东莞楼市:想在东莞买好房,给你一个靠谱的推荐

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好！准备纯投资，首付130万，工作茶山，还有公积金没用，东莞己有一套全额房，东莞还有一个买房资格，想听听您的建议。一，松湖半岛与未来正宗松山湖深业那个更有投资价值？二，东莞城区听您的建议投资价值楼盘（有个孩子四年级，能有好的初中学区房较好，我们的户口在石排，工作茶山）。三，长安虎门沙田。四，新塘品秀星图，保利天际。结合以上四点，请广叔给我建议。谢谢！

回答：你好。1、两个都有价值，后者价值更大一些，地段、配套方面也更好一些。2、南城看下万科金域华府。3、虎门：南部湾万科城、虎门国际公馆，长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境，沙田还需要中长期持有，这个价位可不用考虑沙田。4、新塘品秀星图可以考虑。建议优选考虑南城，其次虎门长安都可以，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔，你好，手上资金130万，东莞已经有一套南部湾万科城95平，现在想入手二套，纯投资。

1.想买新楼盘，长安，虎门求推荐

2.新楼盘没有的话，二手可以考虑吗，

如果可以考虑的话，买虎门哪个小区好一些，

3.我在南部湾有一套95平的，在买一套的话现在价格是34000元，买一套95的现在也要340万，首付要四成，还有契税，中介费，下来首付要付150万，还有升值的空间吗?

4 虎门国际公馆离高铁站近，但是都是双证的，单证毛坯的在290万，有升值空间吗

5.虎门南部湾现有二楼，视野还好，无遮挡，现在卖320万，比其他高层便宜，免个税的，不知道能不能入手，二楼不知道后期好不好出手。

6.现在虎门新盘都已经是3.4以上了，现在入手是不是较佳时期

回答：你好。

1、新楼盘暂时没有好的推荐。

2、二手可以考虑的。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

3、还有潜力的

4、建议单证，双证未来流动性弱。中长期看还有潜力

5、低楼层不是很好，建议中层为主

5、短期下降的概率不大。平稳期适合买入。

提问：广叔你好，现有子弹80，想投资一套东莞万科的金域东方，总感觉房价有点高，昨天又去看了中山火炬开发区的云鼎府20000元/平方，海伦堡的千江阅18000元/平方，感觉都还不错，想请叫广叔纯投资选择那里好一点？投火炬开发区的房子有价值吗？或者中山马鞍岛怎么样？

回答：你好。中山火炬开发区和马鞍岛都可以考虑，未来深中通道开通有利好。优选云鼎府吧，靠近国际会展中心。

提问：你好广叔，目前在东莞东城区盈彩美地一期有一套两房挂牌出售中，想出售后置换新房或二手次新三房自住，预计总子弹在190左右，可承受月供1.5W及以下，目标是在市区地铁沿线，请问这种想法是否合时宜，望给建议及推荐，多谢！！

回答：你好，你的想法是正确的，当下时机我认为特别适合刚需上车或者改善置换，可以沿市区地铁线淘二手次新。利率下行的时候，永远不要贪心等房价上涨，房价是三维的，会先把低价笋盘去化掉，这个阶段你看中位数和房价挂牌价是没有感受到的，

但其实低成本房源一天天减少。等到低价房源全部消灭掉，接下来正常市场价房源开始带看量上去之后，房东会心态变好，然后就是跳价。在当下这样的宽松环境里，我只能说手头资金富裕的，买房肯定比持币强多了。刚需也是，要加快入场。大杠杆投资的，建议还是再等等，房价会热起来，但应该不会暴击，所以全杠杆先别上。

提问：你好广叔，入了公寓的坑，请问有什么办法出坑，不至于亏损太多。

回答：你好，定金可以退，挽回损失买住宅。 退定金以下方法你可以试试: 1.跟开发商协商，先好好沟通，哭穷卖惨，退房原因一定是家里有其他事情要用钱。这招行不通，直接撕逼。 2.房管局投诉，找开发商的问题，比如虚假宣传，没拿预售证，或者乱收钱等等。 3.找合同里的漏洞。 4.找关系协调。 5.打市长热线 6. 出具购房者精神病鉴定书(不建议用) 7.若以上方法都行不通，让销售帮你重新卖出去，给点红包。

提问：你好广叔，首付70多点，首套首贷，工作地点珠江新城，小孩接近2岁。有什么推荐的吗？学位别太差，楼龄尽量15年内，今天看了万科新里程和旁边的龙光，感觉首付也不太够，也不知道这边怎样，前期看过番禺市桥和长隆的自在城市花园及 白云黄边的金碧雅苑，还有亚运城，不知道怎么选择，同时又希望后期能增值，看到你有推荐番禺的东华花园，但家人觉得有点旧

回答：你好，70万的首付，倒推就是230万左右的总价，一般这个预算去上一个好的学位挺难的，要么就是一些老破小，亚运城倒是一个选择，追求学位的话，毕竟有铁一学位加持，但是呢，那边的房子不好涨，因为盘子太大，房子太多，竞争太多了，而且也是一个孤岛，没有太多产业加入，睡城定义 至于其他的话像自在城市花园，刚需盘没有地铁是一个比较大的硬伤，不如黄边的金碧雅苑，还可以享受下嘉禾望岗这个北部交通枢纽人流疏散的利好 东华这个就见仁见智，价格已经足够低了。 还有一个可以看下的是海珠的排名前列金碧，有杠杠，周围配套很不错 黄埔那2个盘涨了一些，如果要追的话要深挖，可能更多是要在交易条件上作文章了。

提问：您好广叔，我预算500万，想买带好学位的小两房，保值增值能力强的，5年之后会用到初中学位。 今天看了科技园的盘，豪方花园，朗景园，都是大冲学位，大致介绍一下情况 1.豪方花园，16楼带电梯相对新一点，看的11楼，朝南，70平540万，感觉房子挺大挺好，户型方正，装修很舒适，离腾讯很近，租客是一对腾讯情侣，缺点是小区太老，02年左右，视线被前面的高层遮挡了，离大冲学校较远，离地铁口也远。 2.朗景园，刚刷新外墙，更换电梯，看上去没那么旧，62平米490万。地段学位都不错，缺点就是小区老，也是2000年左右，小区环境很一般，还可能有点吵。请问哪种更适合我？朗景园和豪方我都挺喜欢的

回答：你好，豪方是2000年的房子，楼龄20年了，朗景园也差不多，这个岁数的房子，加上品质都一般，都谈不上保值增值能力强，惟一你看中的是学位。 南外大冲今年是当了一次黑马，可明年会不会继续黑下去，谁也不敢保证吧，可这一波涨幅却是实实在在吃到了，小户型已经涨了20%，所以现在买多少还是有点风险的。 如果一定要选还是朗景园吧，距地铁口近，外观稍微时尚一丢丢，比豪方花园这类产品喜欢的人会更多一点。

提问：你好广叔，招商前海湾和深业中城，两个盘都值得选吗，二者比较呢？感觉周边环境是两个极端，一个是老豪宅区，周围有点旧了；一个是周边太新了，缺乏人气，很担心前海前景最终不如深圳湾。不知道如此思路对不对，谢谢！

回答：你好，这两个盘，一个买当下，一个买未来。 买当下会安全但缺乏想象力，买未来有风险但可能获取更大收益。 没有特别的对错，只有风险偏好与个人抉择。

提问：你好广叔，请问准备开盘的龙岗京基半山有投资价值吗？深圳无房但有过贷款记录需要首付5成，对于手里没多少资金来说比较焦虑。谢谢！

回答：你好，这个盘的糟点挺多的，远离住宅群，地铁，学校，商业都要走断腿，还有高铁噪音，可是我能理解动辄几十万的摩擦成本让你们对二手望而却步，所以这个盘的总价低的一些房子可以买来上车，总价太高的不如看看周边二手，都是次新，居家便利舒适度会高很多。 另外，看你过往的提问，曾经买了东莞又买了老家，可能都是囿于预算做出的无奈选择，这次可以大胆点，一步到位买个三房，每一步想远点，我们的生活就可以少折腾点。

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