东莞楼市:未来涨幅较大的板块,听完专家分析,恍然大悟

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：新人首问！广叔您好！我一家四口，老公是东莞公务员，两个小孩，大的明年上初中，小的两年后上小学，我和孩子是深户，有深圳首套房票，老公在东莞工作，现在东莞南城东骏豪苑有一套两房，满五年，市场价大约380W，欠贷70多万，年收入30万以内，一直有回深居住小孩读书的打算，东莞房子只有两房，或在东莞尽快改善自住兼投资置换三房，有以下打算，请教该怎么选择比较好。

1.为了改善教育环境，想卖掉现在的房子带孩子回深圳上学，卖掉后到手大概有340W，但深圳首套需要五成，想买一套主要是带学位自住兼保值的房子，请问有什么好的推荐？宝安，福田，笋岗，哪个片区比较适合我们。

2.继续在东莞上学，换一套三房的改善自住，想继续住在西平或周边，但这片区房价已经涨了一波，新一点的荣郡，景湖时代城，天利中央，君珆，万科华府，单价已经到五万多快六万，旧点的东骏，名郡，春晓，格林小城，金色华庭等都是四万多，而且房源很少，置换后月供压力比较大，只能除去首期，存留部分款作月供几年期待收入改善再作是否继续持有，请问该怎么选择，综合来看，哪个小区最值得入手？

3.或者有其他更好的选择吗？因为如果一直只守着现在的两房，以后置换三房成本更高，请指点，感谢！

回答：你好。

1、680w深圳要兼顾学位和自住，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

2、南城自住还可上车，建议置换到3房。看下天利中央花园、光大景湖时代城

3、自住不要在乎一时得失，东莞中长期看还是会涨的。如果有在深圳发展的打算，建议入深圳。

提问：广叔您好：我弟妹在各有一个二套名额，我在东莞也有二套名额，如果是纯投资，不考虑总价的，只考虑回报大的。请问：

1、东莞和佛山，哪个城市潜力大？

2、佛上优选哪个板块？

3、麻烦您推荐几个盘给我去考察一下，谢谢您。

回答：你好。1、东莞价值更大，2、佛山优选千灯湖，3、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔您好，万江的楼盘投资价值怎么样。哪个好一些，金地风华公馆，中海十里溪境，还是其他的哪个更好呢。请指点迷津，非常感谢您。

回答：你好。两个楼盘就挨着，都可考虑的。新房暂时没有好的推荐。

提问：广叔好，东莞的沿海丽水佳园联排别墅单价2.3万还可以投资吗？谢谢

回答：你好。沿海丽水佳园在道滘，水路多，旁边也还有大块空地，靠近东港立交桥，自住还可以的，投资一般，容易跑输。

提问：你好广叔，惠州龙光城有一套别墅，深圳购置了麒麟公馆，小孩一岁多了，想要未来有一个比较好的学校较好离家近一点，不知道是卖可别墅在南山在投资一套小的学位房好还是博一下深圳扩容的红利继续持有龙光城别墅好呢？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。 买惠州较大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。 惠州房价眼看离深圳越来越远，未来想再置换深圳很难了。 建议出手惠州，置换南山。

提问：广叔你好，刚需自住，不投资，能保值较好。现在和父母一起住，三房两厅105平方，20年楼龄，五楼步梯，共六层，父母很喜欢这里，主要安静，步行去市区也不远，是不考虑卖的。楼的几十米外是古城墙，巷子进口对面是城中路的肇庆市市政府。岳母在城东区有一套一楼自住的四十几平方的两房一室，也有20年楼龄，她也很喜欢现在的地方，不卖。我和我老婆都是独生子女，以后父母和岳母的房子也是留给我们的。现在两个小孩，男孩高二，女孩四年级。买房的话西区就不考虑的了，主要考虑东区，其次市区，鼎湖新区的话曾经去实地观察过所有的楼盘入住率都不高，而且价格也不便宜。我俩都有公积金，不多，加起来就1200元，到时买房父母和岳母也支持一点。手上子弹20，请教广叔指点迷津。

回答：你好，肇庆占据中国经济最发达的珠三角一席之地，却没有多少存在感。整个珠三角，它不及广深知名、有地位，没有珠海的特区标签，又不像佛山、东莞拥有发达的制造业。随着港珠澳大桥、深中通道等跨海重大工程不断上马后，各城市的重点资源都在向珠江口聚集，这对肇庆而言，更为不利。

肇庆是一座典型的人口净流出城市，投资是不看好的，刚需自住可以买一套好的。端州作为市中心，人口虹吸能力最为强劲，整年流入人口近10万人，其次是四会、高新区和鼎湖。所以刚需置业肇庆，选择端州最为稳妥。楼盘可以看看世贸滨江壹号、碧桂园阅江府、敏捷水映澜山。

提问：广叔好，前几天看了，黄埔花园没货，金逸花园也没有合适的。 实地看过万科城市花园，地段优势不明显，首站也将会被打破。 想转向景泰花园，有地铁枢纽，有好学位，有少年宫、体育馆等集中配套…… 但感觉5万价格感觉没多大空间了，你觉得呢？

回答：你好，万科城市花园还是有追赶的空间，别的二手就很硬了 不能等城市花园涨上去了才想到去追 泰景你应该看的是东城华庭，这个价格很贵了建议回避吧 黄埔觉得高的话就去番禺万博呗

提问：您好广叔，总价400左右两房，投资兼未来可能自住，请对比一下坂田的万科第五园一期和红山的日出印象一期。谢谢啦！

回答：你好，万科第五园： 1.大社区、高低配，动辄数十栋； 2.建成年份从2006-2010不等，绿化率高但人车不分流； 3.配套相对不够完善，缺乏医院、地铁、商业和好的学校。 4.周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。 我的看法是： 1. 未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用； 2. 大社区居住舒适，但绝不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势，类似社区还有桃源村、桃源居。 区位对比，红山胜

提问：您好广叔，想在广州投资房产， 但是不了解广州楼市现状是怎样的， 请问老师广州投资的话哪些区域比较热呢？

回答：你好，目前广州楼市总价250-400万刚需产品成交速度非常快，尤其是老黄埔、天河东、海珠局部、番禺万博等热点区域，总价1600-2200万的豪宅，去化和成交速度也很快，尤其是珠江新城东区、中区。 总体来看，呈现出“哑铃型”的市场结构，两头的快速成交，中间成交一般。想要在广州入手投资的话，可以结合自己的实际预算考虑，老黄埔、鱼珠，新开通的21号线的金融城、 琶洲，海珠西，番禺万博，萝岗区府板块这几个是热门区域。

提问：您好，广叔！本人名下投资一套新房，毛坯房，不知道后面是出租还是空着，如果现在装修好一点，出租后对未来出手销售有影响吗？

回答：你好，如果装修出租之后，当想要在收回出手卖的时候，要考虑这块折损这块，可能折损比较利好。对于投资的房子，如果买过来是毛坯，两个建议，排名前列个是比较建议交付给那些长租公寓，让他们去运营，因为他们会统一的帮你装修好，然后出租给对你的用户，一定程度他们会对房子有保养的。

第二种如果不希望给长租公寓赚取差价，你可以用简装的方式，不做大的硬装的装修。但是在简装方面，可以用一些宜家的简易设备，快速地实现一些温馨的氛围，这样的话成本也比较低，然后也可以做出一个相对比较合适的价格。当然这种模式它不一定比托付给长租公寓的价格要高很多，因为长租公寓惯常的一个做法，它是把一个房间处理成N加一的模式，客厅这一块也化成可使用的房间，这样的话其实对于你来说，收入一定会比整租要高，而且因为法律风险都要想到公寓这一边，你这边风险是比较小的。不过现在长租公寓也是在爆雷，具体要结合自己的现实情况和风险进行选择。

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