东莞楼市:房产全是血海市场,可看板块只有这几个

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好！准备纯投资，首付130万，工作茶山，还有公积金没用，东莞己有一套全额房，东莞还有一个买房资格，想听听您的建议。一，松湖半岛与未来正宗松山湖深业那个更有投资价值？二，东莞城区听您的建议投资价值楼盘（有个孩子四年级，能有好的初中学区房较好，我们的户口在石排，工作茶山）。三，长安虎门沙田。四，新塘品秀星图，保利天际。结合以上四点，请广叔给我建议。谢谢！

回答：你好。1、两个都有价值，后者价值更大一些，地段、配套方面也更好一些。2、南城看下万科金域华府。3、虎门：南部湾万科城、虎门国际公馆，长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境，沙田还需要中长期持有，这个价位可不用考虑沙田。4、新塘品秀星图可以考虑。建议优选考虑南城，其次虎门长安都可以，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：新人首问：名下一套大朗新世纪添一居房产，打算卖掉之后换去广州，看了您的论坛，决定选黄埔，换房的目的就是增值。想请教：

1.换去广州房产增值前景是否更好；

2.选黄埔是否正确；

3.黄埔万科新里程270万两房，万科金色梦想250万两房，中海誉城北苑250万左右两房，该如何选？金色梦想这边没地铁的增值速度会不会差很多？

4.考虑教育的话，上述楼盘应该如何选？或者您有更优建议。

回答：1、广州当前前景更好

2、正确的选择

3、优选万科新里程，次选金色梦想。没有地铁，未来有地铁规划的可能。

4、都差不多，主要是先上车

提问：您好，想卖掉沙井村委统建楼，到东莞买二套，首付100左右，纯投资，请问买哪里的？

回答：你好。小产权价值一般，不过也看沙井哪里，如果是好的地段大可留着，随大市涨。首付100，4成可看下：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：新人首问，广叔，您好！1本人江西户口，在老家小县城有一套商品房住房按揭，2013年己结清，征信上住房按揭数为

1，在东莞现无房，请问在东莞算首房首贷吗？

2，现有现金100W,想在东莞上车总价300W左右，月供1.5万左右，自住或纯投资都行。偏向东城，寮步。二手新盘都行，烦请推荐些楼盘或地段，望指点，谢谢。

回答：你好。1、算首房首贷。2、可看下东城：具体投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：您好广叔，新人首问，我与老公户口与工作都在深圳，目前在深圳宝安西乡有一套78平两房自住月供7000（市值约425W），最近准备置换三房，看中的房源，102平，650W，算了下感觉这个超出我们经济范围，假设650，首付三成每个月需月供22000以上。但家庭总收入月约4W，想咨询一下，是卖了置换还是继续持有，或是抵押贷款买个二套呢，若二套三成想买300W左右的二套，两套月供才不到两万。盼早回复 谢谢

回答：你好，不知道西乡自住盘和计划改善的楼盘分别是哪2个盘呢？建议说说具体倾向再做判断。 自住建议出手改善，投资建议继续加仓。总价控制在400以内。 现在抵押jyd，如果不是真实经营，比较难下款。可以考虑加按揭融资。

提问：您好广叔，单身女青年，准备卖掉黄埔大沙东的老破小(小二房)，置换新房（(三房）。目前看中南沙保利天汇三房和黄埔区知识城的星汇城三房，总价250-270万，星汇城可考虑四房(340万)但是压力大一点。首付和月供都没有问题，请问买哪个未来更有升值潜力呢?

回答：你好，都不买，你这样不叫置换，叫乱换。置换虽是二房换三四房，但是前提往上走。卖掉大沙东老破小是没有问题的，但你宁愿就近换一个新房，也好过你买去镇龙和南沙，我要了解你究竟能真正迈出多大的步子去置换。保利天汇连十五号线体育馆都不近，你跑过去干什么。星汇城这样的跨管辖范围的楼盘千万不要去，什么营销号跟你说要去的拉黑就是了。这样带隐患的楼盘，不是说你买在靠萝岗一边就吃香的。买房子，一句正确的废话就是购买核心地段的优质资产。为什么呢？因为每次房价上涨，都是这些优质的资产较先开始上涨，进而带动其他区域上涨，这就是龙头的作用。

核心的原因是购买这些优质资产的买家，往往是较先得到“水”的人。疫情对经济的影响，最直观的影响就是贫富差距进一步分化。由于大量的信贷授信，那些本来公认的优质资产，会得到资金的疯狂追捧，创新高是必然的事情，这种现象会发生在所有优质核心资产上面，不光是房子。当然这里面有一个很残酷的现实是，优质房产的门槛是比较高的，你一开始是没有办法一步到位买入这些优质资产的，所以你只能一步步来，先上车，然后过几年攒一些钱往优质地段去进行置换，这就是购房人的罗马之路。

从一般资产置换到优质资产，永远是越来越难的，无论楼市上涨还是下跌，皆如此，放弃不切实际的幻想，不顾一切的追求优质资产是楼市投资的少有真理。无论任何一座城市，刨除跟普通人无关的先进豪宅，最优质的资产，依次为：双学区+次新房>单学区+次新房>学区老破小>好地段次新房>郊区临铁中小户型>城里无学区老破小>无学区老破大。按照这种方式买房，想亏都难。

提问：你好广叔，想请您帮忙分析下海珠南洲和沥滘板块的二手电梯楼投资前景对比滨江东或者是海珠区目前比较繁华的地段，哪边投资前景会更好些？

回答：你好，综合来看，两个区域板块半斤八两，海珠南洲、沥滘板块看起来热闹，但那边要真正的发展起来，其实并没有那么快，沥滘的改造提了至少10年了吧，我们有至少2个客户都是把罗马家园的房子出掉之后买金融城和琶洲 滨江东和海珠区目前比较热门的昌岗、人民路、革新路一带的特别次新花园社区，配套层面、产品品质层面、生活的便利度层面都是不错的，但未来的增量也就那样子了 如果非要给出一个答案，那就选南洲吧

提问：您好广叔，周末去实地看了光明凤凰城站周边的几个盘，也看了下金融街的沙盘。了解到光明区实行大学区，深实初中是全区分数排名，小学社区内都可以，这样看九龙台这些小区好像也没有强的学位属性，但贝壳看到九龙台最近成交快突破7万了，双地铁的概念也还比较远，这个价支撑还有其他因素么？是光明整体区域地位的崛起么，感谢

回答：你好，光明就投资而言短期已有兑现，但长期依旧有潜力，玖龙台的7万确实上了新高，主要是品质很好，在光明属于豪宅品质了，且近地铁，商业综合体，光明新区CBD，未来还会继续创新高。光明适合中长期投资。有名额建议打打光明的新盘，价差还是很大。

提问：你好广叔，考虑学区的话，龙岗的吉祥里和颐安都会怎么选？

回答：你好，地段，地铁，品质，商业：颐安好过于吉祥里 学位：当下颐安略差于吉祥里，未来大概率持平 户型: 吉祥里四房一卫，颐安三房两卫 所以，孩子近期读书的话，注重实用功能，买吉祥里。注重居住品质，买颐安。

提问：你好广叔，我们在去年底买了景田的景鹏大厦2房85平的房子，买成488万，是中间楼层是朝西南，没有阳台。房子离地铁大概走路10分钟，对面是北大医院和莲花山公园。就是楼龄老有30年了。想请问这房子买对了吗？我和我老公总感觉买错了，不知道3年后卖的话会不会会亏。我们买这房是想老了以后养老住，离医院近点好看病，也可去莲花山锻炼身体。 咨询您，谢谢!

回答：你好，景田以前分析过： 景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头； 但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 不过景田纯自住还不错，很适合养老。

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