东莞楼市:哪些区域值得投资?内行人:这些板块值得关注

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提问：广叔您好！付费新人首次提问，请您解惑。东莞户口，东莞工作，贷款买了松山湖光大锦绣山河三期的190平房子自住。大连有套2004年的房子，非学区。有几个问题：1）大连房子还值得持有吗？2)如果有200万首付，100万房屋DY贷款，总计300万可以考虑投资东莞哪些区域？不用考虑自住和学区。3）您在星球里推荐的南沙，我们学历符合条件，您说要中长期持有，这个时间一般需要多少年？我们这种情况买东莞和南沙哪个好些？4) 锦绣山河的房子是2012年建的，还可以持有几年不至于跑输？5）东莞的最近有开发的新盘可以考虑吗？买新盘还是二手房好？为什么？您常说的说的二手次新是指多少年房龄的房子？谢谢

回答：你好。

1）大连房子价值不大

2）考虑南城，如万科金域华府、恒大御湖

3）5-8年

4）面积偏大，适合自住，流动性不是很好

5）建议二手次新为主，15年内的房子；新盘如果有限价，价格倒挂，也是可以考虑的

提问：新人首问：广叔您好！我2013年在东莞道滘沿海丽水佳园买了一个93平小三房，目前欠款35万月供3000元！2019年底在惠州潼湖玖龙台买了一个小三房欠款55万月供3000，目前手上现金30万，能承担总月供一万，想把道滘丽水佳园房子卖了换一个投资兼改善自住型的，二手房怕手续费太高，目前只知道沙田碧桂园柏丽湾，但是离上班比较远，工作在东城雍华庭，不知道有没有哪里比较合适的一手楼盘？或者很合适的二手房，谢谢！刚刚入会排名前列次提问！谢谢！

回答：你好。丽水佳园靠近立交桥，配套很一般，可出手置换。惠州这套也差不多，需要持有较长时间，惠州供应量大。如果可以的话，建议两套出手，换一套优质一点的标的。碧桂园柏丽湾可以考虑的，沙田这边我比较看好，有发展潜力。还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔好，新人首问：家庭目前东莞一套住宅，一套松山湖翠珑湾公寓（70年产权），现金250万左右，年收入至少30到50万以上，现在想投资一套房子，帮忙给出建议：1.区域滨海湾长安虎门，东莞市区及市区不远周边，有没有推荐几个楼盘。2.松山湖翠珑湾公寓有持有的价值吗？3.松山湖区域涨幅过高，还有潜力楼盘吗？4.自己觉得离南城近的滨江体育公园附近的楼盘有潜力和升值空间，比如上东国际.精英世家，金地外滩8号，天健阅江来，保利首铸天际。值得入手吗？

回答：你好。

1、可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

2、松山湖翠珑湾在华为基地旁，如果是商业公寓，建议换成普通住宅。

3、中长期看还有潜力，但这个价位买不到好的产品

4、有一定的潜力，重点考虑万江的保利首铸天际以及南城上东国际。

提问：广叔，能否详细给我推荐介绍一些能置换的小区和买哪个板块适合我。我的需求是地铁沿线的小两房（70-80平、二手或新房，预算只有230W，主要自主+有一定升值空间。我目前需要改善一下生活环境，谢谢！期待回复！！

回答：你好。较好就是不要买老破小楼梯房。看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔你好，我自住兼一定投资性质，想问下一手房厚街的先进晴熙云翠和寮步的万科金域东方推荐哪个？二手房的话，宏远江南排名前列城，江南世家，石竹新花园，万科城市高尔夫花园，比较推荐哪个盘？

回答：你好。先进晴熙云翠，一般，打的概念是教育地产，其实没多大优势，配套很一般；万科金域东方，寮步，要好一些。二手重点考虑：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，工作在天河、海珠一带，不想上班太远，打算在市区买二手房，请问亚运城，二手2房怎么样呢？

回答：你好，亚运城，坦白说，不是领涨的区域，后续会因为番禺万博、番禺广场、市桥等的涨幅顺延过去，会补填亚运城价格的低位。 但是亚运城的缺陷在于越新的楼盘，除了亚运城五号，其他的都越来越离地铁远了。目前也未见有深入到里面的地铁安排。后续是只能靠大水蔓延续命的地方。 放在一整个楼市周期而言，广州的房子是会普涨的，只不过是先涨与晚涨之分。因此，如果你是安心地自住的话，亚运城自然是可以买的。大水灌溉下，天下皆普恩。投资无非其实是考量一个效率而已。

提问：你好广叔，我龙华有两套房，碧水龙庭和壹城中心，总市值1000左右，都有贷款，考虑三年到五年的升值，想把两个卖了换一套更有成长性片区的一套，小孩不需要学位，水榭春天，玖龙玺，南山，宝中或者福田的好地方也可以考虑，但看到这几个区域的价格最近涨了很多，都是一套就过了1000，怕换过去站岗，目前的价格如果后续上涨空间不大也会有不小的压力，如果换可行的话，目前的时间点是否合适？还是看看最近的政策怎么出，想得到您的指导。

回答：你好，总价超过1000万的，只能继续深耕南宝福，每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。深圳长远看升值空间还比较大，天花板高，但是短期内选筹需要精挑细选。打新为主，淘笋为辅。

提问：你好广叔，人在福田会展中心附近上班，个人首房首贷，想买总价600到700的三房，希望小区新一点，配套好一点，您有推荐吗？南山和福田都能接受，但希望上班通勤时间能在半小时内。

回答：你好，对于你的需求和偏好来看，自住属性应该大于投资属性。 基于你的需求，我会更推荐福田，因为同等品质的楼盘，福田的选择会比南山多很多，通勤也更便利。皇御苑廊桥国际考虑一下。

提问：你好广叔，我在外地，今年春节前在深圳投资了一套城 天，但随着对深圳的了解，越来越觉得不该买罗湖，这也成为了我的一个心结。如您方便，是否可以评价一下这个楼盘，优缺点？

回答：你好，您可以放宽心，我们通常不建议罗湖是因为产品落后，户型过时，并不能全盘否定所有罗湖房子的价值，尤其是东南西北中都缺的上车房。如果只是囿于预算的话，买这个楼盘并没有错的，这个盘在我看来就是福田的花好园，南山的深蓝季节，宝安的花样年，典型的小资上车盘，换手率虽然高但是交易很活跃，客群多为追求精致生活的年轻人，装修也多清新有格调，这点和走进去满眼狼藉的租金盘区别很大。 另外，罗湖的租售比是非常高的，楼市盘整期，租金就是护城河，状态持续越久，高租金的房子越占优势。

提问：你好广叔，手上三套房，九龙台一期 104平（还不能卖，限售中）前海港湾花园82平，和朋友合伙万科云城城三期66平。以上三台全部都有贷款。家庭收入月入4万。打算今年卖掉其中一套，然后进行打新房。考虑 华润城 四期，光明金融街，或沙井海岸城。 请问思路是否正确，新盘还有什么推荐。思路是否正确？

回答：你好，思路正确 比较推荐的就是华润城四期、沙井海岸城 疫情之后存在捡漏机会，二手房也可以关注，宝安 南山 福田重点关注。

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