东莞楼市:未来涨幅较大的板块,内行人给出答案

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提问：广叔你好，我在塘厦莆心湖工作，最近看了很多楼盘，今天又看了凤岗恒大绿州91平285，塘厦兴怡居94平338，中信凯旋城102平330，想请你帮忙给个建议买哪里好？急等回复，感谢！

回答：你好，建议优选中信凯旋城，南城鸿福路站，地段价值高；次选兴怡居，周围环境要好一些，生活配套也方便。

提问：广叔您好，纯投资东莞虎门万科花园111平380万，黄江保利和光尘越新盘，两边房价差不多，投哪个预计价值更大一些

回答：你好。选黄江保利和光尘樾，还有地铁利好，未来直通深圳。

提问：广叔你好 请问一下东莞 2021年的房价涨幅怎么样，现在我在常平那里给了两万块钱的定金想放弃，我工作地是在深圳平湖，然后比较希望在临深片区淘一套两房的请问现在入手先上车常平新房还是过完年 4，5月份才入手凤岗临深，二手房合适一点，现在上车首付只有60万 ，最怕是凤岗雁田听说三正6月开盘33000~34000左右，希望广叔支招

回答：你好。常平什么楼盘？东莞一些低总价的房子还是会涨的，刚需是要买房的。总价高的短期可能会横。凤岗雁田可以考虑，也可看看黄江。

提问：广叔，第三次提问，请赐教！今晚签合同，急需广叔的回复！多谢！！手上只有60--70万资金，想投资一套小户型。理想0769沁园，09年的楼，42平的小复式，一楼只有厅和厨房，厨房窗开在走廊，二楼是两卧室一卫，层高稍矮，卫生间没窗，两卧室空间足采光好，视野开阔。上下楼都有阳台。理想0769小区临近R1汽车总站地铁站，汽车总站会旧改，汽车总站旁规划二类居住用地建150米住宅高楼。综合上述情况，广叔认为理想沁园的小复式房值得购入吗？急盼广叔回复！感谢！！

回答：你好。可以买，这个楼盘的这个户型不多。

提问：你好广叔，坐标深圳，前海有一套自住房产，现在有子弹300，可贷款5成，求改3成攻略。想投资一套（400～600）小房，只考虑南山和宝安。 1、南山前海：阳光花地苑，雷圳（离现在住房近，父母来深住方便） 2、宝安宝中：好旺角，菁英趣庭（考虑宝中的便利性） 3、宝安碧海：海语西湾，富通城（大铲湾规划） 请广叔分析下利弊，或者按照需求还有更加合适的楼盘吗？现在投资是否高位接盘，是不是要观望下！

回答：你好，这几个盘都已经涨过了 稳健流：菁英趣庭、富通好旺角、丽晶国际、碧湾雅园、风临洲周边老房子好像都有一些，集中在70-80多平米的。 菁英趣庭算宝中的2-3梯队之间，比风临洲略好、比西城上筑、富通好旺角略差。 地铁和道路交通都很方便，东侧临宝安大道是比较吵的，学校是滨海和海旺，中等学位没有竞争力。 小户型上车盘的成交很活跃，二房以上过豪宅，换手率骤减。 一房32平，对比卡罗社区，地段好、户型差 一房一厅47平，总价高于泰华和花乡 二房62平，竞品非常多，无亮点 三房75平复式，总价控制还可以 四房及以上，虽然总价低，但是改善型人群会倾向于宝中二梯队的尚都、天悦、幸福海岸等大花园社区 以上，用来上车还不错 这几个盘都还不错 考虑学位优先前海，考虑自住优先宝中 碧海这2个盘除非能淘到笋盘，不然现在的价格进去会站岗

提问：你好广叔，新人首问，广州有贷款房2房一套，附近正在修地铁，预计2023年开通，近期不打算卖出，准备等地铁开通之后再考虑。为改善居住环境，预算总价200万，首付60万，想选购佛山房产一套（三房），投资加自住用途。主要考虑广佛地铁沿线，及新建地铁沿线（佛山2，3号线），目前主要看上了三个地方，新盘保利中交大都会，新盘保利时代天柏，二手房普君新城华府。保利中交大都会交房比较早，2021年中可交楼，可买四房；保利时代天柏，最早交房2022年中，可买三房；普君新城华府可直接入住。主要看的是佛山禅城区域，考虑主要是生活比较便利，配套成熟。另外也想考虑临广片区，暂未了解到比较好的楼盘，预算内不知道是否有好的建议具体区域及楼盘，新盘或次新二手房均可，谢谢。

回答：你好，佛山目前楼市现状：1、广州郊区板块不要脸，直接跟佛山开抢，导致佛山吸引力减缓。2、二手市场还是比较低迷，特别里水大沥乐从大良一带。3、广州没起之前，不用太急着去佛山。4、深莞在前，广佛在后，不用等太久了。

如果你还能开发一个广州首套房票，我更建议你买广州。广州比佛山未来更有价值。佛山的价值毕竟只是临广，属于环一线城市，不如直接买广州，而且今年深圳+东莞调控升级，将会更利好广州。目前推荐的板块知识星球内查看。现在可以加速进场了。如果非要买佛山，这三个盘建议普君新城华府，属于禅城热门小区，各种配套已成熟，新房投资周期太长。

提问：你好广叔，总价400w元左右，小三房，目标西部，但是没有多少可选标的。请问正大城值得入手吗？还是选择龙华老城的小三房(楼龄偏老)。个人开车出行，对地铁要求不太高。感谢！

回答：你好，400万，西部，小三房，为毛总是有这么多的执着？明明钱不多，还一定要扎堆西部，还一定要三房，执着的结果就是西部三类地段的下等马。 比如正大城，明明在公明，非要自称光明，光明都要看远十年的发展周期，何况公明？ 龙华老城，已经不是西部了，那是龙中。龙华老城的老房子，层层叠叠，一堆一堆，就是不涨。 是不是应该转换个思路，三房能不能改成二类地段的两房，能不能改成一类地段

提问：你好广叔，红岭外国语和福田区的外国语西校要到香蜜湖片区来了，新建两所学校，会对当地的学位房价格产生什么样的影响吗？

回答：你好，处于景田小学学区内，同时又处于福田外国语学校北校区初中部学区的楼盘首先会获得利好，若是双名校学区加上相当低总价的小户型，估计更会成为香饽饽，实际上等同于拥有了“九年一贯制”的福田区外国语学校西校区小学+福田区外国语学校北校区初中组合的二线名校的优质教育资源。而且这个组合学区内，也有不少小户型的学位房楼盘。它们的整体价格远远低于安托山片区以及侨香片区这些高起点的高档楼盘的。预计这里会补涨。

提问：您好，广叔！打算买一个带南海中学学位60平左右小两房，孩子初中学位加投资，比较看好福海苑，您觉得合适吗？有其他更合适的盘吗？

回答：你好，南海中学学位房： 南海中学隶属于南山实验教育集团旗下，学校位于月亮湾大道荔海二道交口，前生为南山实验集团荔林中学，是2014年9月入驻新校区，学区范围内虽然有南山村和北头新村、南园村等农民房的生源，但从建校以来，每年的中考成绩比较稳定，目前属于前海较好的学校，在南山属于排名前列梯队的学校，在全市属于第二梯队的学校。学区范围在前海和南山中心板块，主要的未来主要承接的购房群体来自前海和后海的人群。 交通便捷，随着时间的推移，前海的发展，学校的生源质量也会变的更好。 南海中学对应四所小学按积分、生源和排序：鼎太小学、荔林小学、南海小学、南山小学，其中鼎太小学只招收本小区的学生，所以在生源质量上相对优质。

中熙君南山和城市山林中间的地块，在建一所新的小学深大附小。 南海中学的学区范围是以桂庙路以南，月亮湾大道以东，广深高速以北（隧道），南新路连接新园路和南山大道连接南东滨路以西区域，房龄主要集中在在1994年到2015年之间。 较低档位：阳光花地苑、南荔苑、心语家园、瑞景华庭、汇宾广场、福海苑、赛格名苑银兴苑、深华园南山区、福海苑 考虑学位，福海苑可入，但是重点还是看价格。

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