东莞楼市:石滩的房子投资价值高吗?内行人为你解答

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：你好广叔，新人首问，我是东莞工薪族，目前在增城石滩一套自住。近期东莞房已经不能上车，可否考虑惠州仲凯高薪区的房子，龙光九云台，保利，奥园，三个盘在附近不远。如何选？还有石滩的房子在增值方面有必要持下去吗？工人子弹有限，可长久点持8到10年。盼回复，见笑！

回答：你好。石滩的房子可出手。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔你好，目前手上有一套东莞南城西平现代经典花园一楼带花园的房子194平，想买入第二套房子目标滨海新区，目前工作深圳沙井，想买既能投资又能自住，目前手上资金100+，麻烦推荐楼盘，谢谢

回答：你好。东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：广叔，拜托回复下，我在塘厦莆心湖工作，最近看了很多楼盘，今天又看了凤岗恒大绿州91平285，塘厦兴怡居94平338，中信凯旋城102平330，想请你帮忙给个建议买哪里好？急等回复，感谢！

回答：建议优选中信凯旋城，南城鸿福路站，地段价值高；次选兴怡居，周围环境要好一些，生活配套也方便。

提问：广叔您好！我还想咨询一下以下问题：

1.如果我要卖掉现在东莞西平两房到手340W，在深圳首套五成只能入手500W左右的两房（目前收入水平负担不起月供，只能留存部分月供几年），需要有小学和初中学位，适合自住不考虑投资。龙华的美丽365花园单价5W+，学位有清湖小学和新华中学，值得入手吗？罗湖笋岗，水贝，湖贝片区，宝安新安片区还有机会吗？或者还有什么其他选择？因现在东莞居住，不方便详细看房对比，希望能提供具体的楼盘尽快入手。

2.因子弹不多，在深圳选择太少，是否还是先在东莞南城置换次新三房，改善自住和投资，等待3-5后再置换到深圳？但孩子明年读初中，比较纠结回深圳还继续在东莞上学，望请广叔能给予建议，非常感谢

回答：你好。

1、美丽365，刚需上车盘可考虑的。罗湖这边上车是没问题，但容易跑输。还可看下水贝：泊林花园；石芽岭：慢城

2、明天读初中那就在东莞读了，深圳的话要计算好时间和入学的积分，是否达到要求，时间有点紧，不一定能赶上。可以考虑南城3房，南城也不差的。

提问：您好，广叔，坐标深圳，33岁，手上子弹130，有首套首贷资格，月供可以2万左右，可以投注分离， 目前看了光明一号72平小3房460万（可配合GPGD到485）.已交10万定金，这套可以入手吗？ 还有坪山京基御景印象89平3房东南向，380万， 坪山金地朗悦89平3房，装修，365万， 龙岗大运中海康城国际89平3房430万， 还有更好的建议吗？

回答：你好，光明一号买入没问题 对光明的未来还是非常有信心的的： 1、和沙井这些地方不同，光明之前农场用地多，所以整个片区农民房少、易规划，实际的规划做的也非常好：光明小镇、凤凰城、科学城、大学城，产城融合、宜居宜商； 2、工地非常多，大部分是产业工地，未来这个地方会持续涌入大量人口，而且是中高收入人群； 3、整个片区一手、二手供应并不算多，九龙台、星河天地、绿地城市更新、宏发万丈城城市更新，二手传麒山、光明一号、光明大地以及边缘地带的几个旧改，未来不会出现大量砸盘的现象; 4、光明位置比较有优势，相比于龙岗、坪山、观澜，离南山、福田、宝安距离都比较适中。 光明以后是南山后花园，这个说法我是不认可的，光明自身的定位非常清晰：和北边的松山湖，南边留仙洞总部基地、南山科技园连成一条优质的科技走廊，随着基础设施的不断完善，价值会慢慢凸显。 光明中心的四个盘：金融街、宏发、电建、中海，都很大概今年开盘。而未来几年光明中心基本没有新盘入市了。 不仅新盘没有供应，二手盘也没可能增长，因为受三年限售影响，光明卖掉的新盘基本要5年后才能入市限售。供需关系的天平会严重倾斜。 如果光明入手价控制在6万以内是较好的，再砍砍价吧

提问：你好广叔，洋房户型怎么样？之前不太了解这个东西。价格相差不多的情况下，是选择高层，还是洋房呢？

回答：你好，户型很多和高层一样，所以你说洋房户型怎么样，没有答案。简单讲讲洋房和高层。很多楼盘会高层和洋房并建，买房的时候该怎么选择？其实还是要看买房人的具体需求以及整个楼盘的房屋比例。同小区带电梯的洋房单价肯定是会高于同小区高层房单价的。毕竟在相同的面积上，单位产出的户数少，总价不变的情况下，这个差价就需要均摊到每户平均价格上，自然溢价就高了。

洋房的好处在于户型好，楼层总户数少，邻里关系简单，均摊小，得房率高，但总价偏高。所以，这类房，需要改善居住环境的人群买的比较多。而高层楼层高，户数多，上下班高峰期电梯繁忙，车位紧张，没有洋房户型好，公摊面积大。优势在于买房门槛低，小户型房入手容易，毕竟总价相对低很多。所以，刚需买高层电梯房比较多。

买洋房，更注重是居住感受，但总价偏高，不利于后期出手，所以投资的属性偏低。买高层，居住体验没有洋房好，但是在后期转手的容易程度上来看，和相近面积的洋房来比较，总价低于洋房，所以转手率会高于洋房。

提问：你好广叔，目前是这样 佛山桂城金地珑悦一套76平两房2016年买的，广州萝岗的华标峰湖御景 76平两房2017年买，都还在月供。是否应该抛掉佛山的置换到广州来 ，这种情况应该怎么调整收益较大化？

回答：你好，核心问题在于房票、贷票以及和首付预算之间的关系。 从城市轮动和房地产周期来看，佛山桂城的房子其实并不好卖，比较难，也不是说你想卖掉就能置换过来的，比较难卖的。 但整体看：在子弹和房票紧缺的情况下，优先选择广州是对的。

提问：您好广叔，本人家庭主妇，在深圳带娃，深圳有房已付清，老公在广州上班，目前年收入在20万左右，目前有100万的存款，在广州有房票，首付和预算都有限，是在广州买房呢？还是退而求其次在佛山买呢?有什么好的推荐吗？是否可以下定金延迟半年交房过户呢？

回答：你好，如果现在有100万的预算的话，建议直接上车广州，推荐番禺，这里潜力比较大，可以看看万博和番禺广场一带，这里有南部交通枢纽的潜力，后续的升值空间比较大。至于后面一个问题，我的建议是拖延流慎用，最多以年底银行信贷额度为由，拖到1月。遇到笋盘，以成交为目的，以顺利过户放款为目的，越笋盘越不要拖，久拖生变。

提问：你好广叔，本人目前年收入税后50-60W，2-3年后应会增加20-40%，最近想把手里佳兆业前海广场2.5房置换卖掉，出手还掉贷款能回650万左右（HK工作，需要的话可以做利率3.2%左右的税贷80-100万）。 目前看中宝能城4房，去HK上班坐高铁方便，小区好朋友多。但板块未来升值潜力和还有小区环境又不如前海，所以想问问老师是否置换和置换的时机。另外很喜欢半岛城邦这个高大上的盘，预算内只能考虑二期（单证）有1000万-11万左右2.5房，没有一步到位，预算1200W内，不超过1350W（能硬上半岛低层大3房），不想贷款太多影响生活质量和未来创业的可能。所以请广叔不吝指点迷津。

回答：你好，西丽不是领涨板块，但宝能城自住很舒服。 1000万以上的选筹思路： 1.深圳湾（深圳湾学校覆盖的小区） 2.南山：华润城(大冲城市花园），配套成熟，楼龄新，可以关注； 半岛城邦，学位有潜力，海景漂亮，有的单价不贵； 3.宝中：幸福海岸、第五大道、尚都、熙龙湾

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