东莞楼市:楼盘价格虚高,跌跌不休,想买房的再等等

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提问：广叔你好，东莞户口，子弹有限，因为没有贷款名额又找不到DC，只能找小户型，1，樟木头的帝豪花园一期小两房，帝豪花园站就在门口，一万多点点一平米，南北通透五楼顶楼，两个阳台，一号线支线如果通了养老也可以的，与深圳22号线无缝对接。一号支线有没有一号线方便？2，大朗财富公馆小复式一房或者小两房，财富和美好家园已经分别有一个小复式。3，鸿福路口昌盛大厦小单间，阳光一小学区，这个学区的房子已经有一个单间一个一房一厅和一个两房了。

回答：你好。

1、帝豪花园一般。1号线都需要3年后才能开通，1号线支线从规划到落地还要更长时间，而且不确定性很大。

2、大朗财富公馆可以考虑。可考虑了出手一个小单间，凑资金入个大一点的。

3、昌盛大厦一般。

提问：广叔您好！目前我在东莞寮步松柏路有一套风临花语岸的房产夫妻联名的，房贷已结清，现想做投资，看了大岭山的③处二手次新房1.光大山湖城二手价一平34000～36000左右三房，万科金域缇香价格一平39000+以上116方4房加上税480万值不值？这个价会不会追高横盘？新世纪领居大三房36000～37000元左右.2.茶山的新楼盘龙湖己冻资，未开盘不一定能抢到，但是鲁能公馆今日开盘网抢到一套100平米，总价260万！目前有子弹240万！做投资选二手的哪个好？还是买茶山的新楼盘龙湖或鲁能？或者还有没有别的建议？

回答：你好。1、光大山湖城可考虑；万科金域缇香，地铁口，也可考虑，这个价格中长期还有潜力的。新世纪领居也可考虑。

2、茶山新盘龙湖、鲁能都可考虑。

具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔 晚上好。二套 投资 近期上车。付费请教…

1.颐景园和悦万城哪个更好 短期3-6年。为什么。（看中悦万城靠近3号线，又觉得颐景园对口小学好一些）。另，颐景园是2007年的是不是不属于次新房了。

2.桂城板块和千灯湖 投资的话 哪个好。为什么

3.佛山房价会不会像青岛济南跌呢…

回答：你好。

1、颐景园小区环境好，有轨电车在建，07年还算次新，短期持有没问题的；悦万城，次新，配套繁华，地铁3号线在建，一楼底商，有一定的噪音，居家氛围没有这么好。我的建议是考虑前者。

2、两个板块都可考虑，具体看预算

3、佛山房价泡沫不大

提问：新人二问！！！广叔你好，就总价270以内，着重考虑小学学位兼顾后期涨幅空间。前期一直在关注龙光峰景华庭，因为有可能摇号入读黄埔军校附属小学，房价相对可以接受，在可承受范围。

您推荐中海誉城和金梦，（东荟城及科城山庄因粮票不足，不考虑）。

需您指导：1、龙光、金梦、中海三个项目未来5-8年的涨幅空间哪个更有价值呢？龙光周边觉得没什么规划可以促进增值。金梦和中海交通是一个大问题。离地铁太远。

2、龙光对应的学位会不会比玉泉小学弱呢？

回答：你好。

1、金梦、中海地段价值要更大一些，因广州发展一路向东，未来也有地铁规划的可能。

2、未来学校的好与坏还要看生源。未来有这个可能。

提问：你好广叔，外地人深圳户口，没有房子，子弹400 还贷能力有限，投资什么城市或深圳本地哪些小区比较有升值空间？想买个2房的。

回答：优选深圳，深圳上车盘可以考虑买南山中心区.蛇口.福田.梅林.景田.皇岗区域的小两房 ，还 可以买购买力外溢的次新小三房（地铁房）龙华的清湖.宝安的沙井.坂田等区域

提问：广叔好，广州广钢合适吗？理由？广叔有推荐吗？

回答：你好，广钢的优势很明显，靠近海珠西、荔湾、越秀等老广的生活圈，人口的导入比较容易，生活配套不是问题，但其缺点也是这个，因为地理位置太靠西部，新广对它的认可度不高。广钢另一大劣势，广钢新城据称规划了20多万人口，而且容积率超高，如此多的人口快速聚集到一个巴掌大的地方，教育、医疗等公共资源的供给可能会比较紧张。

另外，芳村其实是一个岛，去哪都要过桥，再加上广钢新城规划时没多少产业用地，居民上班还是得去天河越秀海珠，通勤可能会是一个难题，其交通体验可参照金沙洲。广州推荐黄埔和万博板块，总价400w+，值得关注的楼盘具体详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，我的生活半径在深圳东半部分，要带学区，首套房，首付三成预算在230万左右，要四房两卫，想要兼顾居住和投资，应该怎么买，谢谢！

回答：你好，我每天接触的投资客自住客，有大量600-800万的中端客户，他们共同目的是买一套小三房，有升值潜力，品质略好，学位中上。 听起来要求不算高，但我会直接告诉他们：买不到，哪怕预算达到1000万，也要在品质、升值和学位上做出取舍。 深圳其实并不贵，只是每个买房人都太贪心，既要又要，既要住的舒服又要有升值潜力，甚至还要附加学位，这几个需求合并同类项，价格必然上天。 首付230，总价控制在650左右，东部好学校太稀缺。 好学校都集中在关内，学区稍微好点的可以在南山，罗湖和福田，但是买不到4房。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，我在深圳上班，能不能介绍一下黄埔区和南沙区，现在买房投资这两个板块可以关注吗？

回答：你好，广州楼市发展行情向好，购房需求较为充足，新房均价约3.2万/㎡，二手房均价约3.6万/㎡，一些热点区域房产均价突破5万/㎡，对刚需来说门槛较高，适合购房的区域只剩下从化、增城、南沙、花都及黄埔等房价相对较低的城市，相比较而言，如果希望购房投资，黄埔与南沙是广州市未来发展的重点区域，值得关注。黄埔区临港经济区、科学城、知识城等重点发展板块发展潜力较大。临港经济区交通发达，产业定位高，区域内房子有较大的升值空间，适合购房投资，均价4-5万/㎡。科学城是黄埔区的产业集群地，人口密集、产业发达，房价还有不错的上涨潜力，但均价较高。知识城目前是黄埔区的房价洼地，板块正处于强势发展期，但缺点是距离主城区较远，通勤时间长，有一定不便。南沙区的金洲与横沥岛尖板块也比较值得购房者关注。金洲板块配套完善齐全，发展较为成熟，但楼盘供应充足，房价上涨动力不足。横沥岛尖医疗、交通、教育配套等正在逐渐发展完善，未来前景较好。

提问：你好广叔，我朋友年前参加了富士君悦府的登记，买二套房，结果还入围了，这个盘这么容易买到的吗？我看这个项目交通位置挺好的，难道是说它有不为人知的缺陷？老师觉得这个盘怎么样？

回答：你好，富士君荟位于宝安区，新盘入市后热度不高，打新难度较小，原因在于项目本身存在较多减分项，居住体验不好。首先是项目的环境，富士君荟周边为工业区、产业园与农民房，城市界面较差，配套较为缺乏，小区内回迁房较多而且较为分散，住户质量也就难以保证，生活体验不佳。其次是楼盘的户型，虽然定位是改善盘，但是房子的空间利用率较低，可使用面积较小，户型设计不够合理，通透性不强，改善属性不强。

除此之外，还有一些车位不足、噪音污染、交付时间较久的问题，项目值得诟病的问题较多，但也并非全无亮点。富士君荟项目近地铁口，周边毗邻主干道，无论是自驾还是轨交出行都非常便利，通勤效率较高，项目的价格也是较为亲民的，仅6.5万/㎡，与周边二手房形成一定倒挂。综合来看，富士君荟较大的优势在于交通与价格，在新房难求的深圳楼市，如果有一定的置业需求，预算合适，还是比较建议入手的。

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