东莞楼市:这个区域买房需谨慎,有钱也别轻易买

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：广叔您好，我本人住在上东国际，想在附近给父母买一套方便照顾父母，同时也方便父母帮我接送小孩放学，我看了一下附近宏远北的几个楼盘(江南世家，活力康城，江南雅筑，江南排名前列城)，活力康城单价较低同时楼龄也是最老的(03年),我看了一套81平245万的两房，不知道这种老房子还有没有升值的空间，以后好不好出手，顺便也请广叔推荐一下南城其他地方有没有250万左右的小三房，自住加投资，谢谢！

回答：你好。活力康城短期没问题，建议优选江南排名前列城，次选江南世家、江南雅筑；250小三房在南城难找。

提问：广叔，您好。新人首问。广东外省人，纯投资。子弹六十，二套房。目前有两个大方向如下。1.选择买佛山或南海或顺德的：a学区房老破小 ；b新盘（希望有推荐的具体楼盘）。2.选择买惠州沙田站附近或传说中14号线（虽然有消息说暂时不建了）白云站的新盘或者次新盘（希望有推荐的具体楼盘）。想问下广叔：买以上哪个地方具体地段的哪种房产，比较稳，回报率高。或者有其他地方的推荐也可以。谢谢。

回答：你好。是已经在佛山有一套了？还是外地一套？我就按佛山首套计算

1、建议买二手次新盘，建议看下南海：越秀星汇云锦、名汇嘉园、悦万城。2、这个资金量就不要买惠州了，可以考虑东莞。

提问：广叔好，东莞茶山香茶郡的户型不错，买来之后升值空间大不大

回答：你好，茶山香茶郡，自住+投资可以考虑，有一定潜力

提问：广叔你好 请问一下东莞 2021年的房价涨幅怎么样，现在我在常平那里给了两万块钱的定金想放弃，我工作地是在深圳平湖，然后比较希望在临深片区淘一套两房的请问现在入手先上车常平新房还是过完年 4，5月份才入手凤岗临深，二手房合适一点，现在上车首付只有60万 ，最怕是凤岗雁田听说三正6月开盘33000~34000左右，希望广叔支招

回答：你好。常平什么楼盘？东莞一些低总价的房子还是会涨的，刚需是要买房的。总价高的短期可能会横。凤岗雁田可以考虑，也可看看黄江。

提问：广叔你好，目前手上有一套东莞南城西平现代经典花园一楼带花园的房子194平，想买入第二套房子目标滨海新区，目前工作深圳沙井，想买既能投资又能自住，目前手上资金100+，麻烦推荐楼盘，谢谢

回答：你好。东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：你好广叔，惠州龙光城有一套别墅，深圳购置了麒麟公馆，小孩一岁多了，想要未来有一个比较好的学校较好离家近一点，不知道是卖可别墅在南山在投资一套小的学位房好还是博一下深圳扩容的红利继续持有龙光城别墅好呢？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。 买惠州较大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。 惠州房价眼看离深圳越来越远，未来想再置换深圳很难了。 建议出手惠州，置换南山。

提问：广叔，你看这样行不？资金不太够，只能入手一套楼层差点的两居，学区房，期房。想等资金充裕之后，卖掉，换一个同样小区的大三居。因为，该小区是一栋一栋盖，目标房产要等三年之后盖起，但孩子可能两年后上小学。

回答：你好，如果手头不那么宽裕，建议可以先上车再说，买70%-80%的人都可以住下去的房子，可以按市场价买。

因为房产上涨的“速度”太快，即使只是涨价5%，普通人靠工作也很难追赶得上。如果先买房上车，用资产追资产，没准还有机会，甚至买得好还可以大赚一笔。但一定不要买巨大缺点的硬伤盘，比如不要顶楼底楼、户型不要太奇怪、不要靠近明显的厌恶设施，如垃圾变电站等，这也是为你之后置换打好基础。

提问：你好广叔，珠新西碧海湾南向的140和天河北的芳草园怎么选

回答：你好，碧海湾均价7.3-7.5，芳草园均价6.5-7.0 碧海湾学位天河排名前列小学、芳草园龙口西小学 碧海湾近乎单体楼无小区、芳草园属于天河北品质小区 碧海湾户型属于上个时代，芳草园户型产品不错尤其2、3期 碧海湾投资属性上略胜，芳草园自住舒适度略胜

提问：你好广叔，我现在买八卦岭用来投资值得么？它涨幅这么大，是透支了还是怎么样

回答：你好，八卦岭片区从“老破小”到单价10万+，只用了一年。荔园实验学校、荔园小学东校区的学位的力量可见一斑。八卦岭宿舍是楼梯房、年份久、居住体验差，但因离荔园小学东校区最近而创造了涨幅全市排名前列的神话。鹏盛村涨幅第二，比八卦岭宿舍舒适但也没有阳台，采光透气不行。旭飞花园涨幅榜第五，楼下有沃尔玛，小区较新，较低户型建面很小。此外，涨幅大也和棚改有关。至于透支不透支的问题，不排除这种情况，所以建议投资者理智选择。八卦岭最近几年房价涨得得比较厉害，目前已处在高位，对于投资为目的的购房者，特别是在深圳限购政策严控中，房票愈加显得珍贵的情况下，不太建议盲目追高。

提问：你好广叔，我按照您的意见看了宝中和碧海的二手房，去年底涨得很猛，不起眼的房子都上千万了。后来考虑新房，如西丽的金众麒麟公馆4房，大悦城天玺一号4房，总价面积都差不多。只是前者带装修交付。请问目前900万多的这两盘优选哪个？另东关乐尚林居这个盘如果还有房的话值得买吗？比较便宜。谢谢

回答：你好，天健天骄、金众麒麟公馆、大悦城，价格都备上去了，即使是比较看好、转租为售的深业中城，也比原来的预期贵了2-3万每平，限价红利几乎已经不存在。对于后市的一手，大概率也不会有什么便宜可以占。但是，投资房产，不能把一切寄托在限价上，有限项目，由于自身产品或者配套的优势，还是值得期待的。比如今年的华润城四期、沙井海岸城。东关乐尚林居，号称离留仙洞、科技园、后海、前海都是十分钟车程，实际上就是谁都撘不上；学校、地铁距离都是弱项；周围还有几块军用地，估计后期开发起来也麻烦；南光高速、南坪快速入口倒是不远，门口是公交车站，到桃园地铁口约十分钟，后期可以采取这种方式出行；这个价格，适合在南山上班的刚需，自住还行，投资一般般，大概率是跑平大势。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。