东莞楼市:你还在犹豫?即将错过较佳上车时机

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：新人首问！广叔您好，我在虎门一事业单位工作，东莞户口，夫妻现有虎门锦绣半山自住房一套，按揭已付清。现有现金130，两夫妻月收入2-3万，计划买第二套改善性住房，自住加投资保值兼顾，2019年就在考虑到底选城区比如南城东城莞城（城区配套相对比虎门要好），还是选虎门附近（离单位近，且滨海湾新区开发中），结果犹豫不定中，房价在这一年飞升，年后房价可能不可能回落呢？现在买第二套房还是等多一年观察下形势再买呢？如果现在买的话，买城区还是滨海湾新区比较好？抢新房还是淘二手的次新房好？分别有什么楼盘推荐？谢谢！我是小白，关于买房有很多困惑，又因为工作忙，耽误了了解信息的时间，错过了去年买房的机会。一时问了太多问题，谢谢回复。

回答：你好。1、城区和滨海新区都可考虑，如果是投资的话滨海新区收益会更大一些，而城区会比较稳健。东莞短期横盘概率会大一些，下降空间不大，中长期看还有潜力。

2、建议二手淘笋，可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔好，坐标东莞；松山湖有一套三居，寮步有一套三居（在住），均无欠款；现计划在城区（东莞或南城）换个4房，自住，较好是好一点儿的学区房；手头现有子弹350左右，寮步自住房价值300左右， 最近工作忙也没有时间去看房，请问有啥好推荐， 谢谢！

回答：你好。建议看下南城：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，东莞大岭山那些的价格也高，下不去手。万江欧景城单证33000和道滘钜隆碧琴湾25500哪个比较适合3年内出手价值大？

回答：万江欧景城更好一些，钜隆碧琴湾周围环境差，片区发展也慢。

提问：广叔谈房，我们在东莞，现在想投资一套新房，预算300万左右，看中了达鑫江滨新城128平的四房330万左右和万江的天健悦江来90多平，如果是纯投资的话哪个更好点呢？

回答：你好。达鑫江滨新城，景观是好，但是周围环境和配套较一般。天健阅江来地段价值更高，建议考虑后者。

提问：你好广叔，黄埔鹭山府目前单价4.3~4.9万，2022年6月交楼。请问广叔这个值得投资吗？

回答：你好，不建议买 1、这个盘体量很小，规模太小，是小众楼盘 2、第二这个盘周边的环境确实过于一般，地铁站距离不远不近，商业配套太过一般，而且茅岗路、茅岗立交乱哄哄乱糟糟 3、五矿这个开发商做豪宅做高端有水平，这个盘开盘必贵，贵到死，买入就是亏的 等变成了二手，一定会被金碧世纪、保利学府里甩在身后。 如果自住，那也没问题，反正那三种户型挺好的，尤其是100多平的那个横厅，满舒服

提问：广叔好，城市郊区的农村房子可以买吗，二层别墅的那种，其实从行政上来说是属于城市的，但面貌上是南方的农村。

回答：你好，先说结论：不买！任何一个城市的房价都分三圈，最核心的地段较高，次核心的地段其次，剩下就是郊区比较低的房子。那我们选择中等靠上的价格，一般是不会出错的。

如果是纯投资，短期内不自住，除非底仓很足，否则别墅属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，本身是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动性，金融属性也差，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。而目前绝大部分的别墅，热门的别墅市场，又位于郊区，进一步放大了泡沫和接盘的风险。

提问：您好广叔，本人家庭已经有4套了，有2套在地市老家，2套在广州，想着把其中房龄比较老的房子的出售掉，买更新更好的房子，还是说去做其他投资呢？

回答：你好，首先对于一个家庭有4套房，其实是一个比较多的房产套数的，大部分的普通人都没有必要拥有超过5套房子。第5套房子可能花费的打理以及日常管理还有时间消耗都会比较高，千万不要觉得买房一时爽，但是日常的运营然后贷款的周期投入的时间还是比较多的，所以一般家庭来说拥有4套房就差不多了，但如果是像你这样的要把一些不好的卖掉，去买一些更好的，也是一个比较涣散的方案，或者说你买其他的，它可能会牵扯到我们的时间会更多，因为不管是做股票投资，还是基金投资，还是其他的各种投资属性，难度一定是要高于房产的。对于普通家庭希望相对比较省力的，建议卖掉地市房子或者老破小不太好的，去买一些比较好的房子，或者说两套并一套，如果觉得现在住的房子还不够好，或是有更好的换房的方向，可以去换一套更好的房。

提问：你好广叔，正在办理广州人才引进落户，中介说可能要2到3个月才能办好，这涉及买房时间问题。夫妻两都做过按揭，但是现在全还清，无贷款，这涉及杠杆问题。子弹150，这涉及选筹问题。希望广叔根据我的情况，三个方面给出中肯的建议，尤其是选筹，能推荐一个楼盘吗？

回答：你好，落户时间其实中介也不是很清楚，较好自己亲自跟负责落户的老师确认一下，一半来说2个月左右的时间应该都够了，其实你现在就可以去看房了，约定2个月后过户就好，再加上一个补充协议，说明到时候如果落户不成功的话你有权利转给第三方，下一个买家，这样就很稳了 也就是说你现在是4成首付对吧？如果追求杠杆的话始终还是海珠或者万博那边，可以找潜力不错同时杠杆兼备的小区，你总价大概在400万左右，杠杆大的时候可以去到快500万了，看你选择吧，万博那边的佰利山或者雅居乐花园去看看，或者海珠的逸景翠园之类的 如果不追求杠杆，直接买的话，去看看金融城的天朗明居

提问：你好广叔，请教下，您说的夫妻一方，无房贷即可三成首付，是需要离婚吗？我的情况是这样的，也是外地有房贷，目前单身，能否这样操作，找个婚票结婚，首付三成，再离婚。有个小疑问，能否只写我的名字？非常感谢您！

回答：你好，即使用婚票也是买到自己名下的，一朝有贷款记录则为五成这个魔咒还是无法破除，可以买到对方名下除非把对方真娶回家方才可行。

提问：您好广叔，前海天朗风清这个花园怎么样，门口50米有小学，中学，想买来自住养老，顺便给未来孙子保留一个学位，15年的老盘，如果再住30年，是不是没有价值了？买这个盘即使是住了30年，还能稳中有升吗？ 最近看到一篇文章说：高楼层用了40年后都没有价值，未来也不会有开发商接手拆迁，那是不是代表以后买楼房尽量不要买高楼层的？

回答：你好，深圳买房不能单纯的看房龄，要看品质 自住+学位天朗风清可以买，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

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