东莞楼市:买房前要擦亮眼睛,一不小心就被套

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔，你好！首套纯投资。之前看中厚街的时代天韵，一直纠结周边的墓园。均价2.7。销售说很多人认筹，不一定能调到好楼层。现在又看了源悦，2.9。

1.能从投资的角度帮忙分析下这两个楼盘和升值潜力吗？个人感觉厚街的经济实力不差，反而寮步本身没有厚街繁华。

2. 源悦隔壁的万科松湖传奇二手2.9。这样情况下，源悦新盘的价格是不是适合入手呢？

3.两个楼盘广叔你推荐买哪个？

回答：你好。在售楼部看房一定不要轻易下定，回去冷静两天先。那都是销售的逼单套路。时代天韵这个位置没啥优势，前不着村后不着店。源悦都还有松山湖的外溢。我推荐后者。

提问：广叔，厚街万科中天金域世家有投资价值吗？论未来投资前景，中海，源悦，金域世家如何排序？

回答：中天金域世家可以考虑的；中海不知道你说的是中海哪个楼盘；源悦能承接来自松山湖的外溢；具体参见内部分享！

提问：你好，东莞东城区温塘砖窑有一栋占地180平方的农民房 一楼是两个商铺，上面是六层房子，一个月大约收租就是16000~18000 ，想出手置换深圳的回迁房 想问老师五年之内那个产生的价值大，买深圳的回迁安全吗？还有手头有50万想考虑，东莞谢岗唐商翰林院值不值得投资3~5年后出手

回答：你好。温塘砖窑是工业区，价值不大。深圳没有名额是可以考虑回迁房的，也还要看是哪里的回迁房，论土地的价值当然是深圳的价值大。谢岗唐商翰林院价值也不大，周围工业厂房居多，也还很荒凉，没有什么配套。

提问：您好，广叔，本人女未婚，2016年在东莞沙田买了一套恒大御景半岛的三房，当时买的是1.5万，现在卖应该是2.3万左右，去掉贷款大约还能到手120万。目前我的户口是在深圳，但是社保中间断过所以不满足三年连续的购房资格，我目前在广州工作，未来的工作计划也是广深两城，现在可以通过学历落户广州。目前有考虑是否把东莞房子卖掉然后在广州购入。请教下广叔，卖掉东莞房产，这样做是否值得？广州有哪些区域和楼盘值得购入？或者是否有其他建议？非常感谢！

回答：你好，出东莞买广州，置换思路正确。现在当然是买广州，不要买东莞呀。东莞都刚刚暴涨结束，你应该清楚这件事情。任何一个城市暴涨结束，都需要喘三年的。而且广州的基本面本身就比东莞好。此刻的行情当然是买广州，广州正在暴涨。此刻广州的房价大概一天涨一万块钱。也就是说你晚买一个月大概会涨 30 万。普通人对房价的感知总是慢半拍，等他感知到房价上涨的时候，已经接近尾声了。房价五年才有一轮行情，一轮行情也就半年左右的时间，等你感知到错过这半年的行情，你就需要再等五年。广州最有价值的板块和楼盘详见内部分享。

提问：你好广叔，坐标深圳，刚卖出少有一套自住房，预计7月左右回笼约370个到手。因目前家庭收入不高（本人目前求职中无收入，主要靠太太月入约6、7000），且暂时也不想背负过多压力，所以准备用370左右全款买房，希望能淘笋入手带中等或中上初中学位的，且可能3-5年后能自住的房子（小孩已在上一年级，准备同片区租房直到小学毕业），兼顾自住加投资。 目前选筹上有两个方向： 方向一：考虑西部本轮涨幅较大，现在入手可能会站岗1-2年，所以准备在东部龙岗淘笋，目前初步看中大运片区370左右带龙岗外国语初中学位的05年后小区电梯三房，自住舒服，单价较同户型次低价房源折价约3%（我看中的房源位于低楼层但使用面积可扩展约15%）。入手后因距离小孩念书及太太上班地太原，故准备放租，3年后再看情况考虑搬来自住或出手。 方向二：牺牲面积学位换地段，更多考虑上班通勤（南山、福田生活），在关内罗湖福田龙华宝安淘个小两房自住。 请教广叔： 1.本轮是否该轮到龙岗房价补涨了？ 2.上述思路是否可行，哪个更优？还是有其他更合理方向可以建议？ 3.出手时间，要等到3季度么，还是哪个时间段可能更容易淘到笋盘？ 感谢！

回答：你好，总价350万左右可以考虑买罗湖和龙岗的 最近1-2个月的成交数据福田和罗湖（300-500万）占比非常高 龙岗的220万-350万的成交也非常活跃 投资正确的打法就是根据自己的实际情况来做方案350万以上考虑（南山 福田 宝安 龙华）350万以下考虑（罗湖 龙岗 光明） 购买总价低的人毕竟是大部分的人，西部涨的好的房子也是板块片区较低总价，较低总价涨幅较高 买不起西部就不买房了吗？ 也要先上车在置换呀！龙岗也有涨幅很好的板块，比如 坂田，龙中学位盘，大水也会漫过大运的次新盘。 每个片区都有涨幅好的和涨幅不好的，龙岗选筹优先学位和标杆次新盘。 最近3个月是比较好的窗口期，淘笋。

提问：你好广叔，我现在有三个想法： 1-保留旧房子，手上自己30万，信用卡30万，找个婚票，想想办法，找亲朋好友凑一凑或者利用杠杆，随便买科城山庄一房北向，全款大概125-130万 2-卖掉旧的，手上可用资金100万，信用卡30万，然后买科城山庄小三房，东荟城小三房，或者盈彩美居，预计400万左右 3-用父母名义在不限购区域三成首付纯投资 优选次序为1-2-3，广叔你觉得呢？先说说思路对不对先我打算先决定思路再找具体楼盘具体房子

回答：你好，今年换，一定要尽快，你明年换的大概率是完整地涨了一波了，你很难再下手了，你现在换，也许会提前给多几个月的月供利息，也就贵几万而已，但是你明年小阳春要是涨上去，你来不及买的话就相当于踏空行情，你要是今年买了，明年涨了，只是以几个月月供成本而已，幸运的话是会涨上去的，赚更多 排名前列个做法不建议，科城山庄的学位只能说口碑不错，但不至于说强到我们去买一房那种，整个黄埔的学位房放在广州来说是不入主流的。 我倾向于2，但是你的置换节奏把握不好的话容易翻车，就是怕你收到房款才去买下一套，那个时候特别是贵了

提问：广叔您好，想问一下 1.莲塘鹏兴花园2套房，各124平有电梯和184（复式）平但小区旧，均靠地铁，和老人家各住一套，想整合一下，想留一套，再置换一套大的和老人一起住，可选在哪里好？还是不留，再进有投资潜力的？ 2.沙头角的海景房是否有投资潜力？

回答：你好，罗湖以前也分析过很多次，整体跑输大势，只有学区房能跑赢大盘，但是随着罗湖的生源老化，未来竞争力可能会逐渐降低。 建议出手裂变。 盐田大鹏属于旅游地产，不在考虑范围内，投资价值不大。 自住可以考虑入手福田核心区，投资还是优选南山和宝安。

提问：您好广叔，缤纷假日豪园和雷圳碧榕湾的两房，哪个值得入手？考虑自住，也兼顾投资。两套总价差不太多，犹豫

回答：你好，我们的投资逻辑： 学位越好越好； 楼龄越新越好； 地铁越近越好；选好小区后，再从里面找性价比最优的一套，虽然十年期不一定挣最多，但短期内增值有保障、流动性强、心里踏实。 雷圳碧榕湾是九年制南山双实验学位，而且非常有保障，前海一线，便宜的户型都比较吵。按照目前的涨幅趋势，小户型学位会继续受追捧， 这2个盘对比优先雷圳碧榕湾。

提问：您好广叔，我是深户，但不居住在深圳本地，想买一套房纯为投资，主要关注未来升值空间。请问老师： 1.有人推荐坪山恒大城，说是单价比周边二手盘低1万，买到即赚，想听听您的意见。还有就是我这种纯投资的情况，是优先选新房还是二手房？ 2.如果总价控制在600一700万，优先选西部还是东部？优选哪个区域？

回答：你好。 都说坪山不涨，实际恒大城周边的二手房比去年已涨了20%，代表盘万科金域缇香挂盘价已到了4万9，所以去年3万6入手带精装的恒大城一期肯定是赚了。 恒大城二期能不能买，关键看价格，恒大放风是3万5起价，我认为能控制在3万8以内是有倒挂的，三四百万的预算完全可以买。 但买坪山是长线，像西部那样的领涨和大涨是没有的， 如果总价控制在600-700万，就不要买坪山了，坪山适合放200-500万的预算，再高就有点接不住了。 六七百万买哪个区域，不是我卖关子，真心没有特别的优选，西部、中部，甚至东部都有选项，变量太多，没有哪个片区哪个楼盘能特别胜出，要以个人的投资偏好和风险承受能力为准。

提问：你好广叔，我在光明有两套房，一套在公明120平自住贷款100万，一套在玖龙台103平4房，18年买，目前空置，贷款250万。手头有资金1000万，小孩明年上小学，想置换名校学位（小学和中学，特别是中学）和兼顾升值。家庭深户，还有一个亲戚非深户名额，可以借用来买房投资，广叔建议一下怎么操作呢？

回答：你好，用亲戚代持票，风险比较大。操作方案同样是把公明这套自住房对敲给亲戚（走买卖流程），腾出房票和资金。资金1000万，选筹优先南山，次选宝中。推荐的楼盘参考内部分享！

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