东莞楼市:这类板块价格虚高,跌跌不休,想买房的再等等

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好！根据你的推荐去看了沙田和常平的房子。现在有两个问题想请教：1、沙田和常平的房价差不多，如果从中长期纯投资的角度看，沙田和常平哪一个更好？2、如果投资沙田，是选择现在的镇中心如沙田碧桂园、滨江豪园，还是选择滨海新区如碧海云天、礼顿金御海湾这些楼盘更好？原因是什么？希望得到你的解答。

回答：你好。1、常平要好一点，确定性更高。沙田属于进取类型，确定性没有这么高，但回报会大。2、当然是镇中心好，如沙田碧桂园，又有江景又有配套，适合生活，更保险一些。

提问：广叔您好，东莞花城广场现有一套143平四房放出，（四房房源非常稀缺）价格550万，高于该小区三房两房的均价三千左右，考虑小孩读书都在附近，这里很方便，但是该房源价格是否过高？周边还有哪些次新楼盘的四房可以考虑？

回答：你好。花城广场是周围房价较高的楼盘，如果房源稀缺，是可适当挂高一些的，参考其他挂牌价。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔好，在东莞厚街上班，考虑自住和小孩读书方便，最近看了万江天健悦江来和南城中证云庭，这两个楼盘怎样，是否值得入手？

回答：你好，天健阅江来景观好，配套也还可以；中证云庭不是很好，周围多民房，而且还在红绿灯十字路口，噪音大；建议考虑前者。

提问：你好广叔，现在在琶洲上班，旁边阿里小米正在修，日后感觉人流量会很多，琶洲规划的土地也很少，因为资金有限。只能凑个4到5十万，买琶洲西区丽景苑老破小总价150两房，投资用，日后装修好估计能租个4-5k作现金流。这个是否是个好选择? 目前单价是不是高了，这种房子日后出手容易吗?

回答：你好，尽管这个盘挨着琶洲西区，但产品上的特别劣势导致后续接盘侠其实是有问题的，看看最近几年这个盘的涨幅就知道 手上只有40-50万，总价只能买150万左右，巧妇难为无米之炊，也没有更好的办法，奔着投资和抵抗货币贬值的目的，买肯定是要买的，矮子里挑将军，买就对了，只要价格合适，后续日后一定会出手

提问：你好广叔，新人首问，请教一下目前持有龙岗的汇龙天下小三房，红本在手，这套房也是掉坑里了，啥都不靠的，现在想卖也卖不出去。有俩孩子，大的学位绞尽脑汁搞定了，明年上初中。小的今年4岁，学位无着落。现在想投资一小套龙岗城龙花园小两房300万以内，学位带清林小学和龙城初级中学，您看这样可行吗？有没有更好的策略？

回答：你好，龙岗名校在深圳不受关注，但在龙岗本地仍然很有市场。 龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级，龙城初级的性价比较高，3-4万都有的选。 如果考虑孩子读书同时资金有限，城龙花园的小两房当然可以买，但如果资金量够，我建议买更新更优质的房源，或者直接买入深中龙初的四盘，99年的城龙花园单靠一个龙岗第三涨幅还是有限。 你排名前列套汇龙天下没有买对，第二套还买龙岗，更要选稀缺加杠杆，才能逆势翻盘。

提问：你好广叔，想请教个问题，一直有看到您说开发老人票，本人想了解下如何开发？老人名额如何贷款？本人想用老人名额买房 谢谢

回答：你好，老人可以投靠落户，深圳银行支持做接力贷，首付3成，最多贷款30年

提问：广叔你好，外省体制内工作人员，通过招工落户深圳（不用调档），户籍卡上有“招工”二字。1.这种落户方式对体制内的工作是否有影响？2.如果有影响，如何规避？

回答：你好，招工和调干的区别在于，如果在深圳工作，会退休年龄会延迟五年，退休待遇也会稍有不同，如果一直在外地，并无影响，体制内也无法调档。

提问：您好广叔，投资的话，龙岗中海康城和坪山中心高铁站附近的招商花园城、万科金域缇香和大东城相比哪个更有潜力？目前中海康城价格还要便宜一些，个人感觉坪山中心要更有潜力。中海盘太大了，可售房源太多导致价格上不去，地铁、学位和配套也不是太好。坪山中心等地铁14和16号线开通后再加上高铁站，交通比中海还要方便。不知道我的判断对不对，请老师帮忙分析一下。另外，如果以后14、16号线延长到惠州对坪山房价是不是一个大的利空？因为惠州房子太多了而又便宜，很多人跑到惠州买房。麻烦广叔解答！

回答：你好，坪山的定位和发展速度比不上大运，大运在通勤上更近。虽然坪山中心区的发展也不差，但是和大运比，还不是一个级别的。坪山中心这几个盘都是坪山较好的几个盘了，地铁14和16号线开通对临惠边缘板块影响比较大，坪山中心没有太大影响。毕竟一个姓深，一个姓惠。但是大运选筹建议控制在地铁1公里范围内。

提问：你好广叔，家庭首套房登记在一方名下，买二套房为了省契税，应该在买之前离婚，还是可以在买之后交契税之前离婚？

回答：你好，应该在网签备案的时候离婚，所以很多人离错婚了。二手时间差不大，新房可以差几年，交契税的时候再离就白离了。

提问：您好广叔，680万的预算，坂田上班。自住+投资都考虑的话，有以下三个选项，广叔看看哪个最合适？1.长城盛世家园二期2房；2.坂田南万科第五园、太阳雨、诺德3房；3.龙华春华四季园，算赠送4房。请广叔指点，谢谢！

回答：你好。1）长城盛世家园，近地铁冬瓜岭站，靠近莲花山，旁边是交警大队、人民法院，片区较成熟，缺少增量。

2）选离地铁更近一点的诺德中央道。

3）春华四季园主要是离地铁不是很近，周围环境一般，有立交高架、铁路线、物流园。也有一定的楼龄了。自住可以考虑，投资很一般。

提问：你好广叔，我是深户，目前共三套均投资，都在沙井，华侨城四海云亭127平(三成首期)，香莎公馆89平，万科星城79平(全款)。您认为未来5-10年这三套都能跑赢平均涨幅吗？需要做如何调整？我手上还有300万在哪投资更好呢？谢谢！

回答：你好，太集中了，为何三套房都在沙井呢？就算是深圳，鸡蛋也不能放在一个篮子里，何况沙井的发展有不确定性。至少出掉一套，加上手里的300万，再根据你的首期成数和总预算规划片区和房子。可参考内部推荐。

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