东莞楼市:投资这类房子容易亏钱,升值还很慢

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提问：广叔你好。本人新人，东莞沙田镇本地居民。名下无房。最近冲动想买房，自己有房子住，考虑自住和投资，投资偏向更多。目前，子弹有200。想和我爸爸一起投资两套。我们都是新手。家里村子开了碧桂园柏丽湾二期，价格大概27000一平方。家人觉得离家近，想入手87平方一套。我自己通过亲戚推荐厚街镇佳兆业阳光时代城天韵这个盘，也想买80-90平一套。但是，这两个盘都说很抢手，我多次想给认筹金买，她们说也不一定能买到。目前我对它们都不太了解。很怕亏钱，或者是升值很慢。请广叔分析一下这两个盘如何？？我这种情况，是不是二手楼更好？毕竟不是刚需。请广叔分析一下以上两个盘如何，并且推荐一下新、老楼盘，适合我的，好让我有个方向。谢谢，真的非常困惑

回答：你好。碧桂园柏丽湾在沙田，目前该区域旧改力度较大，整个滨海新区我都比较好看的，但是还需要时间，可考虑；时代天韵这个盘分析过了，自住还可以，投资一般般。这个价位可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔，如果有空就请您再答一个问题哦，谢谢。厚街万科中天金域世家是板楼，只有10层，周围有一些工厂，不过东莞基本都很多工厂，问题大吗？楼层好低啊，会不会后期不好卖。？

回答：自住，在附近工作就问题不大，有电梯不用担心，选中层吧。这个工厂还算好的，主要看配套方面。一分钱一分货，要明确自己需求，并且从自身条件考虑。如果各方面都不错，那它的价格自然不便宜。

提问：你好，东莞东城区温塘砖窑有一栋占地180平方的农民房 一楼是两个商铺，上面是六层房子，一个月大约收租就是16000~18000 ，想出手置换深圳的回迁房 想问老师五年之内那个产生的价值大，买深圳的回迁安全吗？还有手头有50万想考虑，东莞谢岗唐商翰林院值不值得投资3~5年后出手

回答：你好。温塘砖窑是工业区，价值不大。深圳没有名额是可以考虑回迁房的，也还要看是哪里的回迁房，论土地的价值当然是深圳的价值大。谢岗唐商翰林院价值也不大，周围工业厂房居多，也还很荒凉，没有什么配套。

提问：你好广叔，前年想卖掉武汉黄陂区滠口街道的房子，入手深圳。但是那套房一直跌，深圳却猛涨，现在心态崩溃。接下来想卖掉，入手深圳周边或者深圳老破小，又有些犹豫，怕武汉也来一波上涨，那就两头打脸，不知如何是好？

回答：你好，不管现在卖不卖滠口的房子，它都不算优质资产，武汉大涨，它只能小涨。 接下来2步走： 1.优选深圳打新，深户无房家庭，现在打新特别适合你，剔除掉有房家庭和限购人群后，中签率大幅提高； 2.次选买入广州，两年后置换深圳曲线救国。

提问：你好广叔，本人万胜围上班，80w首付，自住+保值需求，你觉得是海珠排名前列金碧还是龙光峰景华庭呢？主要应从哪方面考虑？

回答：你好，首付80万有限的情况下，考虑的是先上车的问题，你的问题已经很明确的，你的思考路径也是对的 在海珠排名前列金碧和龙光峰景华庭之间选择的话，前者生活配套、生活便利性没问题，后者成长型没问题 可能你的诉求要加上通勤、学位、杠杆、户型的因素，初步来看，选择后者略好

提问：你好广叔，目前在深首房二贷，另一半首房首贷，工资月收入四万左右，目前手上只有八十万，想在福田买个四百多万的学位房作为投资，值得买吗？要怎样操作才能降低首付比例？或者有哪些融资途径来提高手上首付款金额？除了信用贷外，谢谢

回答：你好，深圳可以操作gpgd，或者部分渠道可以提供首付贷 在福田想要兼顾学位、投资和住家还是蛮困难的，福田一类名校单价普遍在10-15万，楼龄大多15-20年。 福外南属于福田二类，保税区均价7-8万，400多万还能选到2房，算是住家和学区比较均衡的选择。 福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，从五万多直升到七万多，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。 但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。

提问：你好广叔，我在看中熙君南山的房子，不知道这个楼盘怎么样，看起来好像交通还可以，旁边也有学校，离前海，后海蛇口都近。但是它在南油片区。感觉南油片区涨的比较慢。不知道是否合适。我买这房子主要是为了自住，同时也兼顾升值。以后有机会好换。不知道是否合适？这个盘跟宝能城的比起来怎么样呢？

回答：你好，中熙君南山还不错，小学+商业利好，地铁口，南海中学学位，关注度高，离前海近。 比宝能城好

提问：您好广叔，我上班在福田，每周深圳老家（潮汕）两地来回，年收入40-50万。最近因房事纠结焦虑，望您给予指点迷津：上月不经意卖掉福田一套老小旧小两房（南光捷佳大厦，持有3年半升值约90万），手头现金不足200万。想在深圳重新换一套适合自住还有四年后小女儿读书，较好能跑赢大市的小户型。考虑到自己年龄已近50不想太超负荷，老家也有改善型房子，初步预算总价300万左右。因为是二套了，首付预算约150-180万，初步标的：一是龙岗大运板块的中海康城小两房。二是南山宝安等热门区域的1房学位房（目前还没有具体目标）。三是8号线地铁口盐田万科东海岸、中海半山溪谷等兼带学区有适合养老的冷门标的，但不知道这两项目所带的学校如何？请帮忙分析指点！谢谢！

回答：你好，宜居不仅看环境，还要看通勤、配套。盐田大鹏这类板块需谨慎，仅有自住需求，涨幅永远跑输大势。总价300万，现在去追宝安和南山的学位房不合适。涨幅已经开始蔓延到中东部，龙岗交易量已经快速增长了；接下来就是边际递减，现在入手中海康城比较合适。大运板块未来的潜力看好。

提问：您好广叔，我们目前在布吉有两套房，一套为鸿荣源尚峰89四房和万科麓城89三房，尚峰出租中麓城自住，小孩上幼儿园中班，准备小学。目前自住麓城是因为幼儿园和小学都比较满意，但是中学学位为布吉中学，所以想提前做好初中学位的准备。目前上班在蛇口，但是喜欢好的小区好的物业，还想住大点的房子，学位不能太差。所以最近在想用出手尚峰这套更换到大运的仁恒公园世纪带上外附属学校，是新学校。首付大概400万，总价650万以内。请问广叔意见如何？之前也考虑过西丽宝能城带南科大实验学校学位，但看着89的价位从900到1100，增长太快导致贷款多压力大。还请老师给点意见和其它推荐，谢谢！

回答：你好，大运很看好，但是兑现的周期很长，虽然发展多中心格局，但是福田南山前海的中心的地位未来还是无法撼动的，龙岗的地理位置无法与主城连在一起决定他的未来是个城市副中心。东部大运是龙头，没有崛起之前坪山没前途，同理红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 宝能城学校是科大九年制，一般，但是区位比大运强很多。 二者对比优先宝能城

提问：你好广叔，请问深荣大厦顶楼复式480万值得入吗，现在住瑞昌大厦小两房，娃大了，想换个三房，生活在皇岗这一片久了，另外是说是皇岗中学可能会有名校入驻，还是考虑在皇岗这片换，卖掉现在的房预计还有160w现金，广叔有什么建议吗？谢谢！

回答：你好，深荣大厦楼龄比较老，深荣大厦独栋小区，居住人员比较杂，有不少公司在上面办公，缺少居家氛围，不建议。3房需要增加预算，卖掉增加预算，具体参考内部分享。

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