【碧桂园映月台】晋升新一线,稀缺加持,东莞城区别墅资产化

晋升新一线，稀缺加持，东莞城区别墅资产化

碧桂园映月台，位于东莞松山湖生态园旁，毗邻20万㎡潇湴湖风景区。项目总占地3.59万㎡，享有5万亩东莞生态园胜景，坐拥得天独厚的城市绿色生态资源。映月台将传统人居理念与天然景观相结合，根据中国门第、大宅文化理念和地域特点打造稀缺湖景中式纯别墅社区。集碧桂园25年造城经验之大成创新研发建筑面积约142㎡—211㎡的中式庭院纯别墅。

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2017年，东莞之勃发，傲领风华，与名噪一时的院线大片芳华之名神同步。从粤港澳大湾区核心城市地位确定，到六片区14重点发展先行区规划落定，再到跻身新一线城市，引发中兴通讯等产业巨头抢进，莞城2465平方公里大地上，产业升级转型势头强劲，全年GDP预计突破7000亿元，2020年跻身万亿俱乐部概率加大，奠定了第十年宣告转型成功的基调。而这一年，东莞楼市也喜悦迈上嬗变之旅。房子是用来住的，不是用来炒的的定位全面深入落实，房地产市场去芜存菁，发展日趋健康稳定。产业结构升级及经济指标向好，也为东莞优质居住物业价值体现打开升腾的空间，其中少数稀缺型物业开始具备资产潜质，彰显居住功能以外的魅力。

别墅，因其对资源的极度享有优势，居住功能之外，在建筑形态、融入环境、居住体验、人生理想等方面，更蕴藏着审美情趣、人文追求、身份象征等衡量人居理念的丰富内涵。在自家院子看庭前花开花落，望天上云卷云舒，成了许多人梦寐以求的终极置业目标。除了是一种财富的验证外，更代表着峰层身份的骄傲。下面，我们就回顾一下2017年东莞别墅市场发展情况，看看楼市消费金字塔顶端的变化和趋势。

被禁的都是好东西？别墅说是

住宅用地供应创历史新低

2017年，东莞公开出让商住地仅17宗，合计占地64万平，建面143万平。住宅用地供应从2015年的502万平，到2016年大幅跌至177万平，再到2017年的只有143万平，逐年递减，2017年土地供应更是创10年来历史新低。土地资源是有限的，站位粤港澳大湾区核心，东莞土地供应也将更多地向产业倾斜，住宅用地供应只会日趋减少，稀缺性愈发明显。因为发展向好，因为供应日趋紧张，东莞土地受到众多品牌房企青睐，即便限价，仍然有14宗创下镇街地王记录，推动楼价全面迈向3万+时代。

别墅市场一墅难求

中国城市化进程提速，城市建设用地屡陷困局，逼迫政府出手封杀严重占用本就日渐稀少的城市土地资源的别墅。2003年，国家颁发首道禁墅令；2012年，再次重申严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。禁墅令出台至今，造成别墅供应量骤然减少，东莞也不想例外。据东莞中原研究部数据显示，2017年东莞别墅整体供应不到67万平，与2016年114万平相比，同比大幅下降41% ，创近3年新低。展望后市，一手别墅也将慢慢成为不可再生资源，将现一墅难求。

窃以为，楼面地价不断创新高，面粉越来越贵，容积率也将越来越高，未来住宅基本都会是高层洋房或者综合体，尤其是在寸土寸金的城区，别墅价更高。

趋小趋精，别墅市场无奈之选

从前，世人对别墅的印象是大而豪。随着城市发展迈向新高度，物质生活越来越饱满丰富，越来越多的家庭有条件开始追求富有精神内涵、彰显实力的舒居场所，大别墅生存空间广阔。在土地供应稀缺的大背景下，为满足更多的居民实现别墅梦，东莞别墅市场开始出现小别墅，已逐渐成为市场主流。数据显示，从2015年至2017年，100-150平小别墅成交占比从1%直逼26%，且在2017年，小别墅成交比重为所有面积段中较高，传统大别墅的供应和成交逐年下滑。市场表现方面，2017年海逸豪庭叠加别墅以21.4亿元累计网签金额夺得别墅项目榜单首位，从成交套数看来，排在前几位的海逸豪庭、碧桂园映月台、中熙君墅湾等基本为200平米以下的别墅单位。

小别墅之所以越来越受市场欢迎，除了政策及高楼价制约，更多的是因为拓展有度，单品溢价能力高，在性价比方面体现明显。随着经济转型升级曙光初现，东莞将会产生和集聚大批中产阶层。他们在解决换房需求的同时，更多的会将购置房产作为家庭资产配置的主要手段，并深入考虑保值升值的内在肌理。资源型土地开发殆尽，别墅的设计、实用性将会成为其中强劲的竞争点。目前来看，总价和面积控制得当，赠送面积较多，有设计感，性价比高的别墅产品更受市场欢迎。面积较小、转手税费低，也是投资者考虑最多的理由。小别墅越来越受欢迎，同时也反应了人们对于居住理念已经进入一个新的认识，不再停留在传统的追求大而豪的时代，更多得关注到居住体验、细节打造等。土地价值加上建筑的价值成本所构成的别墅价值，会因自身的产品特性走向分化。

城区别墅，资产配置效应显现

别墅的稀缺性在城区表现尤为突出。近几年城区的别墅供应一直处于极度的供不应求状态，且供应量还在逐年走低。2017年，东莞城区供应仅3万多平，近3年较低，成交量受限签影响，显得更低。而且有数据显示，目前市场上的置业热宠150平米以下的实用小别墅，在城区完全零供应，稀缺精品表现明显。东莞城区在售别墅项目屈指可数，仅有嘉宏锦园、帝景中央、鼎峰源著及君荟庭4个项目，库存墅源加起来不足50套，可供选择的少之又少。二手别墅同样稀缺而珍贵。价格方面，城区在售的别墅依然以200-250平以及500平以上传统大别墅为主，总价区间在700-1500万不等，首付基本要6成，约420-900万，均价约30000-40000元/㎡。这些总价高、首付高的别墅，购置成本高只是其一，但在置业门槛和交易成本普遍抬高的调控时代楼市，投资回报率被大幅压缩，自然被挤出主流之列。小别墅资产价值得以凸显。

风华独秀六看点，首付仅140万

2018年，东江滨水豪宅区金地风华，城央第三代豪宅应运而生，以新中式代言城区高端别墅，鼎成新一线城市资产配置高地。看点一，建面143㎡，使用面积较高达约450㎡，超高性价比；看点二，高端尊贵，地下室空中花园全赠送，城区别无其二；看点三，奢雅又舒适，前庭后院双花园，坐拥进出私人空间；看点四，精工巨匠，整体斥资超3000万元打造岭南韵味园林，华南区先进园林建造水平；看点五，低门槛，首付仅3成，圆你城区别墅梦……看点六，城区限量版，东莞峰层人士不二之选。

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