东莞楼市:这些地方首付都跌没了,别再乱买房了

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：新人首问！广叔您好，在百度浏览过好多帖子，终于加进来可以为自己解惑了。我在虎门一事业单位工作，东莞户口，夫妻现有虎门锦绣半山自住房一套，按揭已付清。现有现金130，两夫妻月收入2-3万，计划买第二套改善性住房，自住加投资保值兼顾，2019年就在考虑到底选城区比如南城东城莞城（城区配套相对比虎门要好），还是选虎门附近（离单位近，且滨海湾新区开发中），结果犹豫不定中，房价在这一年飞升，年后房价可能不可能回落呢？现在买第二套房还是等多一年观察下形势再买呢？如果现在买的话，买城区还是滨海湾新区比较好？抢新房还是淘二手的次新房好？分别有什么楼盘推荐？谢谢！我是小白，关于买房有很多困惑，又因为工作忙，耽误了了解信息的时间，错过了去年买房的机会。一时问了太多问题，谢谢回复。

回答：你好。1、城区和滨海新区都可考虑，如果是投资的话滨海新区收益会更大一些，而城区会比较稳健。东莞短期横盘概率会大一些，下降空间不大，中长期看还有潜力

2、建议二手淘笋，可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔您好：听您的建议定了一套东莞保利红珊瑚的房子，7楼105平方，575万。首付230，贷345万。刚刚签了买卖合同交了10万定金，因为要帮业主赎楼210万，从首付款中扣，之前中介说流程是扣款日提前一天转钱即可，现在又说银行要预存一个月才扣款，扣款时间太长增加了我的风险，第二发现原业主很不好配合，比较难沟通。想请问一下广叔，这个楼盘价位是否可以入手？还是放弃这套房等明年下半年广州的房票出来后再买广州？或者广叔有更好的建议？谢谢解答！

回答：你好。保利红珊瑚邻近松山湖北站TOD，投资自住都是不错的选择。明年下半年广州房价怕是已经上天了，或者是被调控了。交了定金就想办法顺利推进交易进程吧。

提问：广叔，请问半投资半自住，我们考虑常平碧桂园玫瑰臻园，此盘怎么样？？烦请分析

回答：常平碧桂园玫瑰臻园，没有什么亮点，周围环境一般，配套一般，自住没有问题的，适合刚需上车。

提问：你好广叔，目前持有房产宝安老中心的冠城世家120多平平层，丽景城一套200平顶层复式吗，目前觉得自住尚可。请问值得继续持有吗，以其中一套筹集资金打新海德园可行吗？

回答：你好，冠城世家，老宝安(新安)片区老牌高端住宅(另一个是同为鸿荣源开发的鸿景园)，5号线灵芝站(在建12号线在此交汇)。住宅共有7栋。 80-110左右小户型，2-3房； 140-170多平户型，3-4房。 附近配套有海雅缤纷城、灵芝公园。新安湖小学、宝安中学集团外国语学校大学区制。中学为新安中学。 总结：考虑周边环境，总价限制等因素，不如选择宝中三房、碧海大社区，毕竟它离老翻身有点近，多少都带一些翻身气息。 丽景城 周围农民房较多，短时间内不会有大的变化，改造难度大，9公里可到达南山核心区域，未来有地铁12号线，目前地铁较远。周围缺少大型商业。 优：1.鸿荣源品牌，大花园大社区绿化率高 2.单价低 劣：1：面积大导致总价过高 2：外墙显旧 3：车位严重不足 可以考虑出手一套，置换核心板块 海德园值得打新

提问：广叔好，请问大品牌开发商项目位置一般，公摊大，普通开发商位置好点，公摊面积小，有赠送，选哪个？

回答：你好，同一地段，大品牌开发商的房子虽然贵一些，也值得购买。房子的涨幅、升值空间，从来就和初始价格没有关系。房子升值的决定因素，除了地段这个核心要素外，其实和快消品是一样的——居住体验和业主口碑。不论是投资还是自住，以初始价格判断未来升值空间都是非常幼稚的想法。事实上，如果你观察或者收集一些资料就会发现，同一地段，往往当时卖的越贵的房子，未来涨的越快。

显性成本可能差不多，但很多成本你看不到。大的成本你可以查到，专业一点的再通过同行打听打听或者自己看看工地、问问技术细节能多了解一些，但很多影响生活质量、生活细节的成本很难看得到，说白了这很大程度上客户只能依靠开发商的经验和责任心。在这一点上，大品牌为了维护自己的口碑，底线要高一些。另外有时候往往大品牌因为城市或区域集采，成本反而控制的更低。

提问：你好广叔，600万左右，广州纯投资，不考虑自用与学位，仅追求涨幅。全款后做经营贷。五年周期。请问选择什么板块什么楼盘？谢谢

回答：你好，广州的发展是向东向南，其实本质上就是沿着地铁5号线向东、沿着3号线向南的发展，如果总价预算600万的话，建议具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：您好广叔，之前看了一个小盘项目，只有3栋楼，房价的话比较便宜，不知道买这种小盘项目对后面居住品质影不影响？

回答：你好，其实对于3栋楼的小项目，或者说不管几栋就是一些特别小的项目大概3万方以内的房产项目，需要记住一点，排名前列个小区的物业大概率会比较差，因为每个人的物业费不管定得有多高，整个小区的物业每个月的物业费的收入是很低的，所以想要提供很好的服务，一定是实现不了的，所以一般来说基本上1000套左右的小区，它的物业品质会比较好，哪怕单价再低，因为它的总量够，所以它可以保证足够的投入，而如果是小盘基本上只能维持到安保了。另外如果是小盘，小区一些基础配套以及绿化也不会做得特别好，居住品质分两块，一块室内和一块室外，小盘的硬伤对于购房者一定要考虑清楚室外品质这块。

提问：您好广叔，本人在布吉水晶花园有套三房，小孩现在在上小学5年级，现在想找个好点的初中学位房，早点做准备好啊！目前我们家庭有现金340万左右，我们想买个总价800万左右的房子，主要改善自住和学位同时兼顾升值投资属性的3房或者4房，目前看过特发和平里的复式4房和龙湖春江天玺新房复式4房，还有碧海富通城三期的三房。等过几年有钱了再卖掉布吉的小三房，找个有投资潜力的置换。请问怎么选择较好啊？

回答：你好，特发和平里户型很乱，高峰学校排名还可以，不过生源不行，没有继续保持的基础。龙湖春春江天玺天在龙华和龙岗的交界处，位置很尴尬，哪边都不愿管，属于自生自灭的状态。周边环境差，民房多，地段版块的高端楼盘，未来潜力一般。你看的这几个盘区位对比：富通城>特发和平里>龙湖春江天玺。水晶花园建议直接出售，留着意义不大

提问：您好广叔，无学位要求，首房首贷300多万总价是买罗湖星桂园1室一厅37平，还是东方瑞景苑的2房59平，看了老师的建议已经果断放弃的惠州，攒钱买深圳，另外，深圳金地龙城中央60多平公寓和万科时代广场公寓能买吗？感觉价格低又带装修好吸引！谢谢广叔

回答：你好，好不容易跳出惠州坑，就不要再跳进公寓坑了。公寓缘何不能买，满网都是科普文，财务自由的土豪可以随意，一套住宅都没有的刚需就不要任性了。 你说的这两个总价都不一样，其实都有更好的选择。瑞景苑位置不好，没有地铁还没什么小区，桂星园是个一房，没有学位板块也不够好，不如跑远点买个两房。

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