看了户型图，对于东户和西户，纠结不知道选哪一个好？

回答：你好，首先需要明白一点，户型图上包括东户和西户和最终具体的东西是不太一样的，因为很多的标准层它是两三栋并在一起的。有可能有的东户边上可以开窗户，中间西户没有窗户，所以千万不要只看户型图，一定要盯着沙盘里面具体的位置。不要因为东户跟西户的选择牺牲少一个窗户，少一个通风，那就得不偿失了。

其次在完全一样的户型的结构里面，东户会比西户要好一点，因为西户会有一个西晒的问题。在夏天的下午西户的西晒的强度会很大，换句话来说的房间会特别冷，早上的阳光相对是比较温暖的，但是对于每个项目有不同的地方，因为很多房子它的朝向它不是纯正意义上的正南，可能会有南偏东一点或者南偏西一点。

另外考虑采光的时候，同样要考虑这套房子的景观，到底选择东户跟西户，如果从理论角度采光角度，其实是说东户比西户要好，但是要看建筑的朝向以及建筑所在的位置，它对应的景观，就不能一概而论。总体而言还是要到具体项目里要看的细。较好的话就跑到那一个工程自己去感受一下，你的感受较好就买那个就可以了。

提问：您好广叔，想要在深圳找总价900多的小三居或大两居，夫妻还没有孩子，在福田工作。注重居住环境、日后升值。请问前海和华侨城片区该如何选择？目前看中了中熙君南山和首地容御，望指点迷津，谢谢！

回答：你好，华侨城的房子大都有一个缺点：户型太大，首地容御也不例外，你这个预算只能淘个两房，没有学位支撑的高总价两房其实是很危险的，深圳是个务实的城市，单纯为美景为环境去买单的人不多，更多的是为学位为便利为功能。回到自住角度上来看，我觉得追随你们的本心就好，华侨城绿树环绕，闹中取静的，即便可能升值不如预期，我们也赚得了享受，一个是延迟享受，一个是当下体验，很难说哪个孰优孰劣。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

以上为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。