东莞楼市:不同地段的房子差距将越来越大,关键在一点

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提问：广叔，您好，东莞现在二手5成，子弹三百，想卖学位房，兼顾自住及长期投资，更偏向新房，打新价位低于二手，计划南城或东莞新房？你认为如何？

回答：你好。如果有一定的底仓，是可以尝试打新的。好的盘不一定能够打到，就是浪费掉上车好时机。新盘可关注下华润万象府、中海十里溪境二手次新看下：投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔你好，我孩子九月上小学，在洪梅碧桂园有一套140方的房子，贷款138，麻涌碧桂园信鸿嘉誉有一套140方的，贷款108W，麻涌已经签好合同四月过户248W卖掉，现在因为孩子上学问题，同时也考虑投资，现在孩子有可能上宏外或者御外，我是想的如果能上宏外就去金丰花园买一套电梯房把户口迁过去(因为好像去年开始宏外需要南城户口和房产，现在我们就是因为这个原因可能上不了宏外，具体条件还没讲，因为我们是在集团旗下幼儿园三年学籍的老师说有希望，如果不行就只能上御外了，具体月底应该可以确定了)以前住过恒大，当时觉得房子质量不好而错过了机会，现在价格太高供楼压力太大不敢买恒大，所以想找个便宜点的房子上学迁户口，较好是总价200左右的，大小都不是问题，之前也考虑过恒大后面的公寓77个方160/170左右的总价，但是后来了解到不能过户就放弃了，我想问下如果是宏外上学，金丰花园值得投资吗？或者南城其它有没有好的推荐?麻涌那套房子卖掉只有150W左右可用。

回答：你好。碧桂园信鸿嘉誉不自住可以出手置换；公寓不建议买；金丰花园带阳光2小+宏远外国语，自住读书可以考虑的，投资只适合短期，因为有一定楼龄了。南城可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好！新人首问。我坐标东莞，目前在东莞已经有两套房，想买第三套（纯保值投资），但目前子弹只有60，第三套在东莞已经银行已不放贷。①准备找人代持（首套资格），请问东莞有什好楼盘介绍？②不找人代持，在珠海中山惠州等地方有什么适合的介绍？十分感谢！

回答：你好。1、200可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！2、具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，现居东莞沙田碧桂园(租)，平时上班在厚街，开车通勤10分钟。惠州大亚湾入坑一套128平4房，每月还7700，地址在大亚湾西区公园上城，现在卖的话，大概只能卖15000一平，购入的是14500，能不能继续持有？是卖了还是等升值？因公司在厚街这边，考虑东莞定居，我老婆有深圳购买资格，我在东莞社保2021年12月满1年，考虑在东莞购买一套刚需，有子弹50，加年收入80左右，如果东莞买是在沙田还是厚街还是虎门？沙田现在房价也要27000，厚街虎门大概3万多一点。小孩马上满1岁，考虑教育问题，好的小学都在莞城南城，我可以接受租房，如果是东莞排名前列套，在哪里比较合适？

回答：你好，惠州大亚湾天量供应，价格是不容易起来的，不住可以出手置换。可以买个320左右的房子，自住建议考虑厚街、虎门，配套要好一些，可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：（新人首问）本人坐标东莞南城，已婚，排名前列套房子还未结清，现在想趁这个尾巴投资一套小房，因为手里只有35万，所以打算两夫妻各自向银行贷款30万然后买个110平的房子一次性付清。一开始看的是南城cbd的保利公寓，后来怕出手难所以没买，开始看二手房。

1.看了石碣合信，要180万，五成首付不够，贷款银行的也不够，因为一套房也要还贷款，如果再借压力太大。

2.大朗敏捷春天、财富公馆、金沙雅苑这三个地方推荐哪个地方？打算手持有3-5年后转出值得投资吗？110万敏捷春天资金也不够，建议继续贷款咬咬牙下手不？

3.买增城新塘或者石湾的龙湾新城，龙湾新城现在大概在1.4万一平方，朋友已经买了这里投资，19年尾9000一平方，20年尾1.3一平方，现在1.4左右。如果是不买东莞，推荐增城新塘哪个楼盘好？还是石湾？现在先上车这个想法对不对？还是不要给自己那么大压力，因为实在不够打算把家里车子卖掉，现在还可以卖个20万。

回答：你好。

1、石碣合信生活配套方面还是挺方便的。

2、优选财富公馆，次选金沙雅苑、敏捷春天，可以踮踮脚买

3、石湾的龙湾新城自住还可以，有一定的配套。但价值不如新塘，可看下新塘：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：你好广叔，我在东莞南城、东城、石碣这附近～排名前列套房自住、首付只有60！在东城、南城只能买个旧两小房、在石碣达鑫江滨新城或者高埗颐龙湾可以买个新一点的小三房！请问怎么选择好一点？现在入手合适么？或者买南城排名前列国际的两房？不过没有社区！

回答：你好，自住加投资建议尽量考虑东城和南城。南城：当前的金融，贸易，产业孵孵化园区，在东莞做的最出色,加上中心区核心区，不用担心未来。

东城有商贸，有工业,也是中心区,也不用担心。石碣现有的产业多以劳动密集型为主的加工型企业，技术含量较低。绝大多数从业者收入偏低，购房能力有限；且工厂提供住宿，无租房需求，对当地的房地产影响偏弱。而本地居民老一辈以自建房为主，一部分的年轻一代选择镇区商品房置业。

高埗的房地产开发起步晚，发展相对较慢，楼盘项目少。2010年之前，当周围几个镇街都建起了一栋又一栋的商品房的时候，高埗镇的房地产项目是零。9年过去了，目前仅有的两个二手商品房楼盘是新世纪颐龙湾、光大江与城。价格相当，如无新房的执念，建议还是优先考虑主城区核心区的二手房。毕竟教育和相关配套已经成熟。

提问：您好广叔，西边太贵所以想问下东边的龙岗布吉的布澜路的尚峰和健康花城怎么样，健康花城跟地铁基本无缝衔接了尚峰也就走一小段路，实地看过地铁14号线已经在修了22年底通车因市区上班这边还近点龙中太远了，特别布澜路以东都是一些厂房加空地感觉以后等地铁起来了这边会不会有发展潜力，这里严格来讲是属于南湾街道办的不属于布吉。谢谢

回答：你好，这两个盘属于石芽岭。 布吉是洼地，但石芽岭还可以买一买。 虽然位置和交通一般，但片区面貌还不错，没有布吉那些漫山漫谷的农民房，楼盘也新，跟上大势还是没问题的。

提问：你好广叔，深圳投资一些老破小，等待拆迁可以吗？即使不拆，一线城市老破小也有流通性。那个板块适合博拆迁呢？谢谢！

回答：你好，哪个板块都不适合博拆迁，看看木头龙的例子，多少人望穿秋水，盼到白发苍苍都没能住上新房。首先，如果拆迁确定，我们作为普通人，总是最后得到风声的，价格也早就体现在房子里了，高位接盘恐只是是一腔孤勇。

如果没有任何拆迁消息，能否经得住漫长年月的等待，一直坚守到交房？眼看别人的新大好升值像火箭，自己的老破小像蜗牛，而旧改又遥遥无期，是否依然初心不改？恐怕很难，因此变现是一定要考虑的。风烛残年的老房子，老鼠蟑螂满地蹿，物管早就破罐子破摔，形同虚设，就算一线城市流动性相对好些，可始终还是不受人待见，最终还是要牺牲价格来获取流动性。再加上贷款年限短，金融属性差，综合来看，还是避而远之吧。

提问：你好广叔，我15年5月在田贝买了一套60平米的二手房子,原价245W，现市值380w，按揭9500元，租7000, 16年3.20号前在东莞沙田的尉蓝海岸买了100平米的一手房，当时价120w，现市值价160w，现毛坯房，未租。现手上有几个公司在经营，现金流好，年收入在50w左右，想将沙田房子处理，置换到靠近龙岗的大运城邦（属东莞区域），价格2.8w左右，妥否？还能另支高招吗？现我儿子深户，有购房名额！

回答：你好，儿子是深户，建议继续加仓深圳。 虽然大运城邦在东莞算不错的楼盘了，但是未来的价格天花板会比深圳低很多。 大运城邦和龙岗一衣带水，房价也是共悲欢，龙岗房价没起来，大运城邦就也没戏。 考虑大运城邦还不如增加点预算入手一套龙岗大运板块上车盘。

提问：您好广叔，我是深户，五成想买南山500万标的，主投资。有300万现金首期+税费中介费。但看完后觉得实在买不了像样点的房子，下不去手。请问我这个投资价位，是不是不适合深圳等一线？是不是得考虑二线？感觉深圳选不到性价比好的房子了，广叔有什么建议？

回答：你好，500万都买不到房，你让大把预算300万的情何以堪？500万当然可以买到不错的标的，前提是不要死磕最热的片区和房子。单价对应价值没错，但500万的预算非要买均价12万的片区就有错了。退一步，海阔天空。具体的楼盘推荐参考会员内部分享！

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