东莞楼市:东城和南城,哪些板块更值得投资?

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提问：新人首问，迫切需要解答：广叔好，目前在南城西平玫瑰公馆有一套80小三房（已出租），手上已卖掉一套公寓，只有一百多万子弹。想法是这样：

1. 买套4房改善自住。但无论是新房还是二手房，东莞市区已没有合适的价位。除非卖掉西平的房子。有还款能力，但是政策变了之后要付五成，缺首付。

2：买套小三房投资，暂时自住。希望不超过四百万。位置在东莞市区，东城或者南城。请推荐合适的楼盘。

3：万江的新盘，阅江来，保利首铸天际和十里溪境，这三个盘优先顺序应该是怎样？如果跟上东国际的二手房比起来，哪个好一些？谢谢解答。

回答：你好。1、玫瑰公馆继续持有；

2、可考虑买个小三房。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

3、优选保利首铸天际、阅江来，那上东国际也是不错，离地铁口更近

提问：广叔，您好！原来在茶山买有一套房在贷款中，现计划首付40～50万帮儿子在东莞购买一套商品房。请求推荐。

回答：你好。可买个160左右的房子，看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔你好 随着东莞227新政出台 东莞未来的房价会是什么走势 听听你有什么看法和建议 南城万象府值不值得入手

回答：你好。影响不大。南城万象府不错的，值得考虑。

提问：新人首问：广叔您好！我2013年在东莞道滘沿海丽水佳园买了一个93平小三房，目前欠款35万月供3000元！2019年底在惠州潼湖玖龙台买了一个小三房欠款55万月供3000，目前手上现金30万，能承担总月供一万，想把道滘丽水佳园房子卖了换一个投资兼改善自住型的，二手房怕手续费太高，目前只知道沙田碧桂园柏丽湾，但是离上班比较远，工作在东城雍华庭，不知道有没有哪里比较合适的一手楼盘？或者很合适的二手房，谢谢！刚刚入会排名前列次提问！谢谢！

回答：你好。丽水佳园靠近立交桥，配套很一般，可出手置换。惠州这套也差不多，需要持有较长时间，惠州供应量大。如果可以的话，建议两套出手，换一套优质一点的标的。碧桂园柏丽湾可以考虑的，沙田这边我比较看好，有发展潜力。还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：您好，广叔。本人东莞万江本地人，前期因为投资意识差，没有购买房产。最近想出资60w首期投资。看过的有中堂富盈公馆，非排名前列栋（排名前列栋垃圾点）毛坯单价15000，123平方。以及寮步大道松山湖毛坯80平方左右的毛坯，单价26000。请问这个时候合适投资房产吗？或者请给我点建议买哪里合适？

回答：你好。中堂富盈公馆适合自住，周围环境一般；如果投资的话，当然是后者更好一些，近松山湖和南城CBD。这种低总价建议尽快上车，降低概率不大，还有升的空间。

提问：你好广叔，首套房,首付70万内,单身,主要考虑资产保值、升值和租金,是一手房知识城板块(保利时光年) , 还是二手房尚东尚筑或者天河东圃羊城花园、龙光景峰华庭的升值空间大一点 ?

回答：你好，不要去买这个知识城的一手房，要把重点放在二手房里面。要不然楼还没收,你从何谈起那个租金呢?东圃羊城花园这个我不是太建议,这个品质在整个天河东部来说属于中下水平。在上一轮大普涨的时候可以买入，但是目前的话还是买越高品质的为好。可以去考虑尚东尚筑,龙光风景华庭这个后面再考虑吧。我其实挺建议你去市区,特别是海珠或者是越秀这边淘一些学位房。广州各板块楼市价值分析，详见内部分享！

提问：你好广叔，在坂田有一套价值500的房产，计划出手，手上现有200，计划给小孩换一套好点学位房（9年后用学位），问题1：现在深圳的房产情况，如是先将手上200买套小的学位房，还是等卖掉坂田的房产后再买呢，现在买是二套，卖掉买是按首套？ 问题2.学位房看中宝安中学，南二外或福外，想问一下这三个哪个更有投资价值或有其他推荐？问题 2，卖掉后，我是换一套大的还是换2套更好些，换2套的话，除学位房，另一套投资在哪比较好？

回答：你好，建议说说坂田房产的具体信息，再判断是继续持有还是出手置换。 坂田属于补涨板块，深圳的涨幅正在从西部蔓延至中东部。如果楼盘潜力还不错，其实建议先持有。 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生...这些覆盖的小区来进行选择 但是9年后才用得上学位，建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。 可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好

提问：您好广叔，我现资金约300W左右，在南油有一套宿舍，现在想找个适合居住的四房或三房，想长期持有且能保值的，预算在800W左右。看了梅林片区的碧荔花园，请问南油宿舍有必要继续持有吗？梅林的房子可以入手吗？或者广叔有哪些合适的楼盘可以帮忙推荐一下吗？

回答：你好，梅林是之前关口所在地，因为历史的原因，导致片区住房较为破旧，人员杂乱密度高，整体品质较差，是福田的金融民工们租房的不二之选；但如果从购房角度考虑，梅林的地位就有些些尴尬了，因为再往北没多远，民治和龙华中心品质差不多，价格却便宜不少！坂田价格相对，品质却好上不止一个档次；除了生活半径在附近，考虑自住之外，选择梅林的理由并不多，因此，梅林潜力较低，中长期看跑输大势；南油宿舍可以出手。

提问：你好广叔，请教下，看中龙岗万科天誉二期，一种户型是66平挑空70年产权公寓3房，235万，另一种是450万住宅三房，考虑前10年投资出租，10年后如果小孩大学毕业回深圳也可以自住，您建议买哪种呢？很纠结，主要是手上资金只有180左右，女儿意见是以后也不想住福田太旧的盘。

回答：你好，万科天誉是龙中的标杆楼盘，坐镇区域行政文化中心，周边各种便利无需赘叙，胜在配套全面。 如果是考虑自住买70年大产权的纯住宅产品，我是支持的。 但你偏偏看的是公寓，深圳的公寓涨幅非常弱。加上交易税费很高，未来升值潜力不如住宅产品。 如果想喜欢环境好的次新盘，大运很多低密度社区可以好好挑挑。具体参见会员内部分享！

提问：你好广叔，家庭内目前有一套环岛丽园三房，卖掉可得500出头，为了中学学位房+改善新购入一套庐峰翠苑120米三房，翠园+景贝，最近在看您文章，都说罗湖跑输大盘，在考虑是否将目前的环岛丽园三房置换一套西部物业，不过卖掉的话家里老二就只能上景贝小学。不知道庄老师有没有什么好建议？

回答：你好，环岛丽园带螺岭小学。优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落，罗湖惟一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。虽然等湖贝旧改完成后，湖贝、黄贝岭片区，可能又崛起，但是一个片区的兴衰要20年，一个城市的轮回可能要百年，不确定性太大，我们等不起。主要看你的权衡和偏好，如果重视教育可以先读完小学再卖，因为有学位加持，升值没问题，对于重视教育的家庭来说，可以承受。如果更注重资产的保值和升值，则可以考虑置换到优质地段。具体的选筹参考会员内部推荐给你的楼盘。

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