东莞楼市:虎门PK黄江,哪里的升值空间较大?

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好，纯投资东莞虎门万科花园111平380万，黄江保利和光尘越新盘，两边房价差不多，投哪个预计价值更大一些

回答：你好。选黄江保利和光尘樾，还有地铁利好，未来直通深圳。

提问：新人提问。你好！广叔，我老家一套住房120平，欠款32万，月供2150元。在虎门琥珀公馆有套公寓，欠款36万，月供4200元（目前出租2500元/月）。虎门盛世豪庭（全款）有套房刚出售300万，我与老公步入中年快五十岁，收入能力不强，收入除掉开支只够月供六千多元，一个孩子读大二。工作上住虎门和沙田都可以。现在想买套房投资+自住。看了虎门很多房，便宜点的老破旧看不上，虎门次新房也要3万多。也看了沙田的礼顿，碧海云天，礼顿公摊非常大，碧海云天第三期年底开盘，户型方正公摊小，绿化景观很好。还有碧桂园柏丽湾二期正准备年底开盘，小区旁边有建公立小学与幼儿园。

1，是买虎门的旧房还是买沙田的新房？

2，沙田的碧海云天好，还是碧桂园柏丽湾好？

3，如果买虎门，广叔推荐哪些楼盘，因不想承受太多压力，现有300万资金如何运用。以上请广叔指教。

回答：你好。老家房子自住可保留；虎门公寓建议换成住宅；

1、虎门的房子可以买，但是太老的房子不建议。考虑沙田

2、碧桂园柏丽湾更好一些。

3、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔您好！广州老八区已有两套住房，手头有110万，想再购一套约180万的房子作为投资，好像只能买增城片区的了。看过保利大国璟、大华东郡、佳兆业悦峰、品秀星图，正好代表了增城的几大版块。想问：1.增城是否值得投资？2.增城哪个版块升值空间大一些？3.上面几个楼盘哪个更好一些？预算内的话品秀星图只能买靠路楼层朝向差的雨房。4.除了上面几个楼盘，有无更好的盘推荐一下？

回答：你好。

1、之前增城的新塘还是有点价值的，但后面放开了入户门槛，也就是说变相的放开了其他区域的限购。那么不限购的增城价值就略有下降。

2、东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：广叔您好！付费资询。本人外地户口，广州社保到2021年9月份才满5年，已在佛山三山新城保利西雅图供一套三房、大亚湾金地自在城供一套4房。疫情影响收入不稳定，现自有资金50万+在供的房做装修贷+亲人借=400万左右。①想尽快在广州上车，晚就怕追不上了，依次有哪些短期回报率高的盘可推荐呢？今天看了万博万科95方500万业主还惜售。②没学历如何破解限购呢？③以上在供的两套房前景如何呢

回答：你好。

1、万科欧泊不错的，可以考虑。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

2、让中介给你搞定，办个职称

3、保利西雅图还可以；大亚湾金地这套位置看也还可以，适合中长期持有。

提问：广叔你好，我去年9月买入了东莞星城翠珑湾4期137平顶层3.8m层高，单价2.9，现在想卖了入深圳西案官邸一套51.7平的小两居，单价11w9，请问这样划算吗？我看其他的房源都挂16.5w一平了。然后东莞星城翠珑湾的房子，要怎么做才能尽快脱手？

回答：你好，西岸官邸单价11万+可以考虑，较新成交价在12-14.5万左右。 东莞卖房技巧： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 较好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：你好广叔，作为90后，30岁了真的感觉心态不一样，压抑，烦躁，从一线城市回归三四线小城市生活，收入跟圈子都得从新开始积累，没有合适的职位，工资低，感到迷茫，很想做好当下事，但总是安静不下来！

回答：你好，我觉得，抱怨环境是最没有意义的事情，loser才会抱怨环境不好，有能力的人想的更多是，怎么在现有环境下过得更好。环境再差，也有过得相对好的那一批人，你要做的就是让自己成为他们仅此而已。再说抱怨大环境真的有用么？天天抱怨这个，抱怨那个，感觉全天下都亏欠自己，自己不行就怪市场不好，有这功夫还不如用来改善自己。

提问：广叔好，我的首付预算50万, 月供控制在6千左右，首套房（武汉有套小产权房，房产证还没办下来，不能卖），所以目前能承受的极限就是这个预算，但等武汉的房子能卖了就会在广州置换更好的。有购房资格，在科学城上班，孩子明年上小学。

回答：你好，实话说科学城一带你这个预算去买基本买不到什么货。适合你的估计是新塘一带的地铁盘，比如盛世名城，金泽豪庭，东方名都之类的。可以接受住房投资的分离的话番禺广场的东怡新区会是一个选择，有地铁的增量，潜力在你这个预算来说算不错了。

提问：您好，广叔！本人在广州工作，有购房资格，目前家里可以支持100万左右，自己手上存款200万左右，想在广州买房，目前看中了珠江铂世湾的房子，请问值得买吗？番禺还有其他什么楼盘可以推荐吗？

回答：你好，地段上方面铂世湾在万博CBD板块，万博CBD位于广州城市发展双中轴核心，处在广州南拓轴与广州珠江两岸自主创新带的融合交汇处，南邻南沙自贸区，可享受自贸区政策辐射的红利；北邻广州金融中心珠江新城，具备承接广州金融业向外扩张的优势；西连广州南站，接轨大湾区甚至全国；东靠广州大学城，吸纳创新创业人才。 如今，越来越多高新企业看好万博CBD的优越性以及发展潜力纷纷进驻 ，可以说铂世湾可以享受区域板块内的利好。

在学区方面，公立番禺区华附番小铂世湾学校已经引进来，教育资源不错。在交通方面，有7号线和18号线以及南大干线，未来通勤会比较便利。其中有些房源还是望江的，环境比较好，适宜年轻人居住。如果想在番禺买房，可以考虑万科欧泊，目前均价4.5w左右、雅居乐目前均价4w左右。

提问：你好广叔，来深9年，子弹200W，目前月供承受能力1W左右，娃两岁，从房产小白开始看布吉百合片区（百合学校），后面果断放弃。然后看西乡的桃源居片区（中澳学校），发现这些钱也买不了多大多好的房子。所以，又看到了罗湖的螺岭片区（螺岭外国语），想先上车这个片区30平左右的抢个学位然后租出去（比如金城华庭），然后自己再租个和租金差不多金额的大房子自住，这样算压力不会太大，留下来的资金再给自己充充电，给家人过点有品质的生活，因为还有四年时间娃才上学，等四年之后再来换或者增加一套。因目前在南山上班，也考虑到通勤问题，所以在纠结到底是选罗湖小面积学位房还是选择西乡桃源居片区小两房，您帮忙给点建议，谢谢

回答：你好， 我不推荐只有学位没有居住环境的老房子，除非50平以下的排名前列梯队。 金城华庭还算是一个短期内价值不会大打折扣的盘。 桃源居劣势是学位一般，房子偏老，小区周边环境杂乱，离地铁口远。 优势是在宝安，西部热点外溢片区，配套成熟。 这2个盘优先金城华庭。

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