东莞楼市:一次错误的买房决定,差点全亏光

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提问：你好广叔，玖珑湾3个月涨了4千一平，最后一期我的买房成本比前面几期多了几十万，短短几个月，钱有那么好赚吗，心里好不舒服，玖泷湾隔壁小区翠景湾十多年电梯小区二手才一万7每平，我买2万6一平玖珑湾会不会透支了太多？现住常平恒大珺庭，之前就是不懂买房，18年从开发商买2万每平，买过后不久跌了几十万最近行情好才上涨起来目前应该是持平，吃过一次亏我有点怕入手透支的房子.

回答：你好，碧桂园有一定的品牌溢价以及是新盘，价格贵一点正常，加上最近东莞板块轮动，常平炒的也热。翠景湾也没有什么房源，1.7万如果能买到合适的话，那建议买翠景湾

提问：广叔 你好。子弹七八十 二套 投资。

1.东莞和佛山 哪个更有前景。

2.佛山的话 桂城板块 陈村 北滘哪个优选 哪个次选。东莞你提到的的几个板块 哪个板块优选。

3.目前佛山在看的是：悦万城 名汇嘉园 美的花湾城 星英半岛 万科水晶城 太平洋国际花园 优选哪个 次选哪个？

4.佛山星晴公馆怎么样？谢谢

回答：你好。

1、东莞更有前景

2、佛山就按照你这个顺序选。东莞优选南城，环松山湖的大岭山、大朗。

3、首先悦万城，次选陈村的太平洋国际花园，万科水晶城

4、星晴公馆，地段优越，配套繁华，缺点是只有一栋楼，没有花园，总体看可以考虑

提问：新人首问。广叔你好，本人在东莞无房，但有名额。惠州有一套房，贷款早已结清，现在手上有120左右子弹，想在东莞上车，纯投资。1.现在看了茶山龙湖天曜城，这里交通好，但是比城区和松山湖那边差很远，感觉后期升值空间不大。

2.如果想在松山湖周边或者滨海区选择，您有没有好的建议。

3.如果后期政策收紧，现在上车的话会不会追高。

回答：你好。

1、茶山龙湖天曜城，东莞站，可以考虑的。

2、还可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

3、现在上车没问题，短期看最多就是横盘，但低总价的刚需房子更大概率会继续涨。

提问：您好！广叔，我想买房投资+自住，现有子弹300，月供能力弱。看了虎门万科南部湾，感觉周边很吵。也看了虎门印象二手次新房，上次说沙田碧桂园柏丽湾二期年底开盘（旁边有建公立小学）现纠结中，请广叔指点，从投资+自住角度是虎门印象好还是柏丽湾好。

回答：你好。自住虎门印象好，配套还好；投资柏丽湾更有潜力。综合看，如果是5年以上优选后者。

提问：您好广叔，最近入手了广州雅居乐剑桥郡靠南大干线的一套房子，单价3.77，下了定金10万，绿中介中介费已交，7成房价贷款也已批。 但我越来越觉得买错了，主要还是南大干线后期的噪音这个硬伤太大，当时也是被房型和大阳台吸引。 如果不买了，就要损失定金，中介费估计也会损失。 主投资的话，我是否应该舍弃定金和中介费？ 请广叔给点建议！非常感谢！

回答：你好，单价低就不用回避，之前有人3.5左右的价格买了中间楼层的也不错。投资也是看价格吃饭，另外南大不会一下子车流就多起来，噪音可以用隔音玻璃解决 虽然我只是提醒大家不要买靠近南大的，但是价格还可以的话也可以啃掉的，因为现在行情快起来了，最近佰利山的业主心态很硬。 南大通了不会一下子就多了很多车流的，趁着广州肉眼可见的行情你可以先上了这波的车，然后趁南大不完全成熟的时候再次抛出置换也可以，买房本来就是买在较低位，卖到高点就较好了。 高楼层无论是灰尘还是噪音影响会小一些，担心噪音的话可以做隔音玻璃，你只需要到时候卖房的时候骗过买家就好了，尽量不要选晚上，晚上夜深人静车噪音影响大。买卖有技巧 房子不可能十全十美，选一个硬伤你不怎么介意的上车就好了，尽快吧，很多人现在是黄埔，金融城不敢买都跑到万博来了，行情会轮动，晚了你更加下不来手。 既然买了就坚定的拿下吧。

提问：你好广叔，请问东莞市沙田镇碧桂园柏丽湾二期的别墅有投资价值吗？据说210平-240平双拼别墅，售价在1000W/套左右。另外，请问现在想投资东莞的房产，没首套资格，但可以买二手的，请问买哪些地方的二手房最合适？东莞二手房单价在多少的买来投资潜力大？

回答：你好，如果是纯投资，短期内不自住，除非底仓很足，否则别墅属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，本身是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动性，金融属性也差，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。而目前绝大部分的别墅，热门的别墅市场，又位于郊区，进一步放大了泡沫和接盘的风险。所以除非你有很高的自住需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定它就是消费品。别墅本身回报率很低，买别墅只会占用自己的资金，加大风险。

提问：你好广叔，总价400-500w在南山购买房产基本50平左右，这样的结婚够用么。还看到很多房屋改造以及空间再利用的装修方式。您觉得购买核心区域小户型，再通过改造方式扩大空间，这样的方式可行么?

回答：你好，婚房看你自己的取舍，南山也有价格低的楼盘，大部分潮汕开发商的盘赠送也比较多，深圳1改2，2改3的业主不少。深圳未来很长一段时间都会是以南山为核心的格局。 自住不用在乎涨幅，只要追求地段和位置没有错。未来房价升值 收入增加后再考虑改善置换。

提问：你好广叔，可以点评一下宝安大悦城和蛇口临海拦山吗？哪个以后更有发展？最近新楼盘感觉不多，还有更好的吗？

回答：你好，1.大悦城所在的新安属于宝安老城区，刚需盘多，城市界面老气横秋，不会受高收入群体青睐，圈层不行，又没有划分到宝安中学，很容易摸到天花板继而上不去。2.新世界揽山临海蛇口30万方大盘。育才一小二中，二号线水湾站1.2公里、在建12号线500米。蛇口最后的大盘（恒大湾厦旧改还要很久），总体来说投资潜力要低于领玺、颐湾府。对于很多有蛇口情节的人来说，也算是不错的选择。

提问：你好广叔，我感觉现在业主在乱挂价格，去看了几家也是爱买不买的态度，想问广叔广州二手房还能买吗？

回答：你好，广州的房源供应量大幅下降，二手房市场供不应求，房贷额度不足成了市场混乱的根本原因。银行房贷额度不足，不少业主放弃了换房计划。剩下的业主们要么还没来得及回广州，要么还在不停地观望，纵使是挂了牌，有了下家，也不愿意立刻出手。即使愿意出手，业主们也想要尽快获得现金。但对于大部分买房的人来说，房贷本身就有很大的风险，一时也难以凑出大笔房款。于是，业主拼命抬高房价，买家不停的观望，双方都眼巴巴地等着银行增加房贷额度。二手房价格不断攀升，新房也进行了全面调价。目前看来，想要买二手房的人只能再等等，或者盼着以后，适当提高房贷额度。

提问：您好广叔，目前住在布吉（大芬地铁站旁200米内）复式楼梯房，居住还行，赠送面积大，就是小区不大，公共设施少；另外在深中旁有一小面积学位房，大孩六年级，二孩不到一岁。问一下，不考虑工作地点因素，从居住和投资角度，是否有必要置换到福田和南山去（大房换小房）？谢谢！

回答：你好，布吉的潜力等同于罗湖，品质等同于梅林，可以说是深圳市内最破的地方；因此，结论很明显：布吉整体来看跑输大势； 从未来升值的角度看，建议换到南山或者福田。

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