东莞楼市:这种房产涨幅惊人,但是普通人却看不上

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：广叔您好、现在有2200万现金、想在东莞CBD买房投资、有几个名额、请帮忙推见一下谢、看过鹏瑞天玥要一次性付款、可以投资吗谢谢

回答：你好。鹏瑞天玥，开发商是深圳湾一号的缔造者，可以考虑的。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：新人首问：广叔你好！东莞万江双证房，全在我一人名下，自住无贷款！可以凑子弹150！做小生意！年入100左右！想投资一套：一是看无限购的新塘品秀星图，单价2.7万，二是中介推荐用我老婆（东莞户口）名义在南城购二手房，单价4万左右！现在两小孩在上小学，有部分考虑小孩初中学位问题，请问如何选择较好？

回答：你好。双证流动性弱；全款买房，没杠杆，资金利用率低。建议把双证换成单证的，选择第二个方案买南城。

提问：广叔，您好。新人首问。广东外省人，纯投资。子弹六十，二套房。目前有两个大方向如下。1.选择买佛山或南海或顺德的：a学区房老破小 ；b新盘（希望有推荐的具体楼盘）。2.选择买惠州沙田站附近或传说中14号线（虽然有消息说暂时不建了）白云站的新盘或者次新盘（希望有推荐的具体楼盘）。想问下广叔：买以上哪个地方具体地段的哪种房产，比较稳，回报率高。或者有其他地方的推荐也可以。谢谢。

回答：你好。是已经在佛山有一套了？还是外地一套？我就按佛山首套计算

1、建议买二手次新盘，建议看下南海：越秀星汇云锦、名汇嘉园、悦万城。2、这个资金量就不要买惠州了，可以考虑东莞。

提问：广叔好！本人东莞南城户口，目前天利中央花园自住一套双证面积151.75平米(抵押贷120万未结清)，东莞还有一套商道八号小两房出租(贷款90万未结清)，每月近2万还贷无压力！

家中常住2人，自住天利中央花园四房人气不够嫌大了也住了八年了，小区小管理一般，综合考虑想置换个小三房，因夫妻俩工作在南城对西平也有感情优选置换继续在西平。

提问1.就我家的情况置换小面积三房是否划算？也担心高房价下双证大面积的房子未来出手更难！

2.置换优选西平更考虑居住环境和物业管理以及升值潜力的话可以给我推荐几个盘不？

3.置换是西平的二手毛坯房还是买城区板块的新盘更合适？

回答：你好。双证建议出手，双证流动性弱。

1、正确的选择

2、具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

3、建议二手次新为主

提问：广叔好，东莞茶山香茶郡的户型不错，买来之后升值空间大不大

回答：你好，茶山香茶郡，自住+投资可以考虑，有一定潜力

提问：你好广叔，目前持有房产宝安老中心的冠城世家120多平平层，丽景城一套200平顶层复式吗，目前觉得自住尚可。请问值得继续持有吗，以其中一套筹集资金打新海德园可行吗？

回答：你好，冠城世家。 老宝安(新安)片区老牌高端住宅(另一个是同为鸿荣源开发的鸿景园)，5号线灵芝站(在建12号线在此交汇)。住宅共有7栋。 80-110左右小户型，2-3房； 140-170多平户型，3-4房。 附近配套有海雅缤纷城、灵芝公园。新安湖小学、宝安中学集团外国语学校大学区制。中学为新安中学。 总结：考虑周边环境，总价限制等因素，不如选择宝中三房、碧海大社区，毕竟它离老翻身有点近，多少都带一些翻身气息。 丽景城 周围农民房较多，短时间内不会有大的变化，改造难度大，9公里可到达南山核心区域，未来有地铁12号线，目前地铁较远。周围缺少大型商业。 优：1.鸿荣源品牌，大花园大社区绿化率高 2.单价低 劣：1：面积大导致总价过高 2：外墙显旧 3：车位严重不足 可以考虑出手一套，置换核心板块 海德园值得打新

提问：你好广叔，坐标广州，为方便照顾老人，现住海珠区婆家。目前已退休，退休工资不高，夫妻俩共7千，手上有60W预留还贷，现做保险理财，急用可以贷出80%，另可问朋友向保险公司借‘50W，年利率5‰左右。

1,一套白云隆康花园小面积，（明年5月供完贷款）现出租，2,一套亚运城两房现岀租（有30w贷款），3,在2017年入手一套佛山罗村力迅雅筑小三房，有贷款80W，与亲属合作投资，等2022年3号线开通获利出售，目前出租，4,一套佛山金域中央，是复式双锁匙公寓，有贷款35w，现出租。

提问：1，卖二套小面积后回婆婆家附近买个小三房自住

2，将金或中央公寓亏本卖掉用儿子名额做首套

3，按现状不变，等小孩明年底在深圳读研毕业（现未确定在广州或深圳工作）再卖出其中一套做首付，问题较多，麻烦广叔解答。

回答：你好，方案一最看好。方案二中你孩子的首套资格不要轻易提前用，不然对他自己以后一线城市买房很不利，一旦有了贷款记录，后面就是二套，在一线城市来说，二套首付成本就太高了，后面更难上车。方案三中一是上车等待时间周期太长，房价一旦上涨会无端消耗自身成本，还有更重要一点，即使你孩子明年底深圳读研毕业，因为深圳刚出新政，深户需要3年社保，所以到时他还是上不了车，那么你现在的等待就是没有意义的。

所以我的建议是用你们房票，提前调仓，优化资产配置，出劣变优，置换到更优质仓位进行持有，用资产追资产。优先出手白云的小户型和佛山公寓。

提问：您好广叔，打算买一个带南海中学学位60平左右小两房，孩子初中学位加投资，比较看好福海苑，您觉得合适吗？有其他更合适的盘吗？

回答：你好，南海中学学位房： 南海中学隶属于南山实验教育集团旗下，学校位于月亮湾大道荔海二道交口，前身为南山实验集团荔林中学，是2014年9月入驻新校区，学区范围内虽然有南山村和北头新村、南园村等农民房的生源，但从建校以来，每年的中考成绩比较稳定，目前属于前海较好的学校，在南山属于排名前列梯队的学校，在全市属于第二梯队的学校。学区范围在前海和南山中心板块，主要的未来主要承接的购房群体来自前海和后海的人群。 交通便捷，随着时间的推移，前海的发展，学校的生源质量也会变的更好。

南海中学对应四所小学按积分、生源和排序：鼎太小学、荔林小学、南海小学、南山小学，其中鼎太小学只招收本小区的学生，所以在生源质量上相对优质。中熙君南山和城市山林中间的地块，在建一所新的小学深大附小。 南海中学的学区范围是以桂庙路以南，月亮湾大道以东，广深高速以北（隧道），南新路连接新园路和南山大道连接南东滨路以西区域，房龄主要集中在在1994年到2015年之间。 较低档位：阳光花地苑、南荔苑、心语家园、瑞景华庭、汇宾广场、福海苑、赛格名苑银兴苑、深华园南山区、福海苑 考虑学位，福海苑可入，但是重点还是看价格。

提问：你好广叔，本人今年打算在广州上车，主要是刚需自住房，现在广州房价比较高，比较倾向是在 荔湾，白云，番禺这3个区买房，购房预算是在250万左右，老师可以推荐一下合适的上车小区吗？新房或者二手房都可以。

回答：你好，白云区的话建议看看罗冲围板块，此板块是白云区著名的刚需上车板块。未来，罗冲围片区作为广州较大的副食品中心将承载起整个广州市的副食品专业市场转型升级的重任。优美的生态环境和毗邻荔湾老城区的优势吸引了大量的优质楼盘入驻。

提问：您好广叔，我自住在大新地铁站附近一套旧房子，红本在手。第二套房在南油地铁站旁的雅仕荔景苑有一套旧房97平米的三房两厅两卫，月供2万。现在两个投资方案纠结中：1、卖掉南油地铁站旁的雅仕荔景苑的旧三房，能卖800万，还清银行贷款，到手400万现金，拿这个钱去买光明中心区的新房，比如华发金融街，如果还有余钱在沙井买个小公寓。2、花几万元把雅仕荔景苑的旧房装修，然后出租，装修之后租金大概9千到1万，然后等周边的恒大天璟、来福士的商业变旺，等两年到2022年12号线通车后，9号线南油地铁站也变成12号线的中转站，等周边的龙城花园旧改成功…至少等两年再卖。就是不知道两三年内，光明中心区新房的涨幅和南山南油的涨幅哪个更高。我家经济条件：我是家庭主妇，老公月收入两至三万，家里有个5岁的娃，近两年有怀二胎的打算。谢谢！

回答：你好，升值的潜力要看的是未来的增量和供需关系。雅仕荔属于后海边缘地带，相对成熟的区域，未来涨幅比较稳，但是暴击的可能性不大。光明板块主要是博暴击，但是不确定性比较大。我的建议是先把雅仕荔挂出来，寻找买家，打新和二手淘笋同时进行，如果碰到性价比高的，可以买卖同时进行，以防踏空。如果没有抢到性价比高的盘，建议维持现状。公寓不在我们的推荐范围内。

提问：您好广叔，想在盐田购买小三房60到80平米的学区房，看了春天海，请问是否有其它推荐。谢谢

回答：你好，盐田也有不错的学校，看你主要考虑自住还是学位，如果重点考虑学位也可以买在罗湖。 如果是自住可以考虑春天海。但是盐田投资潜力一般，盐田定位是港口和旅游业，不是重点，缺少城市资源。

提问：你好广叔，夫妻名下一人一套星海名城一套130平欠200粒，山海翠庐一套118平自主、手上资金200粒想把星海名城置换总价1000万左右的，看了山与海 、月半山没看到中意的，近期想动手操作，想在您这取取经，卖星海名城，如何操作价格好出手快？建议换到哪些楼盘？？盼复

回答：你好，卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 较好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。关注 南海玫瑰三期，山语海，半岛城邦，中熙君南山

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。