疯了!东莞的房价,怕是还要涨啊

东莞的房价有多猛？

我们先来看几组较新的数据：

1、东莞市住房和城乡建设局数据说，1月东莞全市新建商品住宅（4层以上）网签共7478套，成交均价为 29242元/㎡，环比上涨14.49%，南城以45058元/㎡先进较高，其中，9个镇街均价超过30000元/㎡！

记住了，这里面的数据是环比，也就是跟2020年12月份相比，一个月时间，一平大涨了15%，也就是几千，简直是比抢钱还快。

2、2020年1月东莞二手住宅网签3523套，39.5万㎡；网签均价约18022元/㎡，环比上涨约0.93%。其中，排名排名前列的松山湖成交均价为34180元/㎡。

这个数据呢，还算是比较温柔的，但大的趋势仍然是涨涨涨。

开年就是一片大好，让寄希望于跌一跌再入场的人，惊掉了下巴。

要知道，2020年的东莞房价已经涨得很猛很高了，在全国范围内，也仅次于隔壁的宇宙中心深圳。

我查了下，在2020年，东莞二手房均价同比上涨了47.11％，超过了深圳，直接蹿升至全国排名前列。

但这还不算完，如果看了下面这组数据，会让你更恐慌。

东莞中原战略研究中心数据显示，截至2020年12月底，东莞市新房库存为2.43万套，库存去化周期为3.6个月，库存去化周期创新低，超过七成镇街的去化周期低于4个月。

3.6个月是啥意思？

简单的理解就是，按照现在的消化数据，东莞现有的新房只够卖三个月了。

而业内流行的说法是，合理的去化周期一般在12-18个月。

我的个乖乖，别人的库存一般在一年以上，而东莞的库存近乎于没有，你说，房价且能不涨。

这可不是我在瞎掰。

住建部早就对商品住房的消化周期进行了清晰界定：12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

显然加必然，东莞目前的供应是很紧张的，必须加快供地和加快新房入市。

不然，再次大涨可能就是箭在弦上了。

1

开年疯狂的不只是东莞的买家，还有全国的房地产开发商。

人潮汹涌的另一边，每一场房价上涨的盛宴总有这帮地产巨头推波助澜。

数据显示，1月下旬至2月初，东莞出让了三宗宅地，齐齐刷到了封顶价，基本上是逢地必抢，一地难求。

比如，2021年1月19日，东莞麻涌南洲村地块，吸引了近70家房企疯抢，在经过了71轮鏖战后被一家叫作深圳市新南山控股的公司拿下。

老实说，我混迹地产江湖也有十几年了，这家公司以前很少听过。而此次它出来抢地，非比寻常啊。

还有位于东莞凤岗的地块，以24021元/平的楼面价，开年便挤进了东莞全市地价排行榜前十，溢价率近78%！

而东莞松山湖湖景路地块，则被万科以25亿夺下，折合楼面价25800元/平，未来售价预计近5万/平。

话说，在开发商眼里，这些地仿佛都是白菜价，一下子就抢光了。

但你要知道，这只是前菜！

接下来，东莞即将出让的寮步镇缪边社区地块、清溪镇铁松村、厚街地块，同样不是省油的灯。

咋个说？

给你看下这几块地的楼面价有多豪横：

寮步地块较高楼面价高达2.37万/平；要知道，近2年，寮步片区较高楼面价纪录目前由华侨城纯水岸保持的，价格为18130元/平。按照现在的趋势，寮步的这块地的楼面地价是要备封死在2.37万/平的，也就是，仅地价一项，一平米要涨近5000。

毫无疑问，这块地一出世肯定是捅破天花板的存在；

而另一边，清溪地块起始楼面价便达到12707元/平，封顶楼面价高达18939元/平，直逼周边房价；要知道，清溪镇最近一次拍地为2019年9月24日，振业以底价9亿元竞得距离本此出让地块约3公里地块，可售楼面价仅约11624元/㎡；

最后一块地所在的厚街，去年其实非常低调，完全没有声音，也没有新盘推出，今年就完全不一样了，有万科、先进、时代、康华、和记黄埔等项目陆续上市，加上土拍和旧改，厚街今非昔比，将会掀起巨大的浪花。

预计土拍的厚街地块还是巨无霸，地段也相当不错，较高楼面价将达到18281元/平。

我预计，一旦开拍，这三块地都会有不杀到封顶价誓不罢休的劲头。

这就好比傻小子在洞房门口等着新娘子到来，尽管人未至，但心已经开始摇曳：

你说，当面粉一天天上涨时，面包且能不涨？

2

有人会说，东莞目前的调控这么猛，房价还会涨吗？

对不起，请你把“吗”字去掉。

有一个事实你是必须要认清的，这么多年的调控的最终目的，不是为了把降房价，二是为了控制房价的涨幅。

所以，千万别装成一个无辜的小孩子，等着天上掉馅饼。

尽管东莞去年号称史上最严厉的调控政策出台之后，补丁一个接一个也没停过。

但房价有降吗？并没有。

房企有停止抢地吗？也没有。

甚至，你还得去思考，为什么在这样严厉的调控下，还会有企业不要命的愿意花费贵过面包的代价去买地？

答案只有一个：房企对东莞的未来持续看好。

这些企业对东莞当下的判断大概率是可以看这两点：

1、中短期是东莞的GDP发展增速，产业规划的基本面以及交通等利好因素；

2020年，受疫情影响，东莞经济增速从去年一季度的-8.8%一路回暖，全年实现由负转正，同比增长1.1%，总量达9650亿元。东莞一个市的经济体量，比甘肃、海南、宁夏等一个省的经济还强大。

2021年，东莞GDP目标增长6%左右，有望突破万亿！

显然，成绩优秀的三好学生只会让人更坚定其未来的发展潜力。

2、长期看人口。国内的人口流入走势一定是向着都市圈流动的，都市圈的未来一定会出现同城化，也就是统一市场。因为单一一个核心城市容纳不下那么庞大的人口，比如深圳现在已经2000多万人口，还在继续增加，人口必须分流。

这也就是说，中国的房企如果要确保企业未来的可持续增长，就必须要在都市圈内占有足够多的土地储备。

这个意味着什么？

意味着房企对于都市圈内无论是深莞惠、京津冀的土地需求本质上都是一样的，而都市圈内的土地供应远远跟不上房企们快速增长的土地需求，国内都市圈全部出现了资产荒。

所以，地王就会不断的出现。

2020年深圳发改委再次强调以深圳为中心，建设向周边延伸50公里，覆盖惠州主城区、东莞大部分区域的1小时交通圈形成深圳都市圈。

而在这个都市圈里，无疑东莞占据了排名前列区位外溢的利好。

3

现在的东莞，完全找不到不涨的道理，这个跟深圳就很像了。

而隔壁的深圳，就好像有缝隙的木桶外面镶了一层铜，715新政之后，补丁打的越来越频繁，越来越严格，层层加码，是一点水也不给你往出流。

这个桶子里盛不下的水怎么办？外溢呗。

还是得去东莞。

对于个人买家而言，能够实现财富增值的机会只能从房子、股票入手。而今年东莞楼市四大热点板块预计仍将是凤岗、塘厦、厚街和松山湖。

至于有人问东莞房价什么时候能跌？

送你一句话：山无棱天地合，冬雷阵阵夏雨雪。