实探!吹风价不超过4万元/㎡,松山湖片区这个新盘值得打新吗?

下半年的东莞楼市，热度较高的莫过于松山湖片区，片区下半年预计将有多个纯新项目集中入市，其中不乏地段优越的新品，产品各有看点。

而在这些即将入市的项目当中，大岭山的华堂睿晟松湖云溪项目由于紧邻松山湖，同时入市节点在即，颇受购房者关注。

项目效果图

相信不少购房者都对华堂睿晟松湖云溪十分感兴趣：这个项目究竟怎么样？周边环境与配套如何？项目将于何时开盘？价格大概卖多少？……

那么，今天，就让搜狐焦点的鉴房师带领大家一起走进华堂睿晟松湖云溪项目，通过实地走访的方式来了解项目吧。

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项目实探

华堂睿晟松湖云溪，位于大岭山杨朗路北，距离松山湖华为欧洲小镇约1.5公里，项目的一侧和背面紧邻万科汉邦松湖半岛，另一侧则挨着松山湖的紫檀山项目。项目距离松山湖湖边约500米，步行可以抵达，但是由于背面有万科汉邦松湖半岛的楼栋遮挡，造成视野不佳，估计要在项目较高层才有可能看得到湖景。

鉴房师团队从南城出发，按照“百度地图”推荐的较佳路线，在交通不拥堵的情况下，驾车1个小时左右能到达项目，一路还算便捷。

来源：百度地图截图

为了更好地了解项目周边情况，鉴房师从松山湖华为欧洲小镇绕道出来，花了不到10分钟，便抵达了项目，虽然大岭山与松山湖在环境面貌方面相比有一定落差，不过鉴于两者之间的定位差距，也还可以接受。

抵达项目后，鉴房师环顾四周，发现项目正面即是杨朗路，道路比较开阔，不少车辆停放在道路两侧，略显杂乱。路边有两个项目正在施工，不少混凝土车、工程车进进出出，车流量较大，但路况整体而言还算顺畅。

据鉴房师观察，目前项目地块被高高的围挡围起，现场可以看到不少工作人员和机械设备正在施工，目测项目已有3栋楼体的工程进度建到高出围挡，预计不久后就可以申请预售证。

马路对面建筑物主要以汽修、五金商铺，民房、公寓还有工业区为主，目光所及之处缺乏便利的生活配套，环境与东莞一般村镇相差无几。

值得注意的是，由于项目紧邻马路边，有可能会面临一定程度的噪音、粉尘和空气污染的困扰。尤其是当鉴房师刚从松山湖出来那一刻，明显能感受到周围空气变得浑浊，还夹杂有呛鼻的粉尘气味，城市热岛效应也颇为严重。在阳光问政平台上，同样有市民投诉杨朗路上有五金店排放废气，周边居民深受其害，看来这种情况持续已久，亟待整治。

虽然近距离环境一般，对自住不太友好，但项目的地段优势还是比较突出的。项目位于松山湖科学城的规划范围内，距离华为欧洲小镇约1.5公里，周边还有众多国际知名的高新企业聚集，区域未来发展前景良好。

项目3公里范围内分布有零星的餐饮店和便利商超，还有一个较大型的休闲娱乐场所犀牛陂万科里，能够解决一般的生活需求，如果开车出行的话会比较便利。

项目周边有松山湖实验小学、松山湖莞美学校、松山湖实验中学等优质教育资源，不过，需要提醒大家的是，从行政区域划分上来看，项目地处大岭山辖区，业主子女是无法就读松山湖区域的公办学校的，想要就读松山湖的学校只能选择民办学校。

幸运的是，项目还有松山湖风景区作为主要景观资源，步行即可抵达湖边，是项目的一大卖点。

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项目测评

据资料显示，华堂睿晟松湖云溪是一个旧改项目，项目开发商为东莞振德家具有限公司，其背后是华堂集团，项目与睿晟置地联合开发，总投资约1.8亿元。两者还共同开发了东城的华堂城市星光项目，不过在东莞品牌知名度不算高。

项目占地面积16666.75㎡, 建筑面积41778.26㎡, 容积率1.49, 绿化率30%。项目共规划有3栋高层住宅、2栋叠墅和1栋商业体，共计228套房源，产品为建面约75-119㎡三房四房，和建面约180-190㎡上中下三叠。另外，小区内共有252个停车位，自带约4750㎡商业体。

小区规划总体而言中规中矩，奈何项目体量较小，发挥空间有限，内部配套设施比较欠缺，规划有一个参考“纽约高线公园”设计的“线形”园林，具体效果如何暂且不知，不过生活方式想必没有大盘那样丰富。

至于居住氛围，项目同侧就有万科汉邦松湖半岛、紫檀山、翡翠松山湖等成形住宅区，预计未来入住率上升后人气会有所增加，但目前周边配套显然不足以支撑相应需求。

项目周边路网密集，有多条高速环绕，与松山湖南站高速收费站比较近，交通较为便利；同时，项目与东莞地铁5号线松山湖南站（规划中）直线距离约600米，预计未来可实现地铁出行。

据销售透露，“受工程进度影响，项目营销中心预计在8月份正式对外开放，产品较快将于8月底一次性推出，项目均价预计不超过4万元/㎡，不过具体价格还得等项目备案价出来”。

近年来，受松山湖新房供应紧缺等因素影响，邻近的大岭山成为东莞楼市热点区域，房价逐步推高。目前，大岭山新房万科汉邦松湖半岛整体备案均价在3.8万元/㎡左右，离项目最近的二手房紫檀山的二手房挂牌价则接近6万元/㎡，成交价也多在5万元/㎡以上（二手房价数据源自贝壳找房APP）。

来源：贝壳找房APP截图

此外，据东莞中原地产研究报告显示，大岭山存在一二手房价格倒挂现象，区域内的万科金域缇香、松湖碧桂园的二手价格较高可去到4.5万/㎡。虽然区域下半年还有中海松湖璟尚、金地格林名钻等纯新项目待入市，但总体供应不足情况依然存在，预计区域未来打新热度较高。

来源：东莞中原地产

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鉴房师点评

经过一番实地探查后，鉴房师对项目的优点和不足之处做了一个总结，供各位购房者自行参考。

项目的主要优势有：

项目毗邻松山湖，约500米可到湖边，高层住宅有机会看到湖景，同时可以享受到松山湖部分配套；

受松山湖科学城规划影响，项目周边有众多高新产业聚集，对区域未来发展有一定带动作用；

项目与东莞地铁5号线松山湖南站（规划中）直线距离约600米，未来可享地铁出行便利。

项目的不足之处在于：

项目体量较小，社区内部配套设施乏善可陈，公共空间较小，业主活动受限，入住体验无法保证；

临近公路有利有弊，交通便捷算是一个优点，缺点在于噪音、粉尘、空气污染等问题可能长期与项目共存，对人体造成损害；

项目周边环境一般，相关配套升级缓慢，“近松湖”毕竟不是“真松湖”，有些核心配套是无法共享的，这对于有特定需求的购房者来说更加需要仔细考量。

当然，市场上不存在优质的项目，这个项目是否值得上车，还是要结合购房者自身的需求来考虑。不知道大家对于这个项目又有什么看法呢？欢迎在评论区留言，一起参与探讨！

来源：搜狐焦点东莞站

责任编辑：陈楚梅