东莞楼市:这类房子涨幅会渐渐跑输,买房投资要远离

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提问：你好广叔， 我们现在持有东泰花园明华苑三房和莞城地王广场38平小房（有学位），老婆在莞城区八达街附近上班。明华苑三房是否值得持有？如果要换掉，购买达鑫滨江新城是否可行？

回答：你好，明华苑地段还不错的，有一定楼龄。地王广场读书用可保留。达鑫滨江新城景观还可以，适合自住+投资。明华苑还能持有3年左右，由于楼龄偏老，未来会渐渐跑输。

提问：你好广叔，新人首问。东莞莞城恒大华府有一套房（非自住），还有一个购房名额，子弹500w，主要考虑投资松山湖（东城南城也可考虑）。看了松湖汉邦半岛（有信心能买到），但了解到真松山湖准备有深业和中海两个楼盘推出，犹豫要不要等。方案一 保留恒大，直接买汉邦。方案二 买汉邦，卖恒大，等待深业和中海。方案三 保留恒大，等待深业和中海。请教广叔哪种方案比较好，或者有别的推荐也可。谢谢！

回答：你好，恒大华府还可以的。松湖汉邦半岛也可以考虑；

方案1可考虑。方案2，买汉邦没问题，但卖恒大就怕是抢不到，两手空空。方案3，可考虑。因为你已经有一套底仓，底仓也不差，比较好的是方案1，其次是方案3，再到方案2。

提问：新人提问；广叔，您好，我目前在松山湖溪村这边工作，想购买一套自住房，首套，刚需，以后也想以此为跳板换购好的。目前首付大概80万左右，月供大概在一万左右。目前先考虑新房，二手房也行，较好3居室。有什么可以推荐的嘛

回答：你好。可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：【新人首问】您好，广叔：目标一东莞万江富通圣堤雅180平以上大户型；目标二东莞莞城碧桂园城央一品143平户型；首套首贷名额，子弹200W，以投资为主；

考虑到富通圣堤雅大户型为稀缺户型，小区内环境舒服；但小区学区一般，目前生活配套暂缺，且位于港口大道旁有噪音。碧桂园城央一品莞城学区，初中为市属可园中学和东莞中学初中部摇号，生活配套相对较好。问题：

1、目前富通圣堤雅单价3万+，碧桂园城央一品4万+，若持有5年，哪个更值得投资？5年后分别预估会涨到什么价位？；

2、大户型未来哪个更好转手？

3、买毛坯好还是带装修的可出租回笼部分月供为好？

4、广叔是否有其它更值得投资的楼盘推荐一下。

回答：你好。

1、万江富通圣堤雅不建议买，周围配套欠缺，大面积流动性弱。建议考虑后者。只能说还有潜力。

2、不好转手

3、如果是出租的话，有简装较好

4、还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，外地人深圳户口，没有房子，子弹400 还贷能力有限，投资什么城市或深圳本地哪些小区比较有升值空间？想买个2房的。

回答：你好，优选深圳，深圳上车盘可以考虑买南山中心区.蛇口.福田.梅林.景田.皇岗区域的小两房 ，还 可以买购买力外溢的次新小三房（地铁房）龙华的清湖.宝安的沙井.坂田等区域

提问：您好广叔，就改善四房而言,珠城中的中海各方面都好,但潜力不如珠城东。珠城东的金碧华府、力迅学位好,誉峰产品力强。这三区都各有优劣,综合来看哪个升值会更强？其他区域有无对应产品?保利天悦、珠江帝景算吗？

回答：你好，你若说区域潜力，那要换个角度去考虑了，宁愿选择珠城中的鸡头呢,还是珠城东的凤尾呢?中海临近地铁、商场,各类配套齐备,又不失小区环境和物业管理,能攻能守。至于金碧华府、力迅，户型其实来说,各有诟病；金碧华府大阳台自然是较大的亮点,但房间等其实并非太舒适,有点偏小。而力迅因为梯级的原因，一直不太愿意直面它。

誉峰的确产品无敌。景观一流。可以说东区仅存不多的小区里面,这是一梯队的产品。欧式螺旋上梯的园林设计, 184平方户型很棒，可以说是真豪宅盘。如果价格能够到位的话,建议誉峰,再次是中海。金碧华府往后一点。其他对比的产品,保利天悦鹤立鸡群,这在琶洲目前除了琶洲壹号, 也是没对手了。保利天悦在琶洲未来还没出现第二个豪宅大盘之前,还是值得关注和持有的,北向望江,不算大缺点了。至于珠江帝景,老IP ,至起码在广州没什么人不认识这个了。豪宅仍旧是豪宅,合生早期的房子,地段都是相当强悍。这个强悍程度在于过去了十多年了,依旧是广州的核心轴。豪宅的地位不会弱化。因为物业的原因,珠江帝景可以说是广州各大豪宅中较具备杠杆属性的。

论江景观来说,当下我认为还是比保利天悦强,论产品,也不比金碧、力迅差。仍旧是仅次于珠城江景房之外隔岸对望的好楼盘。广州买房价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享！

提问：你好广叔，请问600到700万预算，一家四口，在珠城西区推荐哪几个楼盘，是选择单体楼的三房还是有小区的两房为好，有您觉得好点的小区推荐吗，谢谢！

回答：你好。600-700万总价，在珠江新城西区，可选的余地也不大，就那几个小区：丽晶华庭、星汇园、星汇云锦、广弘天琪、远洋明珠 在单体楼的三房和有小区的两房之间，我会选择带小区的两房单位

提问：广叔好，纯投资，万科云城的50平公寓，是不是好选择，好像租售比可以，但 税费、贷款等问题，增值会受影响是吧

回答：你好，投资关注的是涨幅，不是租售比 万科云城公寓没有稀缺性，升值潜力不如住宅，如果还有房票，建议多关注住宅产品。

提问：你好广叔，你好，我们夫妻有一方是深户，首套联名仍有欠款，不想自己赎楼，请问有办法可以二套首期低于七成吗？

回答：以后不要傻乎乎的联名了，信任是婚姻的基础，如果最基本的信任都没有，何谈结合？购买力和欲望会随着我们的赚钱能力增加而增加，限购限贷又那么严格。如果不想还清，只有全款diy才能做到七成，现在全款diy无效成本高，除了能破限贷，其他优势不大。你俩既然会联名，估计还不是资深人士，大概率一方首贷还在，具体操作可参考见内部分享！

提问：广叔，城市山林和豪方现代，都是二房，550左右，那个升值潜力大？

回答：1、就均价来说，城市山林10w＞豪方 2、居家环境来说，城市山林优于豪方 3、片区，城市山林想象力大于豪方 4、学位豪方好于城市山林 但是小户型学位因素会站到更大 因素，单纯的从这两个校区来考虑，我会选择豪方，但是抛开这两个小区，这个总价会有更好的选择。

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